Длительность аренды является основным критерием для определения, считается ли аренда краткосрочной и облагается налогами, как «Airbnb» или же она считается долгосрочной и относится к категории туристического жилья, согласно новому подробному руководству, опубликованному Независимым управлением государственных доходов (ΑΑΔΕ).
Аренды сроком до 59 дней считаются краткосрочными, в то время как аренды на 60 дней и более классифицируются, как долгосрочные, с различным налоговым режимом.
Запрет на новые лицензии для Airbnb в Афинах: что нужно знать владельцам pic.twitter.com/KjlMQwNK0d
— Athens News (@russianathens) January 3, 2025
Когда требуется начало предпринимательской деятельности
Если владелец ограничивается предоставлением постельного белья, то недвижимость остается в статусе «Airbnb». Однако если предоставляются дополнительные услуги, такие как уборка, питание или другие удобства, то недвижимость считается туристическим жильем. В этом случае требуется начало предпринимательской деятельности и соблюдение дополнительных обязательств, предусмотренных законодательством. В частности, согласно разъяснениям, предоставленным ΑΑΔΕ:
- В краткосрочных арендах максимальный срок составляет 59 дней, при условии, что недвижимость меблирована и не предоставляются дополнительные услуги. Это правило действует независимо от того, осуществляется аренда через цифровую платформу или нет.
- Аренды сроком 60 дней и более считаются долгосрочными и требуют подачи заявления о предоставлении информации по аренде недвижимости в ΑΑΔΕ.
- Если арендатор покидает недвижимость до окончания срока долгосрочной аренды (досрочно), то статус аренды остается долгосрочным, так как он основывается на согласованной длительности, а не на фактическом времени проживания.
Чтобы недвижимость оставалась в статусе краткосрочной аренды типа Airbnb, она не должна предоставлять никаких услуг, кроме постельного белья. Если предлагаются такие услуги, как завтрак, уборка или транспорт, то недвижимость считается туристическим жильем и подпадает под другой налоговый и административный режим. В этом случае владелец обязан начать предпринимательскую деятельность и соблюдать правила, применимые к туристическим предприятиям.
Обязанности владельцев, сдающих недвижимость в краткосрочную аренду, включают регистрацию в Реестре краткосрочной аренды недвижимости ΑΑΔΕ и получение Номера регистрации недвижимости (ΑΜΑ).
ΑΜΑ должен указываться в каждом объявлении на цифровых платформах и в любых средствах рекламы недвижимости. Кроме того, для каждой аренды необходимо подавать заявление о краткосрочной аренде, а доходы облагаются налогом в зависимости от количества сдаваемых в аренду объектов.
Для доходов от аренды до двух объектов, соответствующих требованиям, налог рассчитывается, как доход от недвижимости. В то же время, если сдаются три или более объекта, доход облагается налогом, как предпринимательская деятельность. В этом случае владелец обязан начать предпринимательскую деятельность и, возможно, зарегистрироваться для уплаты НДС в размере 13%.
Управляющим краткосрочной аренды может быть сам владелец, пользователь недвижимости, субарендатор с договором, предоставляющим право, или третье физическое или юридическое лицо, которое взяло на себя управление. В последнем случае включаются специальные категории, такие как опекуны наследства, исполнители завещаний и законные представители. Управляющий несет ответственность за регистрацию недвижимости в Реестре краткосрочной аренды недвижимости ΑΑΔΕ, получение Номера регистрации недвижимости (ΑΜΑ) и подачу заявлений о краткосрочной аренде. Эти данные должны отображаться на всех платформах или других средствах рекламы недвижимости.
Если недвижимость сдается по частям (например, отдельные комнаты), управляющий обязан обеспечить отдельный ΑΜΑ для каждой части. Важно, что если управляющим является третье лицо, требуется подача заявления от владельца, предоставляющего право управления, с указанием Номера идентификации недвижимости (ΑΤΑΚ). Корректность данных, которые управляющий регистрирует в реестре, имеет критическое значение, так как в случае проверки он несет ответственность за предоставление всех легитимных документов, подтверждающих управление. Также управляющий имеет возможность исправить ошибки или изменить данные до окончательной регистрации, которая должна быть завершена до 28 февраля следующего года.
Где действует «запрет» на новые лицензии для Airbnb
Стоит отметить, что с 1 января 2025 года по 31 декабря 2025 года введен запрет на новые лицензии для Airbnb для объектов, расположенных в 1-м, 2-м и 3-м муниципальных районах города Афины, что приводит к невозможности регистрации в Реестре краткосрочной аренды недвижимости.
В частности в списке районов Афин, где не будет выдаваться Номер регистрации недвижимости (ΑΜΑ), находятся: Плака, Колонос, Кукаки, Синтагма, Монастираки, Эксархия, Илисия, Неаполи, Метс, Неос Космос, Агиос Артемиос, Панграти, Ботаника, Метаксургио, Гази, Петралона и Руф.
