Значительная доля активности в секторе краткосрочной аренды жилья сегодня приходится на профессионалов. По данным исследовательской компании AirDNA, которая анализирует данные с платформ Airbnb и Vrbo, сегодня доля индивидуальных владельцев в Афинах не превышает 30% от всех активных объявлений, по сравнению с 42% в 2019 году, до начала пандемии. На национальном уровне соответствующий показатель составляет 40%, по сравнению с 46% в 2019 году.
На практике это означает, что шесть из 10 объектов краткосрочной аренды жилья теперь управляются профессионально. Высокая конкуренция, необходимость постоянных инвестиций в недвижимость, чтобы выделиться на фоне остальных, использование современных инструментов продвижения и в целом профессиональное управление сегодня рассматриваются, как ключевые составляющие успешной эксплуатации недвижимости через цифровые платформы краткосрочной аренды.
Вспышка коронавируса вытеснила с рынка индивидуальных арендодателей
Тенденция стала еще более очевидной после пандемии, которая вытеснила с рынка многих индивидуальных арендодателей. Эти люди обратились к развитию своей недвижимости через долгосрочную договорную аренду. Их выбор стал проще из-за значительного роста арендной платы на 40-50% с 2018 года, что делает это решение гораздо более выгодным, чем краткосрочная аренда, особенно если недвижимость не расположена в одном из районов, пользующихся повышенным спросом у иностранных гостей, то есть вокруг туристических достопримечательностей в центре Афин или в южных пригородах.
Однако даже если доходы одинаковы (от краткосрочной и долгосрочной аренды), долгосрочная все же явно выгоднее. Во-первых в этом случае арендодателю не приходится нести важные расходы, такие как коммунальные платежи (телефон-интернет, электричество и водоснабжение), чего нельзя сказать о краткосрочной аренде. Кроме того краткосрочная аренда требует от арендодателя значительных затрат личного времени, чтобы привести недвижимость в надлежащее состояние. Поскольку это не всегда легко, многие арендодатели, в конечном итоге, предпочитают передать управление недвижимостью профессионалу. Он возьмет на себя все соответствующие услуги (фотографирование, продвижение, уборка, прием посетителей и т.д.) и, удержав соответствующую комиссию (около 15-20 % от выручки), выплатит разницу владельцу.
По данным AirDNA, с 2019 года по настоящее время наибольший рост наблюдается в количестве объявлений (от оператора/владельца), от 6 до 20 объектов размещения. Доля этой категории увеличилась до 22% в Афинах с 15% в 2019 году и до 15% по всей стране с 11%. Однако в популярных местах отдыха, таких как Миконос, например, рост еще больше, поскольку соответствующая доля составляет 25% от всех объявлений по сравнению с 17% в 2019 году.
В то же время важным событием является более широкое проникновение профессиональных компаний по управлению недвижимостью, особенно в Афинах. На долю компаний, управляющих более, чем 21 объектом недвижимости, в настоящее время приходится 21% объявлений, по сравнению с 16% в 2019 году. Некоторые из них управляют как частной недвижимостью, так и принадлежащей сторонним владельцам, в то время как другие компании в этом секторе сосредоточены исключительно на управлении недвижимостью третьих лиц.
В предыдущем анализе компания Transparent, стратегический партнер греческой ассоциации STAMA (Ассоциация компаний по краткосрочной аренде недвижимости), сообщила, что афинский рынок занял второе место на общеевропейском уровне по росту доли профессионалов, работающих на нем. В частности прирост в Афинах составил 22% по сравнению с 35% в Париже, за которым следуют Милан с приростом в 17% и Канны с 15%.
Однако сейчас в секторе происходят и другие изменения. Одно из них касается создания компаний по управлению недвижимостью. Даже если речь идет об одном владельце с одним или двумя объектами недвижимости, все больше людей начинают понимать, что выгоднее создать индивидуальное предприятие или ИПЭ, чтобы управлять деятельностью через него. Однако, помимо возможности вычета расходов, в ближайшем будущем деятельность через компанию, а не как физическое лицо, станет практически улицей с односторонним движением из-за предстоящего введения НДС на все доходы, полученные от сектора краткосрочной аренды. Это европейская директива, которая в ближайшие годы будет принята всеми государствами-членами. Существование компании будет ключевым преимуществом как для вычета НДС, так и для получения НДС, даже через сами платформы краткосрочной аренды.
"Море" предложение от Airbnb
Что касается количества сдаваемых в аренду квартир в Греции, то оно превышает 100 тысяч, как сказал генеральный директор Airbnb Джакомо Тровато в недавнем интервью "К". Принимая во внимание данные AirDNA, можно заметить, что активная аренда жилья в Греции в настоящее время снизилась по сравнению с 3 кварталом 2022 года, что вполне ожидаемо, поскольку многие арендаторы используют свое жилье только в летние месяцы.
Что касается географического распределения объявлений, то карта островов и сдаваемых там квартир отражает популярность этой деловой практики в островной стране.
На островах Аргосароникос, Эгина самое большое количество предложения жилья, в то время как в Северном Эгейском море только остров Тасос "предлагает" посетителям более 1000 комнат и домов. На Кикладах наибольшее количество жилья находится на Миконосе и Санторини, за которыми следуют Наксос и Парос. На Додеканесе Родос, будучи самым большим островом, также предлагает наибольшее количество жилья Airbnb.
Переходя к Ионическому морю: остров Корфу лидирует по количеству сдаваемого жилья, так как прошлым летом он достиг 10 тысяч активных аренд, число которых даже немного превзошло уровень Берлина, который уже давно не переваливал за пятизначную цифру. Удивительно и то, что число арендаторов на Корфу близко к показателю Афин (11,5 тыс.).
На самом большом острове Греции, Крите, Airbnb имеет несколько тысяч объявлений в каждой из 4 префектур. Ханья, однако, кажется чрезвычайно популярной - более 11 тысяч объявлений прошлым летом по всей префектуре, в то время как Ласити находится на противоположном конце спектра - 3500 объявлений.
В городах и муниципалитетах материковой Греции распределение жилья, сдаваемого в краткосрочную аренду, еще более неравномерно. Крупные города Афины и Салоники, как и ожидалось, имеют наибольшее количество арендного жилья, за ними следуют Каламата и Волос. Напротив, в таких районах, как Серрес и Агринио, объявлений на платформах краткосрочной недвижимости очень мало.
В столичных районах Airbnb для многих является "демоном", который привел к резкому росту арендной платы, а для других - "ангелом", оживляющим приходящие в упадок районы. Афины, будучи крупнейшим городом и столицей страны, как ожидается, в 2023 году будет иметь большое количество арендных объявлений - 11,5 тысяч.
Этот факт характерен и для других европейских столиц на юге, таких как Рим, Мадрид и Лиссабон. Однако распределение жилья в Афинах также сконцентрировано в определенных районах. Коммерческий треугольник, являющийся самой центральной частью города, имеет наибольшее количество объявлений, за ним следуют Кукаки, Неос Космос и Экзархия. Центральные районы, с хорошим транспортным сообщением, являются районами с наибольшей концентрацией жилья в аренду, в то время как районы с наименьшим количеством объявлений расположены на окраинах центра Афин.
