"Вам повезло, с сегодняшнего утра мой телефон не перестает звонить". Эти слова были сказаны нашей новой хозяйкой квартиры вскоре после того, как мы подписали с ней контракт. Через 11 лет мы решили уехать из Кукаки и перебраться в Паграти. Мы нашли наш новый дом за один день и забронировали его сразу. Жилье, сдаваемое в аренду, уходит в течение нескольких дней или даже нескольких часов во многих случаях. Но как и почему это происходит сегодня в Афинах, городе, где еще несколько лет назад было полно вывесок "сдается в аренду" и "продается"?
"Прежде всего отметим, что рост цен на аренду жилья в Афинах (который, согласно ежегодным исследованиям, публикуемым компанией по недвижимости RE/MAX, с 2016 года даже достиг 30% в центральных районах), в сочетании с резким снижением зарплат и пенсий, является крайне тревожным событием на фоне роста безработицы и неполной занятости, а также волн переоценок (районов перерасчета ЕНФИА) и роста стоимости жизни, которые происходят на протяжении более, чем десяти лет кризиса", - говорит Димитрис Балабанидис, доктор наук в области городского планирования-географии, исследователь жилищных и миграционных вопросов.
Автор книги "Airbnb в городе: возможность или угроза?" (опубликованной издательством "Полис") есть и более обескураживающие свидетельства: "Недавнее исследование, проведенное всегреческой сетью недвижимости E-Real Estates, показало, что около ⅔ домов, расположенных в центре Афин, имеют арендную плату более 600 евро".
К сожалению дела обстоят серьезно, и света в туннеле нет. Арендная плата в Афинах подскочила настолько, что большинство жителей не могут позволить себе самое необходимое. На самом деле, если добавить к этому уравнению новую волну повышения цен, то картина становится еще более удручающей.
Аренда в Афинах
"По сравнению с 2016 годом запрашиваемые цены на аренду жилья в центральных районах Афин выросли на 41%", пишет oneman-gr.cdn.ampproject.org.
В трудные годы греческого кризиса различные европейские СМИ, "заигрывающие" с желтой прессой, высмеивали "сварливых" греков, но у каждого из них есть свой дом. Конечно это намеренное преувеличение. Да, процент греков, которые имеют счастье и удовольствие владеть собственным домом, не так уж мал по сравнению с остальной Европой. Но в наши дни покупка нового жилья кажется несбыточной мечтой для большинства молодых пар. То, что раньше было обычным делом, превратилось в весьма маловероятный сценарий. Таким образом аренда становится "улицей с односторонним движением".
"Начиная с 2008 года, цены на аренду жилья падали в течение нескольких лет почти во всех регионах Греции. 2016 год стал первым, когда не произошло снижения запрашиваемых цен на аренду, и с тех пор началась сильная тенденция к росту, которая продолжается до сих пор", - отмечает Димитрис Мелахронинос, генеральный директор известного сайта Spitogatos.
"Рост цен был вызван сначала сокращением предложения, а затем увеличением спроса. Если говорить более конкретно, 2016-ый стал годом бурного роста краткосрочной аренды в Афинах, что привело к уменьшению количества квартир, доступных для долгосрочной аренды, особенно в районах, представляющих туристический интерес, таких как центр Афин и южные пригороды", - добавляет он.
Постепенно Греция выходила из многолетнего (глубокого) экономического кризиса и пыталась снова встать на ноги. Что произошло потом? В последующие годы рост цен продолжался из-за увеличения спроса, что было следствием общего улучшения состояния экономики, а в последнее время - из-за явной тенденции во время пандемии менять/переезжать в более просторные дома и другие районы. Поиск на сайте Spitogatos ясно показывает изменение предпочтений людей в пользу больших домов, близости к природе и подальше от центра, чем ранее, в прошлом.
