Не менее 35 000 дел о собственности находятся на рассмотрении
По оценкам Ассоциации нотариусов Греции, в настоящее время насчитывается не менее 35 000 незавершенных дел о передаче недвижимости, наследства или по другим причинам, не имеющих возможности быть завершенными.
"По нашим оценкам, каждая контора из 3500, расположенных по всей стране, должна вести от 5 до 15 таких дел, которые зачастую находятся на рассмотрении в течение многих месяцев", - говорит Георгиос Рускас, президент Союза нотариусов Греции. Конечно многие тысячи других дел, связанных с продажей недвижимости и передачей родительских прав, были сорваны из-за их сложности. На самом деле проблема, похоже, растет, поскольку дел становится все больше и больше.
Согласно соответствующему закону, который полностью вступил в силу с апреля 2022 года, каждая сделка купли-продажи или родительского предоставления недвижимости и, в целом, каждая сделка, изменяющая вещное право на недвижимость, должна сопровождаться выдачей идентификационной карты здания. Это цифровой файл, в котором собраны все отдельные элементы и документы, описывающие объект недвижимости, такие как разрешение на строительство, сертификат структурной уязвимости, документы на право собственности, поэтажные планы, таблицы миллиметровки и любые заявления о принадлежности к законам, приостанавливающим наложение штрафов на несанкционированные постройки. Подтверждение правильности этих данных должно быть проверено компетентным инженером, путем сравнения с существующим состоянием объекта недвижимости.
Как оказалось, институционализация этой меры вывела на поверхность все патологии строительства зданий в стране, практически с момента возникновения греческого государства, полностью подтвердив популярную поговорку: "в Греции нет ни одного объекта недвижимости, который не был бы произвольным или незаконным". В большинстве случаев в учете объектов недвижимости имеются расхождения и ошибки, начиная от незначительн например, 1-2 кв.м. между установлением горизонтальной собственности или поэтажным планом и текущим состоянием объекта, до произвола в отношении целых площадей, которые в контрактах и при установлении горизонтальной собственности указаны иначе, чем в действительности.
По оценкам, на рассмотрении находится не менее 35 000 дел о собственности, связанных с передачей, обеспечением родителей или по другой причине, и нет никакой возможности их закрыть.
По словам г-на Рускаса, даже если объект недвижимости не имеет произвольного статуса, выдача удостоверения на здание занимает около двух месяцев.
"Первый шаг - это подача заявления на получение разрешения на строительство в соответствующий орган планирования. На это обычно уходит не менее двух месяцев. Если никаких проблем не возникает, то происходит, например, продажа или предоставление родительских прав", - отмечает Рускас. Но если возникают ошибки, например, при регистрации поверхностей, то для владельца начинается настоящая голгофа, длящаяся до года. А бывают и такие случаи, когда найти решение не удается, и недвижимость, в итоге, полностью обесценивается, поскольку владелец не может ее передать.
Действительно, во многих случаях владельцы, часто наследники, не знают о существовании проблем в отношении их собственности. Один из наиболее распространенных случаев касается несоответствия между утвержденными планами, хранящимися в органе планирования, и представленными застройщиком нотариусу, на основании которых был составлен акт об установлении горизонтальных свойств на этаж. Этот акт установления был использован при продаже квартир, в результате чего расхождения между реальными площадями и указанными в разрешении на строительство встречаются очень часто. Эта проблема практически повсеместно встречается в многоквартирных домах, построенных с учетом 1950-х, 1960-х и 1970-х годов, т.е. 50-70 лет назад.
Если расхождение в площади затрагивает также часть общей площади многоквартирного дома или соседних квартир на одном этаже, то для изменения состава горизонтальных объектов недвижимости также требуется согласие других владельцев, что влечет за собой очень большие затраты и еще больше времени. Например во многих случаях владельцы соседних объектов недвижимости скончались или постоянно находятся за границей, а другие собственники отказываются участвовать в таком процессе, что делает невозможным выдачу паспорта на здание, и владелец не имеет возможности пользоваться своей собственностью.
