Проект Эллинико создает новые условия на рынке недвижимости и для налоговых обязательств владельцев. Муниципалитеты Ελληνικό-Αργυρούπολης, Γλυφάδας и Άλιμου, которые располагают зонами проекта, находятся в центре изменений.
Решение о новых кадастровых ценах на недвижимость, которое было принято в два этапа — первый подписан в 2022 году, а второй — незадолго до конца 2024 года, 30 декабря, вносит значительные изменения в кадастровые цены. Решение 2024 года подписали министр национальной экономики и финансов Костис Хадзидаксис (Κωστής Χατζηδάκης) и заместитель министра Христос Димас (Χρίστος Δήμας).
Новое регулирование вводит пересмотренные коэффициенты Σ.Α.Ο. (коэффициент использования земельного участка) и Σ.Ο. (коэффициент земельного участка). Напоминаем, что кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается на основе трех основных факторов: цены зоны (Τ.Ζ.), коэффициента земельного участка (Σ.Ο.) и коэффициента использования земельного участка (Σ.Α.Ο.). Изменения в коэффициентах могут привести как к увеличению, так и к снижению кадастровой стоимости.
В решении 2024 года некоторые коэффициенты были изменены, чтобы увеличить кадастровую стоимость в районах с лучшим видом, инфраструктурой или коммерческой привлекательностью. Также вводятся новые коэффициенты для районов с особыми характеристиками (например, меньший Σ.Α.Ο.). Особое внимание уделяется зонам А и В, которые включают районы с высоким спросом в муниципалитетах Ελληνικό-Αργυρούπολης, Γλυφάδας и Άλιμου.
Наибольшие налоговые нагрузки от нового решения наблюдаются на недвижимость, расположенную вдоль побережья или рядом с центральными улицами, такими как проспект Посейдонос (Λεωφόρος Ποσειδώνος) и внутренние улицы Зоны В. Эти изменения приводят к увеличению кадастровых цен и, следовательно, к более высоким налогам, таким как ΕΝΦΙΑ (налог на недвижимость), налог на передачу и налог на наследство. Кроме того, это влияет на сборы за недвижимость (ΤΑΠ), градостроительные взносы и другие расходы, связанные с недвижимостью.
Наибольшие налоговые нагрузки фиксируются на объектах с высоким спросом, в основном в районах с высокой коммерческой привлекательностью и инвестиционным интересом, таких как районы вдоль побережья и центральные артерии муниципалитетов Ελληνικό-Αργυρούπολης, Γλυφάδας и Άλιμου.
В зоне А, которая охватывает такие районы, как проспект Посейдонос, новые коэффициенты использования земельного участка (Σ.Α.Ο.) и земельного участка (Σ.Ο.) приводят к значительным увеличениям кадастровых цен.
Например для недвижимости с Σ.Α.Ο. 0,205 коэффициент Σ.Ο. увеличился с 1,38 в 2022 году до 1,62 в 2024 году, что приводит к увеличению налоговой нагрузки. Кроме того, новые Σ.Α.Ο., такие как 0,052 с Σ.Ο. 6,38 и 0,172 с Σ.Ο. 1,93, были добавлены в зону А, что в основном затрагивает квартиры и жилые дома вдоль побережья.
В зоне В районы, такие как Ζάκυνθου, Μ. Κάλλας и Αγ. Γεράσιμου, также значительно нагружаются. Например для недвижимости с Σ.Α.Ο. 0,46 коэффициент Σ.Ο. увеличился с 0,79 в 2022 году до 1,04 в 2024 году, в то время как введены новые Σ.Α.Ο., такие как 0,175 с Σ.Ο. 2,72.
Эти изменения в основном затрагивают меньшие объекты или земельные участки в районах со средней коммерческой привлекательностью, увеличивая общую налоговую нагрузку.
Соответственно в зоне Γ, которая охватывает такие районы, как проспект Вулиагменис, рост налоговой нагрузки меньше, однако более высокие Σ.Α.Ο. (например, 2,20) сочетаются с увеличениями Σ.Ο. с 0,24 до 0,32, что в основном затрагивает коммерческие или новостройки.
Примеры последствий изменений в кадастровых ценах
Пример 1: квартира в зоне А
Квартира площадью 100 м² на земельном участке с Σ.Α.Ο. = 0,205.
- Старый Σ.Ο. (2022): 1,38 → кадастровая стоимость: ~920.000 €
- Новый Σ.Ο. (2024): 1,62 → кадастровая стоимость: ~1.080.000 €
- ΕΝΦΙΑ: увеличение с ~4.000 € до ~4.800 € в год
Пример 2: земельный участок в зоне В
Земельный участок площадью 500 м² с Σ.Α.Ο. = 0,46.
- Старый Σ.Ο. (2022): 0,79 → кадастровая стоимость: ~395.000 €
- Новый Σ.Ο. (2024): 1,04 → кадастровая стоимость: ~520.000 €
- ΕΝΦΙΑ: увеличение с ~1.580 € до ~2.080 €
Цены зон остаются неизменными между двумя решениями. Они начинаются с 3250 евро за м² и достигают 8000 евро за м². В частности проспект Посейдона делится на 13 зон с ценами, колеблющимися в районе 4000 евро за квадратный метр, хотя в некоторых местах стоимость достигает 6000 или даже 8000 евро.
Таблица цен зон (Τ.Ζ.):
Кадастровые цены: изменения в Ελληνικό, Γλυφάда и Άλιмо в зависимости от улицы и вида. На основе этих цен будут определены кадастровые стоимости, на основе которых взимается ΕΝΦΙΑ и 15 других налогов, связанных с недвижимостью. Например это затрагивает:
- Признак проживания владельца или арендатора и, следовательно, предполагаемый доход,
- Сборы за недвижимость (ΤΑΠ через счета ΔΕΗ),
- Налоги на передачу, наследство, дарение, родительские подарки недвижимости,
- Сбор за регистрацию недвижимости в кадастре,
- Градостроительные штрафы за сохранение или регулирование самовольных построек,
- Взносы в землю и деньги для включения в план города
- Предполагаемый доход от самоуправляемого жилья.
