Речь идет о недвижимости, доступной через систему электронных аукционов, которая могла бы быть немедленно выставлена на продажу, если бы система распоряжения этой недвижимостью не "застревала" в бюрократических процедурах и судебных процессах, таких как десятки апелляций, поданных уже после того, как недвижимость была присуждена заинтересованному лицу, или виртуальная аренда должниками, потерявшими свою собственность, с очевидной целью затянуть передачу недвижимости новому владельцу.
Как объясняют источники, близкие к этому процессу, во многих случаях договор аренды заключается на несколько лет с очень небольшой арендной платой и с авансовым платежом по ней. А учитывая, что из-за задержек в ипотечных бюро время, необходимое владельцу для получения передаточного акта на недвижимость, достигает одного года, в результате такие договоры аренды приобретают обязательную силу для нового владельца.
К этим проблемам добавляется бюрократизм государственной администрации, связанный с необходимостью легализовать и урегулировать самовольную собственность, приобретенную фондами в результате ликвидации, и таким образом вывести ее на рынок. По информации греческих СМИ, к концу года 10 000 объектов недвижимости перейдут во владение инвестиционных фондов через аукционы, однако легализация и упорядочивание произвольной собственности, с целью ее вывода на рынок, это длительный и сложный процесс с неопределенным результатом.
К концу года фондам будет передано 10 000 объектов недвижимости, но для вывода их на рынок потребуется до 4 лет
В результате с одной стороны для частного лица, прибегающего к аукциону в поисках жилья, существует неопределенность, поскольку он не знает, когда именно сможет стать владельцем приобретенной недвижимости. А с другой стороны даже купленные фондами объекты выставляются на рынок через 3-4 года после приобретения. Такая ситуация противоречит первоначальным опасениям, что средства, вложенные в рынок красных кредитов, наводнят рынок недвижимостью, что приведет к падению цен, и делает неэффективность государственного управления частью проблемы неконтролируемого роста цен.
Хаос в бюро технической инвентаризации жилья
Картина, о которой сообщают компании, берущиеся легализовать недвижимость от имени фондов, купивших "красные" кредиты, подтверждает, что передача недвижимости проходит в БТИ с огромными проблемами. Как они объясняют, для того чтобы передача состоялась, необходимо проверить существующее состояние недвижимости в отношении ее правового статуса планирования, в соответствии с планами в физических файлах разрешений на строительство в местных строительных службах.
В разных муниципалитетах ситуация с документами в строительных службах разная. Есть такие, в которых работает один сотрудник, а архив функционирует 1-2 раза в неделю, в результате чего заявления рассматриваются через 2-3 месяца. Если заявитель получает ответ от БТИ, это не означает, что дело находится на рассмотрении, так как возможно, что файл с разрешением был утерян. В таких случаях его необходимо восстанавливать в строительной службе, но и на этом мучения не заканчиваются, так как в очень немногих инстанциях можно обойтись только обследованием своей собственности, поскольку в большинстве случаев требуется согласие совладельцев многоквартирного дома(!).
1 млрд заморожен на аукционах по продаже недвижимости из-за... бюрократии и бардака
Типичный случай - приобретение через аукцион квартиры в Ано Петралона, расположенной в многоквартирном доме, построенном в 1985 году и состоящем из 20 квартир. Как объясняет источник, близкий к этому процессу, "после 3-месячного поиска файла разрешения на строительство в строительном департаменте вы получаете справку об утере файла. Вместе со своим инженером вы проводите обследование квартиры, составляете ее план (если никто из совладельцев не протестует) и подаете заявление в департамент строительства на частичное восстановление файла разрешений.
Департамент строительства возвращает вам заявление с просьбой провести обследование всего жилого дома и предоставить полные планы. То есть он просит предоставить планы всех 20 квартир. Вы пытаетесь найти управляющего многоквартирным домом и организовать общее собрание, чтобы принять решение о совместной реконструкции всего многоквартирного дома. Это означает, что совладельцы должны оплатить все необходимые исследования, которые должен провести инженер. В итоге мы, как правило, остаемся на месте и не можем приступить к работе, а значит, собственность не может быть передана".
И археологи...
На этом проблемы не заканчиваются, так как даже при получении файла в большинстве случаев эти объекты недвижимости несут на себе малые или большие произвольные акты. Для расселения произвольной собственности требуется разрешение местного Эфората древностей (Efa) или Службы современных памятников (YNMN) во всех крупных городских центрах, таких как Афины, Пирей, Салоники, Патры, Ираклион, Ханья и т.д., а также на значительных частях островов, таких как Миконос (весь остров охвачен), Гидра (весь остров), Спецес (весь остров), Родос, Корфу, Хиос, Сирос, Парос и т.д.
Местная археологическая комиссия собирается 1-2 раза в год, и в результате большинство произвольных дел требует не менее года для разрешения. Это касается даже квартир на этаже существующего здания, поскольку в квартире есть доля земли.
9 275 продаж на сумму 1,1 миллиарда в 2023 году
Аукционная система может выступать в качестве эффективного механизма распоряжения имуществом, способствуя балансу между спросом и предложением на жилье в нашей стране, который стал доминирующей проблемой для тысяч домохозяйств. Об этом свидетельствуют данные электронного аукциона, на основании которых в 2023 году осуществлено 9 275 продаж недвижимости общей стоимостью 1,1 миллиарда евро, несмотря на то, что 2023 год был сложным, с событиями, препятствовавшими проведению аукционов, например, тремя выборами и воздержанием нотариусов.
В основном продается жилая недвижимость в крупных городских центрах - Афинах и Салониках, и, согласно анализу данных специализированного сайта аукционов недвижимости "Landea.gr", большой процент выставленных на торги объектов покупается очень близко к цене первого предложения.
Если говорить о жилой недвижимости в Аттике, то 75% из нее были приобретены либо по первоначальной цене первого предложения, либо с минимальным увеличением от нее (до 1%). Что не менее важно, 90% покупок совершаются по цене, увеличенной менее, чем на 30% по сравнению с ценой первого предложения, и только 1 из 10 объектов продается с увеличением более, чем на 30% по сравнению с первоначальной ценой аукциона. Напомним, что с начала 2022 года снижение цены первого предложения "автоматизировано", без необходимости получения судебного ордера. Если аукцион не удался, то есть дважды не выявлен победитель, цена первого предложения снижается до 80% от первоначальной цены. Если же аукцион снова оказывается неудачным, то цена первой ставки снова снижается, до 65% от первоначальной. В 2023 году почти пятая часть размещенных аукционов имела сниженную цену (либо 80%, либо 65%). Рост аукционного рынка продолжился и в январе 2024 года, когда количество сделок по передаче квартир увеличилось на 51% по сравнению с январем 2023 года, а средняя цена покупки квадратного метра выросла на 12,4%.
Поскольку все большее число заинтересованных лиц используют электронный аукцион для поиска недвижимости, необходимым условием повышения его эффективности является ускорение рассмотрения апелляций против проведения аукциона, поданных после присуждения имущества. Хотя большинство возражений подаются целенаправленно и фактически аннулируются, задержка в их рассмотрении создает значительную неопределенность для потенциального покупателя.
P.S. Продажа недвижимости инвестиционным компаниям совершенно не означает, что недвижимость попадет в дальнейшем на рынок - либо для продажи, либо для аренды. Чаще всего подобные объекты переходят в руки компаний, занимающихся краткосрочной арендой...