Как можно понять, эта проблема широко распространена и даже влияет на нормальное функционирование рынка недвижимости, особенно на продажу и покупку жилой недвижимости, поскольку выводит из строя тысячи квартир. Таким образом ценные объекты недвижимости выводятся из баланса спроса и предложения в то время, когда существует большая нехватка жилья для продажи. То есть цены на продажу постоянно завышаются, а те, кто заинтересован в покупке жилья, оказываются в тупике, не имея даже альтернативы в виде аренды, цены на которую также резко выросли в последние годы.
Конечно, пока существуют такие проблемы, правительственные заявления о "завершении сделок с недвижимостью за 2-3 дня", путем создания специальных цифровых платформ, выглядят, как плохая шутка.
Беседки, барбекю и уничтоженные разрешения
Десятки тысяч случаев, когда собственность не может быть передана из-за идентичности строений, безусловно, вызвали вмешательство соответствующих органов. POMIDA (Всегреческая федерация владельцев недвижимости), в сотрудничестве с Греческой ассоциацией нотариусов, подготовила предложение по законодательному регулированию ряда случаев, чтобы облегчить сделки, которые легче разрешить.
Например в тех случаях, когда отклонения в квадратных метрах очень малы, следует разрешить гибкость. В то же время, как подчеркивает POMIDA в своем недавнем публичном выступлении, она предлагает компетентному Министерству окружающей среды и энергетики принять положение, согласно которому "каждый совладелец горизонтальной собственности в многоквартирном доме может в одностороннем порядке исправить точную фактическую площадь и разбивку своей собственности путем нотариального заверения, по какой бы причине ни возникло расхождение, путем внесения в одностороннем порядке изменений в акт об установлении горизонтальной собственности в многоквартирном доме, не затрагивая, разумеется, километраж участка и другие пропорции, права и обязанности других совладельцев". Предлагается также, чтобы каждый владелец независимой собственности мог в одностороннем порядке исправить точную фактическую площадь и форму своей собственности путем одностороннего исправления акта, на основании которого он ее приобрел.
По мнению г-на Рускаса, необходимо также предусмотреть возможность последующих пристроек к объекту недвижимости, если они не носят постоянного характера и, конечно, при условии, что они не затрагивают общие площади здания или других соседних объектов. "У нас есть случаи, когда произвольно разрешаются беседки, навесы и даже встроенные барбекю, - говорит он. Такие действия можно было бы исключить, чтобы нотариальные действия совершались быстрее, а граждане не испытывали неудобств.
POMIDA и нотариусы разработали предложение о законодательном закреплении ряда "простых" случаев для облегчения совершения сделок.
Конечно эта ситуация также оказывает большое давление на инженеров, которым приходится решать возникающие тупиковые ситуации, часто под давлением владельцев, которые рискуют потерять сотни тысяч евро из-за отмены сделки. Разочарование становится еще более сильным в случаях, когда владелец не несет никакой ответственности, например, в случае потери или уничтожения файла с разрешением на строительство здания из-за халатности местного органа планирования.
По словам президента TEI Джорджа Стасиноса, в ближайшее время начнется процесс оцифровки записей градостроительных управлений, проект, который, по оценкам, будет завершен примерно через два года, считая с сегодняшнего дня. Конечно даже в этом случае не существует решения при потере или уничтожении соответствующих документов, поскольку их просто не существует, чтобы оцифровать.
Как отмечают инженеры, в таких случаях следует сделать обязательным (например, в виде циркуляра или министерского решения) получение справки об утере файла от компетентного градостроительного органа. Такое положение существует в законодательстве, но многие ведомства не применяют его на практике, что приводит к увеличению проблем.
Продажа, аренда, юридическое оформление и сопровождение недвижимости в Коринфии от компании "Greece Home Invest".
