Среди новых мер выделяется освобождение от налога на доходы для жилых помещений площадью до 120 кв. м, которые были пустыми или использовались для краткосрочной аренды. Освобождение применяется для тех, кто сдаст свою недвижимость по долгосрочным договорам сроком не менее трех лет. Также предусмотрено удвоенное снижение налога ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων — Единый налог на имущество) до 20% для застрахованной недвижимости стоимостью до 500 000 евро, что поощряет страхование и защиту от природных катастроф. Кроме того, остается в силе приостановка НДС на новые здания до конца 2025 года, а также приостановка налога на прирост капитала при передаче до 2026 года — меры, способствующие развитию рынка и инвестициям.
С другой стороны, вводится новый налог на устойчивость для туристических объектов, а ограничения на краткосрочную аренду в районах Афин направлены на достижение баланса и устойчивого развития рынка.
Пакет мер
Пакет мер, касающийся недвижимости и вступающий в силу с 1 января, включает следующее:
- Продление приостановки НДС на новые здания до 31 декабря 2025 года. Цель — стимулирование рынка недвижимости и привлечение инвестиций, а также поддержка покупателей недвижимости, включая физических лиц, которые планируют использовать объект для частного жилья. НДС в 24% был введен на сделки с недвижимостью в 2006 году и касается объектов с разрешением на строительство с 1 января 2006 года и позже, за исключением покупки первого жилья, приостановка НДС началась в 2020 году.
- Продление приостановки налога на прирост капитала при передаче недвижимости до 31 декабря 2026 года. Налог на прирост капитала, который составляет 15% от разницы между ценой покупки и ценой продажи, остается замороженным на два дополнительных года. Налогоплательщики, которые передадут недвижимость до конца 2026 года, не будут обременены этим налогом, что облегчает ликвидность и поощряет больше сделок на рынке недвижимости.
- Постоянное освобождение от налога ΕΝΦΙΑ для прав на недвижимость в охраняемых зданиях стоимостью до 400 000 евро. Мера направлена на поддержку владельцев охраняемых зданий, которые несут значительные расходы на их содержание. В эту категорию также входят инвесторы из третьих стран, заинтересованные в получении Golden Visa в Греции.
- Освобождение от налога на доходы на три года для недвижимости, которая будет сдаваться в аренду и ранее числилась как пустая или использовалась для краткосрочной аренды.
- Удвоенное снижение налога ΕΝΦΙΑ с нового года (с 10% до 20%) для жилых помещений физических лиц с налогооблагаемой стоимостью до 500 000 евро, которые застрахованы от природных катастроф (пожар, землетрясение, наводнение). Условие — страхование должно касаться предыдущего года и иметь срок не менее трех месяцев. Если срок страхования по предыдущим пунктам составляет менее одного года, снижение налога ΕΝΦΙΑ корректируется пропорционально.
Что касается Airbnb
В то же время вводятся следующие изменения в отношении недвижимости, сдаваемой через Airbnb:
- Увеличение налога на краткосрочную аренду. Налог на устойчивость в условиях климатического кризиса увеличивается и в зимние месяцы составляет 2 евро за ночь, а в летние — 8 евро.
- Ужесточение правил краткосрочной аренды. Для разгрузки рынка и сдерживания арендных ставок вводятся строгие ограничения на краткосрочную аренду. В трех первых муниципальных округах Афин запрещается регистрация новых объектов на платформах типа Airbnb.
Владельцы недвижимости должны обратить внимание на мелкий шрифт закона. Освобождение от налогов, касающееся доходов от пустующих объектов или объектов краткосрочной аренды, которые преобразуются в долгосрочную аренду, сопровождается строгими условиями и требованиями. Владельцы, которые не обратят на это внимание, рискуют потерять льготный статус.
В частности освобождение от налогов предполагает нулевую налоговую ставку на доходы от недвижимости, сдаваемой по долгосрочным договорам сроком не менее трех лет, если они заключены между 8 сентября 2024 года и 31 декабря 2025 года. Мера применяется к объектам площадью до 120 квадратных метров, и освобождение действует в течение 36 месяцев.
Однако для того чтобы воспользоваться льготами, необходимо выполнить определенные условия. Недвижимость должна быть заявлена, как пустая в налоговых декларациях за 2022 и 2023 годы, а если договор будет заключен в 2025 году, то и за 2024 год. В качестве альтернативы, если речь идет о недвижимости, которая использовалась для краткосрочной аренды, эта информация должна быть заявлена в ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων — Независимый орган общественных доходов) как минимум за год до преобразования в долгосрочную аренду.
Все документы, подтверждающие выполнение условий, должны поступать из своевременных деклараций информационных данных и налогов на доходы. Для 2022 и 2023 годов декларации должны быть поданы до даты публикации циркуляра, то есть до 19 декабря 2024 года. Исправительные декларации, поданные позже, не принимаются.
Наконец, если недвижимость, включенная в программу, вернется к краткосрочной аренде, освобождение отменяется с первого года новой аренды. Если объект останется пустым, освобождение прекращается с года, когда прекращается долгосрочная аренда.
