Ожидается, что законодательное регулирование будет включено в один из законопроектов Министерства окружающей среды, чтобы до конца года быть представленным в парламент. Закон предусматривает введение специального сбора в пользу Зеленого фонда, который будет выступать в качестве экологического эквивалента.
Уточняется, что законодательное регулирование будет не окончательным, а переходным и охватит период до 31 декабря 2025 года, когда, по оценкам, будет завершено обозначение дорог общего пользования в стране.
Отмечается, что законопроект должен был быть принятым до закрытия парламента на выборы, но был "заморожен" в попытке избежать конфликта с недавним решением Государственного совета. После обжалования разрешения на строительство на участке земли во внеплановом районе на Патмосе, без выхода на признанную общественную дорогу, Госсовет постановил, что минимальной площади в 40 соток недостаточно, но для строительства на участке с 1985 года требуется наличие дороги общего пользования.
Подробности нового нормативного акта
Издание "TA NEA" представила подробности ожидаемого нового закона, который дает возможность застраивать законные земли (участки) площадью не менее четырех акров, вне планов или границ юридически существующих населенных пунктов, если они относятся к одной из следующих категорий земель (участков), в зависимости от времени создания и облика улицы:
Α) Участки, созданные в период с 31 мая 1985 года по 31 декабря 2003 года.
Для того, чтобы на них можно было строить, они должны примыкать одной из своих границ к улице на протяжении не менее 3,5 метров: (1) появляется на аэрофотоснимках до 27 июля 1977 года и имеет ширину не менее 3,5 метра; (2) соединяется с международной, провинциальной, муниципальной или общинной дорогой или ее заброшенной частью; (3) открыта по решению государственного органа или зарегистрирована в земельных кадастрах, или заасфальтирована органом или организацией, ответственной за содержание и улучшение дорог, или через нее проходит сеть коммунального хозяйства.
Б) Земельные участки созданные до 1985 года.
Чтобы эти участки были пригодны для строительства, они должны выходить или одной из своих границ примыкать к дороге длиной не менее 3,5 метра на дороге, которая 1) появилась на аэрофотоснимках до 27 июля 1977 года, 2) имеет ширину не менее 3,5 метра, 3) была открыта решением государственного органа, либо зарегистрирована как "EC" (специальная зона), либо заасфальтирована органом, ответственным за содержание и благоустройство дорог, либо через нее проходят коммунальные сети.
В) К землям, на которых можно строить, относятся участки, имеющие законную проезжую часть шириной не менее 3,5 метра, проложенную до 85 года, которая соединена с международной, провинциальной, муниципальной или общинной дорогой или ее заброшенными участками.
Большой проблемой являются так называемые "слепые" участки, то есть те, которые не имеют связи с дорожной сетью. В этом случае, если до 85-го года не существовало законного способа сделать выход из них на общественные дороги, отвечающие вышеупомянутым требованиям, строить на них нельзя.
Как уже говорилось выше, законодательное регулирование является не окончательным, а переходным и будет охватывать период до 31 декабря 2025 года, то есть до завершения определения дорог общего пользования.
Логично возникает вопрос: а с 2026 года что будет применяться? По словам источников, знакомых с этим вопросом, после истечения срока действия переходного положения земельные участки, расположенные на внеплановых территориях и не имеющие выхода на признанную дорогу общего пользования, вновь обретут право на строительство, в зависимости от обстоятельств, когда завершится процесс регистрации сети дорог общего пользования в соответствующем местном городском плане территории.
Риск новых самовольных построек
"С точки зрения градостроительства внеплановая застройка - не произвольная, а с жесткими правилами и очень низким строительным коэффициентом, которая не вредит окружающей среде, а ее отмена рискует привести нас к новому поколению произвольных зданий", - подчеркивает президент POMIDA Стратос Парадиас в интервью NEA. - "Вот почему Министерство окружающей среды должно дать этому вопросу не просто переходное, а окончательное решение, которое защитит собственность граждан, а не обесценит ее".
Что происходило все эти годы
На все участки земли площадью более 4 000 квадратных метров (40 соток), а в некоторых районах - более 8 000 или 20 000 квадратных метров, если они были созданы до 2003 года, даже если они не выходили на дорогу, но имели охраняемый доступ, органы планирования выдавали (некоторые до сих пор выдают) разрешения на строительство. Это связано с тем, что в законодательстве о планировании существует неясность в вопросе о том, когда возникает требование о наличии дороги общего пользования на объектах недвижимости вне плана, и что именно подразумевается под дорогой общего пользования.
Однако закон 2003 года (3212/2003) впервые ввел обязательство создавать с 31/12/2003 участки земли, пригодные для строительства, с минимальной площадью 40 соток и минимальным выходом на дорогу общего пользования длиной в 25 метров, чего не было ни в законе 1985 года, ни в более ранних законах 1978 и 1928 годов.
P.S. Для тех кто не понял важность данного закона, могу сообщить, что это решение вбросит на рынок недвижимости сотни тысяч земельных участков (более 800 тысяч), а также сотни тысяч объектов (около 400 тысяч) недвижимости, зачастую в весьма неплохих местах, которые ранее нельзя было продать официальным путем.
