Согласно промежуточному отчету Банка Греции (BoG) о денежно-кредитной политике, ожидания на предстоящий период остаются осторожно-позитивными под влиянием международных событий и обстановки высокой инфляции, роста процентных ставок и неопределенности, которые напрямую влияют на Европу и мировую экономику в целом. В то же время изменение характеристик спроса, начавшееся после периода пандемии, продолжается и по сей день, причем отдельные категории недвижимости и локации привлекают непропорционально высокий инвестиционный интерес, укрепляя образ рынка разных скоростей.
В той мере, в какой спрос из-за рубежа будет устойчивым, а предложение качественной недвижимости останется ограниченным, ожидается, что цены продолжат свою тенденцию к росту в высоких сегментах рынка, увлекая за собой цены на вторичных рынках. Однако ожидается, что темпы роста цен станут более умеренными, так как текущая ситуация не позволяет инвесторам успокаиваться по поводу среднесрочной эволюции рыночных условий.
Дома и квартиры
Если говорить более конкретно, то, по данным Банка Греции, греческий рынок недвижимости привлек значительный интерес инвесторов, несмотря на негативные события в международной обстановке и неопределенность, возникшую за последние два года в связи с усилением геополитической нестабильности. Цены на недвижимость продолжили свою тенденцию к росту, так как повышенный спрос из-за рубежа и внутри страны на качественные объекты не покрывается текущим ограниченным предложением и сохраняет высокие темпы роста, хотя и более мягкие по сравнению с предыдущими кварталами.
Однако опережающие индикаторы, относящиеся к внутреннему рынку, а также динамика цен на европейском и международном уровне потенциально указывают на приближающийся период коррекции цен, особенно в отношении назначения, характеристик и местоположения объектов недвижимости, пользующихся меньшим спросом. На рынке жилой недвижимости высокие темпы роста цен на квартиры сохранялись до 3 квартала 2023 года, несмотря на то, что последние два квартала наблюдалось замедление отдельных ценовых индексов. Исходя из оценок, собранных Банком Греции, за первые девять месяцев 2023 года цены на квартиры (в номинальном выражении) выросли на 13,9% в годовом исчислении по сравнению с ростом на 11,2% в соответствующем периоде 2022 года.
На местном уровне цены на жилье демонстрируют неоднородность своих изменений: значительный рост наблюдается в основном в местах, представляющих большой инвестиционный интерес, а в других районах изменения менее значительны. Увеличению цен на квартиры в целом по стране за первые девять месяцев 2023 года в значительной степени способствовали высокие темпы роста цен в большинстве городских районов страны.
Если говорить более конкретно, то самые высокие темпы роста были зафиксированы в Салониках (16,5%), Афинах (14,5%) и других крупных городах (14,1%), в то время как в других регионах страны рост был более мягким (11,1%). За тот же период цены на старые квартиры (старше 5 лет) росли в среднем на 14,4% в год, по сравнению с 13,1% для цен на новые квартиры.
Рынок жилья, несмотря на нынешнюю неопределенность, сохраняет свою динамику и характеризуется высоким, в основном инвестиционным, спросом и низким предложением. Позитивные изменения в сфере туризма и краткосрочной аренды, программы субсидированного жилья для молодежи и повышенный инвестиционный интерес из-за рубежа к покупке недвижимости, включая программу "Золотая виза", продолжают усиливать динамику рынка, что отражается и в других соответствующих показателях.
Если говорить более конкретно, то за восемь месяцев 2023 года активность в сфере жилищного строительства (данные ELSTAT) зафиксировала положительные годовые темпы изменения как по количеству, так и по объему новых разрешений на строительство жилых домов на уровне страны (22,5% и 14,5% соответственно), значительно усилившись по сравнению с небольшим снижением в соответствующем периоде прошлого года (-1,3% и -4,1%). Инвестиции в жилую недвижимость (сезонно скорректированные данные ELSTAT, в постоянных ценах) в целом по стране значительно укрепляются в годовом исчислении на 40,2% в первые девять месяцев 2023 года (по сравнению с 12,1% в соответствующем периоде 2022 года), хотя все еще находятся на очень низком уровне в процентах от ВВП (2,0%). В то же время позитивные деловые ожидания в отношении жилищного строительства (данные IOBE) еще больше укрепляются в первые девять месяцев 2023 года в годовом исчислении на 13,3%.
Несмотря на возросший интерес к жилой недвижимости, банковское финансирование находится на низком уровне: за десять месяцев 2023 года общий объем новых ипотечных кредитов зафиксировал снижение на 4,9 % в годовом исчислении. Наконец, за первые девять месяцев 2023 года в годовом исчислении общая стоимость нового жилищного строительства (данные ELSTAT) продолжала расти на 6,7 %, что отчасти способствовало укреплению цен на жилье.
Офисы и магазины
В секторе коммерческой недвижимости, исходя из данных, собранных Банком Греции, в первой половине 2023 года цены на офисы выросли на 6,6 % в годовом исчислении, а цены на помещения для магазинов увеличились на 6,9 %. В Афинах соответствующие темпы роста цен на офисы были выше (7,2 %), в остальной Греции также наблюдался значительный рост (7,3 %), после длительного периода относительной стагнации цен. В Салониках же после двух последовательных шестимесячных периодов высоких темпов роста была зафиксирована небольшая коррекция цен по сравнению с предыдущим годом (-0,5%).
Что касается помещений для магазинов категории "Lux", то в первой половине 2023 года значительные положительные годовые темпы были зафиксированы в индексах цен Афин (8,4%) и Салоников (9,8%), в то время как в остальной Греции соответствующий показатель составил 3,7%. Наконец, за тот же период по стране в целом и аренда офисов, и аренда магазинов зафиксировали годовой рост на 5,6 %.
За восемь месяцев 2023 года строительная активность в сфере коммерческой недвижимости (данные ELSTAT) зафиксировала положительные темпы изменения в целом, в то время как отдельные категории показали смешанную картину. Если говорить более конкретно, то увеличилось количество новых разрешений на строительство офисов (75,2 %), в то время как соответствующий общий объем (в кубометрах) снизился на 15,9 % по сравнению с соответствующими восемью месяцами 2022 года.
Количество новых разрешений на строительство отелей сократилось на 15,6%, а объем уменьшился на 8,0%. Наконец, строительная активность для магазинов была зафиксирована особенно высокой по объему (226,9%), но умеренно положительной по количеству новых разрешений (7,8%). Неоднозначная картина строительной активности, вероятно, связана с условиями избыточного спроса в экономической среде, которая не особенно благоприятствует запуску новых проектов. Также это связано с небольшим количеством новых разрешений на строительство по категориям в абсолютном выражении, что приводит к большим процентным колебаниям, тогда как на самом деле колебания невелики.
ΑΕΕΑΠ
Исходя из данных, собранных Банком Греции и результатов исследования рынка коммерческой недвижимости, в первой половине 2023 года большая часть средств инвестиционных компаний недвижимости (ΑΕΕΑΠ) и других инвестиционных портфелей, а также компаний по развитию недвижимости была направлена на покупку и/или развитие высококачественных офисных помещений, преимущественно с современными биоклиматическими характеристиками.
Отели, коммерческие склады и инвестиционное жилье специального назначения также привлекли значительный капитал. Минимальная доходность офисов высокой спецификации в самых коммерческих районах центра столицы варьировалась между 5,5 и 6,6%, что примерно соответствовало предыдущим шести месяцам, а минимальная доходность магазинов высокой спецификации в самых коммерческих районах центра Афин варьировалась между 5,3 и 6,0 %.