Таким образом пандемия вновь изменила баланс, вернув несколько тысяч объектов недвижимости из краткосрочной (Airbnb) в долгосрочную аренду. Но, как отмечает генеральный директор Spitogatos, эти дома стали лучше, отремонтированы и, как правило, находились в лучших местах, что в результате "подтолкнуло" цены. Кто стал первыми жертвами этого нового бума? Студенты, которые были вынуждены снимать жилье вдали от своих институтов и техникумов. Остальные же, те, кто снимал свое отдельное жилье, молодые люди-одиночки, предпочли вернуться в родительский дом, поскольку потеряли возможность платить аренду.
Все это, конечно же, выражается в цифрах. "По сравнению с 2016 годом запрашиваемые цены на аренду жилья в районах Афин выросли на 41% в центре, на 50% в северных пригородах, на 48% в западных, на 33% в восточных и на 21% в южных - где снижение, имевшее место до 2016 года, было меньше, чем в остальных районах Афин", - говорит Димитрис Мелахронос.
Почему растут цены
"Причины, по которым арендная плата продолжит расти, различны и связаны как с конъюнктурой (например, "туристизация" жилого фонда), так и с более структурными изменениями (такими, как "финансиализация" жилья, то есть его все большее превращение в товар, инвестиционный продукт и средство обогащения", - говорит эксперт по жилищному строительству Димитрис Балабанидис
Это общая схема, но что происходит в реальности? "Особенно в центральных районах Афин сокращение предложения арендного жилья в то время, когда спрос, казалось бы, растет, толкает цены на аренду все выше и выше. Из-за кризиса строительный сектор в течение многих лет оставался бездействующим, в результате чего на рынке не появлялось новых объектов недвижимости. В то же время, в связи с распространением деятельности Airbnb, большое количество недвижимости было выведено с обычного рынка долгосрочной аренды. Однако спрос на аренду жилья значительно увеличивается, поскольку доступ к жилью, занимаемому владельцами, становится все более затруднительным, и особенно в центральных районах - центр города снова становится привлекательным)".
Как отмечает эксперт-исследователь, де-факто или искусственно, мы имеем новый высокий спрос на рынке аренды, который будет продолжать повышать цены до тех пор, пока не будет последовательной и решительной государственной политики по защите арендаторов и обеспечению доступного и достойного (арендного) жилья для всех. Кроме того до сих пор государство и правительство закрывали на это глаза.
"Арендодатели используют краткосрочную аренду, как трамплин, возможность для повышения цен". Это относительно логичный аргумент, хотя в логике есть брешь, поскольку существует сопутствующий спрос - когда центр больше не имеет возможности для сдачи жилья, люди начинают поиски в близлежащих районах.
"Да, именно так и происходит, точнее, мы видим, как это происходит. Но это не значит, что это должно произойти, поскольку в этом нет смысла". Другими словами, все пользуются возможностью, а греческое государство пока демонстрирует лишь полное отсутствие внимания к данному вопросу.
"Следует отметить, однако, что не вся недвижимость подходит для Airbnb, - отмечает президент P.SY.DA. - Владельцы во время кризиса давали деньги на ремонт и меблировку своих квартир. Блага не пришли сами собой - неважно, что сейчас есть квартиры в очень плохом состоянии, которыми пользуются разные люди, взвинчивая цены на долгосрочную аренду."
"Если Airbnb не виноват, то кто же тогда виноват? Агенты по недвижимости", - прямо говорит Андреас Хиос. По его мнению, ответственность за резкое повышение арендной платы несут агентства недвижимости.
По словам президента P.SY.DA., краткосрочная аренда оживляет районы и вдыхает новую жизнь в местные рынки, принося пользу специалистам и арендодателям. "Объекты красивее, чище и предлагают лучшее качество жизни", - говорит г-н Хиос. Но его спросили: «А как насчет тех, кто просто живет в этих районах, арендуя недвижимость?". Ответ, который я получил, был обезоруживающе честным: "Нет, очевидно, что долгосрочные арендаторы не получают от этого никакой выгоды".
