Несмотря на огромные изменения, которые этот всплеск произвел на рынок недвижимости, нормативная база практически не изменилась, что создает серьезные проблемы для этого сегмента рынка.
Греция является одной из немногих стран в Европе, которые не ввели каких-либо ограничений в отношении краткосрочной аренды недвижимости или эффективно применяют те, которые уже существуют. Нет никаких сомнений в том, что краткосрочная аренда, которую возглавляет американская онлайн-платформа Airbnb, предоставила владельцам возможность сдавать недвижимость, на которую они ранее не могли найти ни арендаторов, ни покупателей. Однако узость существующих налоговых норм и правил затрудняет жизнь простых людей, пытающихся найти дом для найма или покупки, и угрожает долгосрочным перспективам онлайн-аренды.
Погоня за быстрой отдачей не только превращает все больше и больше владельцев недвижимости в начинающих отельеров, но и приносит ожидаемые доходы. По данным Aimee Trusler, международного менеджера по продажам в AirDNA, компании, которая отслеживает тенденции краткосрочной аренды, поставки домов через платформы Airbnb и HomeAway выросли с декабря 2018 года по декабрь 2019 года на 24%. Количество ночей, проведенных в таких помещениях, подскочило более, чем на 95%. При этом показатель заполняемости снизился примерно на 15%, что свидетельствует о том, что предложение превышает спрос.
Недавнее исследование этого сектора, проведенное Институтом греческой туристической конфедерации (INSETE), показало, что общий доход от сдачи в аренду домов в Греции через платформы Airbnb и HomeAway за 12 месяцев, с июня 2018 года по май 2019 года, достиг 1,15 миллиарда евро.
Тем не менее, налогообложение этих доходов остается в подвешенном состоянии, отмечают профессионалы рынка. Поскольку владельцы краткосрочного жилья должны зарегистрировать свою собственность в соответствующем списке на веб-сайте Независимого органа по государственным доходам (IAPR), где они находятся и назначен регистрационный номер объекта недвижимости. Последнее налоговое законодательство Министерства финансов обязывает арендные платформы предоставлять данные своих хозяев (имя, фамилия и т. д.) IAPR. Если они этого не сделают, налоговая администрация может потребовать от местных поставщиков интернет-услуг деактивировать свои сайты в Греции.
Однако в настоящее время налоговые органы заблокированы в дискуссиях с платформами о том, как будут предоставляться вышеуказанные данные. Согласно источникам, это означает, что перекрестная проверка данных и выявление необъявленных доходов остается невозможным, пока переговоры затягиваются. Несмотря на это более ранняя проверка, проведенная IAPR через специальную программу поиска веб-страниц, выявила около 20 000 объектов, которые не были объявлены владельцами.
Примечательно, что Греция по-прежнему не имеет временных ограничений для краткосрочной аренды на недвижимость, в отличие от большинства других развитых стран.
В то же время влияние на рынок обычной аренды было огромным. Сокращение доступных квартир и домов из-за увеличения краткосрочной аренды привело к резкому повышению арендных ставок. Недавний опрос, проведенный платформой объявлений о недвижимости Spitogatos, показал, что в 2019 году в большинстве греческих городов наблюдался их резкий рост. Наибольшее увеличение было зарегистрировано в столичном Пирее (до 25,2%), на островах Аргосаронического залива (23,1%), в префектуре Трикала в центральной Греции (21,4%), в центре Афин, в западных пригородах столицы (20%) и на Ионическом острове Корфу (19%). Лишь немногие районы бросили вызов этой тенденции, сообщив о снижении арендных ставок, а именно: Закинф, Теспротия, Кастория и Флорина.
Смотрите также: Виллы в аренду на берегу моря
Банк Греции отметил в недавнем отчете, что рост стоимости недвижимости является результатом увеличения спроса на дома из-за сильного интереса к недвижимости, которая приобрела коммерческую ценность благодаря краткосрочному лизингу и может предложить доходность, близкую к уровням фактической коммерческой недвижимости.
Стремление к быстрой прибыли за счет краткосрочной аренды также вызвало своего рода войну на торгах за недвижимость, которая выставлена на продажу и была ослаблена в последние годы. Агенты по недвижимости обычно ссылаются на случай, когда квартира размером 30 квадратных метров в районе Неос Космос была выставлена на продажу за 23 000 евро около года назад и была в конечном счете продана почти за 30 000 евро. Многочисленные покупатели выразили свой интерес и заявили, что желают купить ее даже без предварительного осмотра.
Однако многочисленность предложений также заметно сократила и доходы от краткосрочной аренды. Данные AirDNA показывают, что для краткосрочной аренды доступен 10 281 объект недвижимости со средней стоимостью 52 евро в день. В целом по стране в 2019 году плата за арендуемый объект сократилась на 9,4%, с 48 евро в 2018 году до 43,5 евро в 2019 году. В то же время заполняемость снизилась до 39% в прошлом году с 45,5% годом ранее.
Результатом этого снижения стало частичное колебание в сторону долгосрочной аренды. Это несмотря на последующее увеличение срока окупаемости инвестиций, учитывая, что в большинстве случаев в ремонт было вложено до 20 000 евро.
Эксперты добавляют, что владельцы краткосрочной аренды в итоге получают только 35% доходов. Остальные 65% идут на покрытие налогов (15%), комиссии онлайн-платформы (5%), счетов за коммунальные услуги и расходов на уборку. Расходы также включают техническое обслуживание и ремонт. В то время как другая, хотя и незначительная, стоимость для владельца связана с получением и сдачей в аренду имущества в том случае, если оно находится на значительном расстоянии от его или ее места жительства. Неудивительно, что некоторые люди сравнивают краткосрочную аренду своего имущества с работой на полный рабочий день, когда задача по его управлению не была поручена специализированному менеджеру.