По их словам, такая значительная разница возникает в основном из-за чрезмерных ожиданий многих продавцов, особенно когда дело касается старых квартир, модернизация которых требует соответствующих затрат.
«Действительно, мы обнаруживаем, что в среднем существует расхождение в 15–20% между ценой, которую можно увидеть в объявлении, и той, по которой транзакция в конечном итоге будет завершена», - подчеркивает г-н Лефтерис Потамианос, президент Ассоциации риэлторов Афин - Аттики.
В основном это касается старых объектов недвижимости, поскольку цены на новостройки явно труднее снизить, поскольку они более стабильны (в основном из-за затрат на строительство и прибыли подрядчика).
«Проблема возникает, когда запрашиваемые цены на старые квартиры, например, постройки 30-40 летней давности, не снижаются. И бывает, что их цена очень близка к недавно построенной недвижимости, расположенной в том же районе», - отмечает г-н Панос Хараламбопулос, глава компании по оценке недвижимости Solum и член Консультативного совета RICS в Греции. По его словам, в этих случаях, для завершения продажи собственнику необходимо пойти на существенные уступки.
Многие объекты недвижимости годами остаются непроданными из-за чрезмерных требований их владельцев. Недавно старую квартиру в Колонаки продали за €900 000, тогда как первоначальная запрашиваемая цена составляла €1,2 млн, то есть на 25% выше. На самом деле, эта квартира нуждалась в серьезном ремонте. Таким образом, для продажи цену пришлось значительно снизить, поскольку продавец фактически включил стоимость ремонта в запрашиваемую цену, хотя соответствующие работы не были выполнены.
Соответственно, во многих объявлениях о продаже квартир в северном или в южном пригороде Афин наблюдаются завышенные цены. Т.е. запрашивается сумма, которая не соответствует реальной стоимости этих объектов. Например, за квартиру площадью 105 кв.м., 35-летней давности, на первом этаже в Маруси просят €350 000 и рекламируют ее как отремонтированную, хотя, единственное, что было сделано — это косметический ремонт.
Фактически, такая недвижимость найдет покупателей только в том случае, если окончательная цена продажи снизится примерно до 300 000–310 000 евро. И в случае, если не потребуется объемных ремонтных работ.
Стоит отметить, что большинство объектов недвижимости старше 20 лет, которые в настоящее время доступны для продажи, через несколько лет станут непригодными, если недавно принятая директива Сообщества будет принята без изменений.
Предусматривается, что те дома, которые в настоящее время относятся к двум самым низким категориям энергетического сертификата (в основном, недвижимость без изоляции и/или природного газа), не смогут быть сданы в аренду или проданы с 2030 года, если они не будут модернизированы с точки зрения энергопотребления). Это означает дополнительные расходы для сегодняшних заинтересованных покупателей, если они захотят инвестировать в свою недвижимость через несколько лет.
Источники на рынке недвижимости также рассказывают о случаях, когда собственники, как только понимают, что к их недвижимости есть интерес (например, посредством телефонных звонков от заинтересованных покупателей, желающих увидеть ее лично), спешат немедленно повысить запрашиваемую цену продажи, видимо, думая, что они оценили ее ниже истинной стоимости.
Фактически, они завышают цену по сравнению с коммерческой ценностью объекта, убивая спрос, поскольку потенциальные покупатели разочаровываются и занимаются поисками других вариантов.
Как пояснила руководитель брокерского бюро New Life Real Estate г-жа Анна Мокакова, «основным фактором, способствующим поддержанию цен на высоком уровне, является тенденция многих собственников делать самостоятельную оценку недвижимости, пользуясь интернетом. В результате зачастую собственники объекта оценивают жилье в соответствии со своими финансовыми потребностями и ожиданиями в отношении этой продажи. Таким образом, к сожалению, многие из запрошенных продажных цен возникли не в результате сертифицированной оценки, а в результате вышеупомянутых неправильных действий».