Долгосрочные арендаторы не имеют никаких льгот
"Бесконтрольное повышение арендной платы, я очень боюсь, может привести к социальному взрыву, - говорит президент P.SY.P.E. Ангелос Скиадас. Не нужно копаться в подробных исследованиях и данных, чтобы понять, что ситуация с арендой в Афинах вышла из-под контроля. Достаточно оглянуться вокруг: повышения, переезды, продажа целых многоквартирных домов китайским инвесторам, а в некоторых случаях даже выселения. Когда баланс был полностью утрачен и по какому поводу?
"За последние два года арендная плата выросла до небес, но особенно в последний год ситуация драматична, поскольку повышение арендной платы, требуемое арендодателями, стало нереальным: во многих случаях оно превышает 50% или даже 60% от прежней арендной платы, в то время как большинство арендаторов не в состоянии позволить себе такое повышение", - говорит Ангелос Скиадас, президент PA.SY.P.E (Всегреческой ассоциации защиты арендаторов). "Причина роста арендной платы, в основном, психологическая, а не реальная, поскольку запрашиваемое повышение никак не соответствует общему ходу (спаду) экономики".
По сути арендодатели пытаются восполнить "ущерб" десятилетнего греческого кризиса, хотя, по его мнению, после коррекции, сделанной в первые годы кризиса, для них все было не так уж драматично. Точно так же он считает абсурдным, что они чувствуют себя "обиженными" из-за мер, принятых во время пандемии, поскольку большая часть убытков была покрыта государством.
Но что же является тем элементом, который открыл шлюзы? "Полное отсутствие законодательной системы защиты арендаторов", - справедливо считает президент P.SY.DA. По его словам, подавляющее большинство арендодателей в последние годы отказываются продлевать действующие договоры аренды. В результате арендаторы либо оставались на неопределенный срок, либо были вынуждены в спешке покидать дома в течение месяца или двух, либо поддавались на вымогательские повышения.
"Одним словом законы не защищают арендаторов от внезапных и непомерных повышений, - сетует г-н Ангелос Скиадаса, продолжая. - В разговоре с некоторыми из адвокатов они упоминали случаи, когда жильцы смогли добиться своих прав после того, как повышение ставок было признано неправомерным. Но рамки не определены строго, особенно сейчас, когда цены стали настолько высокими, что арендаторам гораздо труднее доказать, что они, по сути, являются жертвами вымогательства".
Вопрос заключается в том, что нужно сделать, чтобы остановить бешеный рост арендной платы, который не сопровождается серьезным увеличением базовой заработной платы.
Меры, предложенных органом P.SY.DA.:
- Продлить все договоры аренды (даже те, срок действия которых истек, но арендатор все еще находится в договоре, по крайней мере, на один год с даты истечения срока аренды, а для тех, срок действия которых истек на момент публикации закона, на один год с момента публикации).
- Восстановить потолок/планку (максимально допустимой) арендной платы, действовавшей ранее в аналогичные эпохи чрезмерного повышения, которая будет определяться, как процент от объективной стоимости недвижимости, а любая арендная плата, превышающая максимально допустимую, будет считаться недействительной.
- Установить минимальный срок для аренды жилых помещений в 6 лет по сравнению с текущими 3 годами для аренды жилых помещений и 12 лет по сравнению с текущими 3 годами для аренды коммерческих помещений.
"Эти меры могут в краткосрочной перспективе установить предел бесконтрольному повышению арендной платы. В противном случае, боюсь, это может привести к социальному взрыву с непредвиденными последствиями", - многозначительно замечает Ангелос Скиадас. Это правда, что люди находятся под невыносимым давлением. По-видимому, необходима защита арендаторов на государственном уровне.
Тем временем, конечно, все жильцы, которые считают, что их интересы затронуты, всегда могут обратиться за дополнительной информацией на сайт PA.SY.P.E. или поговорить по телефону организации, каждый день во второй половине дня, с квалифицированным юристом, который их проконсультирует и направит. В любом случае нужно что-то делать: ситуация взрывоопасная и желательно не ждать, пока "пузырь лопнет".
