Стоимость жилья в Лиссабоне выросла на 5,8% в ноябре, до рекордных 5426 евро (5963 доллара) за квадратный метр, согласно данным Idealista. Это второй по величине рост в Европе после Афин, самого горячего рынка недвижимости среди крупных европейских городов, отслеживаемых Bloomberg.
После роста почти на 30% за последние пять лет жилая недвижимость в португальской столице стоит дороже, чем в Милане, Мадриде и Берлине. Это делает новый дом недоступным для большинства местных жителей в Лиссабоне и показывает, как предложение часто преобладает над процентными ставками при установлении цен.
Правительство Португалии начало менять курс, прекратив программу "золотых виз" и одобрив план по сокращению налоговых льгот для новых жителей. Но, благодаря солнечному климату и ценам, примерно вдвое ниже, чем в Париже и Цюрихе, усилия по сдерживанию спроса оказывают незначительное влияние.
"Несмотря на эти изменения, мы наблюдаем рост числа запросов от наших иностранных клиентов, - говорит Пауло Силва, глава консультанта по недвижимости Savills в Португалии. - Просто не хватает домов, чтобы удовлетворить спрос, даже несмотря на замедление темпов продаж".
Хотя конец эпохи дешевых денег сказался на покупательской способности по всей Европе, недостаток предложения влияет на цены во многих городах. На шести из десяти рынков, отслеживаемых Bloomberg City Tracker, цены растут.
Квартира в Лутраки 30м2 68 000 евро
В Афинах годовой рост цен на жилье составляет почти 12%, в Стокгольме - более 5%, причем рост наблюдается уже шесть месяцев подряд, а цены в Мадриде и Милане стабильно растут более, чем на 3%. Париж показал самые низкие результаты, упав более, чем на 6%.
Чтобы отразить последние тенденции на рынке жилья в европейских городах, Bloomberg собирает данные от различных поставщиков. Некоторые из них запрашивают процентные ставки и ориентировочные уровни, в то время как другие представляют официальные данные о сделках.
Лиссабон стал горячей точкой для инвестиций после окончания экономических приключений в 2014 г. В то время правительство отменило контроль за арендной платой и ввело золотую визу - возможность получить жилье в обмен на инвестиции в недвижимость в размере 500 000 евро - наряду с налоговыми льготами для привлечения новых жителей.
Вскоре после этого тысячи иностранных покупателей съехались в Лиссабон в поисках выгодных предложений, поскольку страна восстанавливалась после экономического кризиса. Среди них был швейцарский миллиардер Клод Берда, основатель французской вещательной компании AB Groupe. В 2016 году он объединился с местным инвестором Жозе Кардосо Ботельо, чтобы купить свой первый участок земли на одном из семи холмов Лиссабона.
"Мы делали селфи с рекой Тежу позади нас, когда заметили небольшую табличку с надписью "Продается, - говорит Кардозу Ботельо. - Мы обменялись рукопожатиями, и так все началось".
Вдвоем они основали лиссабонскую компанию Vanguard Properties и с тех пор построили около дюжины жилых домов в городе с населением в полмиллиона человек. Спрос на них был настолько велик, что зачастую они раскупались еще до того, как были построены.
Кардозу Ботельо говорит, что причиной острой нехватки участков стало долгое ожидание разрешения на строительство - восемь лет для одного из его участков. Из-за волокиты компания Vanguard не может продать ни одного объекта в следующем году, хотя за последние два месяца сдала более 500 квартир - почти половина из них досталась иностранным покупателям.
Растущая стоимость недвижимости вынуждает Португалию отменить золотые визы. По данным Confidencial Imobiliario, собирающей данные о рынке недвижимости, в 2022 году количество доступного жилья в Португалии достигло самого низкого уровня за последние 15 лет. На долю социального жилья приходится всего 2% от общего объема - один из самых низких показателей в ЕС.
Между тем средняя цена нового дома в Лиссабоне обогнала Дублин и Брюссель, согласно данным Deloitte's Property Index 2022. Для многих португальских семей, чьи зарплаты являются одними из самых низких в Западной Европе, мечту о покупке жилья заменила дорогая, не отвечающая стандартам аренда в отдаленных пригородах.
Пример Лиссабона показывает, насколько сложно правительствам регулировать цены на жилье. В то время, как спрос можно стимулировать, поддержка предложения требует времени и денег, а неправильный баланс чреват циклами бумов и спадов.
Растут опасения, что нынешний рост цен вскоре может быть обращен вспять. В прошлом месяце центральный банк Португалии заявил, что банки должны создать дополнительные резервы капитала для покрытия возможных убытков, связанных с жильем. Этот шаг был предпринят после того, как продажи жилья в Португалии упали на 22% за первые шесть месяцев этого года, по данным компании Jones Lang LaSalle, предоставляющей услуги в сфере недвижимости.
В условиях недоступности жилья и стремительного роста арендной платы все больше португальцев живут в нестабильных условиях. В Кинта-дус-Инглезеш - небольшом лесном массиве на окраине Лиссабона - установлено около 40 палаток.
"Каждый день появляются новые люди, - говорит Филипе Силва, который координирует программу для бездомных в общественном центре в приходе Каркавелуш недалеко от Лиссабона. - В основном это люди, которые работают, но не могут оплатить жилье".
Участок находится рядом с элитной школой бизнеса и экономики Nova и английской школой, где плата за обучение может превышать 1 000 евро в месяц. Растущее неравенство стало причиной напряженности: в начале этого года тысячи людей вышли на улицы в знак протеста против жилищного кризиса в Лиссабоне и других португальских городах, что стало отголоском недовольства в других странах.
В ответ на это социалистическое правительство Португалии пообещало увеличить количество доступных домов и отменить льготы для иностранцев. Уходящий премьер-министр Антонио Коста говорит, что эти программы подпитывают спекуляции в секторе недвижимости. Но вывести Португалию с рынка может быть не так просто.
"В конце концов теплый климат, потрясающие пляжи, стиль жизни и относительно низкая стоимость жизни будут и дальше привлекать интерес иностранных инвесторов", - говорит Педру Коэльо, управляющий директор компании Square Asset Management, занимающейся инвестициями в недвижимость.
