Тем временем в районах вне плана царит неразбериха, поскольку одни органы планирования продолжают выдавать разрешения на строительство, а другие - нет, в результате чего появляются "везучие" и "невезучие" владельцы.
Отмечается, что в недавнем законопроекте Министерства окружающей среды соответствующие положения, касающиеся временного регулирования застройки вне плана, были удалены почти в последний момент, после шквала решений Государственного совета (CoE), которые поставили под угрозу конституционность продвигаемого регулирования на период до завершения разработки местных и специальных городских планов.
Со стороны властей были утечки о том, что после европейских выборов они вернутся с исправленными правилами, но пока ситуация остается туманной, и владельцы недвижимости все еще сидят на волоске.
Законодательный вакуум
Владельцы городских участков (в городах), которые не могут строить на основании положений Нового строительного кодекса, дающих "бонусное" разрешение на строительство для новых зданий высокого энергетического класса, также остаются в заложниках законодательного вакуума.
Здесь ситуация, как ожидается, прояснится к концу года или в начале 2025 года, после окончательного решения пленума Госсовета в октябре следующего года. Таким образом на практике никакой определенности в планировочном законодательстве нет. Ведь даже в этом случае (ΝΟΚ ) строят "счастливчики", а не законники, поскольку и здесь есть органы градостроительства, которые выдают разрешения на строительство с бонусами ΝΟΚ и другие (в основном в Афинах и в других муниципалитетах Аттики), которые этого не делают...
Однако есть и преемственность, поскольку разрешения на строительство, выданные в прошлом году в районах с неплановыми участками, повисли в воздухе после решения Государственного совета (это решение 176/2023), которое создало широкую сцену обесценивания неплановой недвижимости.
В 2016 году Высший административный совет Греции постановил, что минимальной площади в четыре акра (0,4 га) недостаточно для разрешения на строительство, так как кроме этого также требуется наличие признанной дороги общего пользования.
Между тем, по словам источников, знакомых с вопросом, в случае массовых обращений ожидается эффект домино - отмена законных разрешений на строительство в неплановых районах, поскольку образовавшийся вакуум дает право на обращение в суд, что приведет к отмене законно выданных и уже реализованных разрешений на строительство... Вся ситуация сегодня похожа на неразведанное минное поле. Одна мина рвется, другая вот-вот рванет. Таким образом, помимо проблем и обесценивания их собственности, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости в районах вне плана, существуют также проблемы с демаркацией и расширением границ поселений.
Эта проблема касается более 10 000 поселений (с населением менее 2000 жителей) по всей стране после решений Государственного совета, который признал неконституционными разграничения и расширения границ поселений, которые были сделаны решениями префекта, в то время как для этого требуется указ президента. Что это означает? Ограничение территорий поселений и неопределенность в отношении рыночных продаж, поскольку территория, которая в настоящее время находится в рамках плана, может оказаться за его пределами...
Большой произвол
В то же время не завершена необходимая для любого городского территориального планирования категоризация/признание муниципальных дорог, и неясно, что будет с расселением самовольных построек, относящихся к так называемой категории 5.
Согласно тому, что стало известно в последнее время из заявлений руководителей Министерства окружающей среды, соответствующее регулирование для их расселения не будет восстановлено до тех пор, пока не будут снесены самовольные постройки, которые были и будут признаны подлежащими сносу. После этого любые поселения будут производиться в соответствии с городским балансом. Однако конкретного плана здесь также нет.
Возникает вопрос: почему это происходит? Потому что, по словам источников, знакомых с этим вопросом, градостроительное планирование, которое должно было быть завершено полвека назад (если быть точным, с 1975 года), до сих пор не завершено.
Еще 100 лет...
На сегодняшний день государству удалось реализовать его менее, чем на 30% территории страны. И как утверждают те же источники, если бы не средства Фонда восстановления и устойчивости и Технической палаты Греции (TEEE), которая взяла на себя обязательства по градостроительству на оставшихся 70% территории страны, компетентному Министерству окружающей среды и энергетики (MPEE) и муниципалитетам потребовалось бы - при нынешних темпах - почти 100(!) лет, включая промежуточные пересмотры, для осуществления градостроительства во всей стране...
В соответствии с новым планом, который также был представлен в ЕС (и им же профинансирован), исследования, местные и специальные городские планы должны быть завершены к 31 декабря 2025 года (то есть через три года после начала), а к концу 2026 года должны быть изданы все соответствующие президентские указы.
Что изменится в 2026 году
После завершения всех этих градостроительных исследований и публикации соответствующих президентских указов, а также существующих планов городов и т. д., на всей территории страны (за исключением районов за пределами зоны планирования) появятся необходимые координатные отметки и конкретные условия, и соответственно указаны (или не указаны) ограничения на строительство и деятельность. Это означает, что и государство, и конкретный человек будут знать, что и где можно строить, на каких условиях. Таким образом с появлением "цифровой карты" в формирующемся новом градостроительном ландшафте уже через 2-3 года каждый гражданин, чиновник, бизнесмен, инженер и т.д. сможет со своего компьютера увидеть для каждого участка земли по всей Греции, что разрешено, что запрещено, с какими условиями и ограничениями.
Легкая идентификация
В то же время с помощью систем наблюдения (в режиме реального времени), подготовленных Министерством охраны окружающей среды и Министерством технических служб, можно будет отслеживать и бороться с самовольным строительством, поскольку спутниковые снимки и беспилотники будут использоваться для идентификации каждого нового здания с его электронным геопространственным маркером, и можно будет легко обнаружить любое несанкционированное строительство.
Новое городское планирование, в рамках программы реформы городского планирования "Константинос Доксиадис", подготовленной Министерством окружающей среды, включает в себя 227 местных городских планов (касающихся 730 муниципальных единиц), 18 специальных городских планов (касающихся соответственно 20 более или менее обширных районов), одно комплексное исследование по определению зон строительных факторов, 12 самостоятельных исследований по разграничению населенных пунктов (охватывающих 51 муниципальную единицу в дополнение к за пределами тех, которые включены в ТПД/ЕАП) и одно самостоятельное исследование по обозначению муниципальных дорог (охватывающее еще 149 муниципальных единиц).
В каком состоянии мы находимся сейчас
В этом наборе из 259 отдельных проектов-тендеров к середине июня TEI продвинул все из них. В частности 112 ΤΠΣ/ΕΠΣ исследований уже законтрактованы и находятся в процессе выполнения, 99 находятся на стадии предконтрактного рассмотрения ведомствами (министерствами, Счетной палатой, ΤΕΕ, подрядчиками) перед подписанием контракта, 45 - на стадии предварительного награждения, а четыре (которые в основном касаются первого повторно объявленного пробного ΤΠΣ) - на стадии подготовки конкурсной документации, которая находится на рассмотрении и, по данным источников ΤΕΕ, будет представлена через несколько недель. Что касается административных этапов ΤΑΑ, контролируемых ЕС, то 3 из 5 этапов реализации уже достигнуты.
Другим словами, руководство министерства надеется до 2026 года закончить процесс учета земельных участков.
