Михалис Хаджифотис, афинский адвокат, специализирующийся на недвижимости, объясняет, что за закрытыми ставнями полуразрушенных домов, тысячи которых находятся в различных местах Греции, в т.ч и в городских центрах, часто скрываются истории семейных конфликтов.
"Разногласия между совладельцами недвижимости заключаются, с одной стороны, в том, как она используется - эксплуатируется, а с другой - в расходах на содержание, ремонт или реконструкцию, которые обычно являются самой большой головной болью. Если недвижимость наследуется по крайней мере двумя лицами, которые не могут - по финансовым или личным причинам - договориться между собой, то становится невозможным принять решение о ее будущем", - объясняет он.
Аукцион имущества в целях мести
В таких случаях залы суда - это улица с односторонним движением. Исходя из юридического опыта, обычно в суд попадают либо дела о компенсации расходов на содержание и ремонт имущества, либо споры между совладельцами о результатах управления имуществом (например, было ли управление правильным или были ли правильно удержаны деньги из арендной платы за имущество на эксплуатационные расходы). Обращение в суд в таких случаях, хотя и требует много времени и затрат, в конечном итоге оказывается единственным решением, поскольку, помимо финансового аспекта, существует еще и стремление к моральному удовлетворению, которое обычно затрагивает близких родственников.
"Обращение в суд иногда оказывается единственным решением"
"Я могу вспомнить случай "ожесточенного" судебного спора между двумя братьями: один из них постоянно проживал за границей и требовал компенсации за использование небольшого дома для отдыха, которым пользовался исключительно его брат. Его целью было выставить недвижимость на аукцион в целях мести", - вспоминает Михалис Хаджифотис.
"Любой, кто осмеливается добиваться справедливости, теряет сон"
Типичны приключения греческой бизнес-леди, постоянно проживающей за рубежом, которая в течение последних 5 лет пытается решить в суде ряд споров с родственницей за квартиру площадью 75 кв.м. в южном пригороде. "Мы с двоюродной сестрой унаследовали квартиру тети в 1990 году. Поскольку я живу и работаю за границей, мы решили, что сестра, живущая в Греции, возьмет на себя управление ею. Само собой разумеется, что перед ремонтом она должна была получить мое согласие и представить действительное доказательство того, что работы были выполнены, так как я не могла проверить, что они действительно были сделаны", - рассказывает Л.В.
"Однако она удерживала с меня суммы, на которые у нее либо не было квитанций, либо предъявленные квитанции были неприемлемы. Я усомнилась в том, что работы были выполнены, и обратилась за заключением к инженеру, который подтвердил, что работы, о которых заявляет совладелец, не были выполнены", - добавляет она.
Задержка в греческих судах и моральный ущерб
Совладелица небольшой квартиры в Неа Смирни говорит о психическом расстройстве, которому она подверглась в последние годы из-за затянувшегося спора с двоюродным братом, что, по ее словам, связано с "серьезными задержками в греческих судах". Невозможно описать страдания потерпевшей стороны, добивающейся справедливости в рамках нынешнего законодательства. Тот, кто решается на это, теряет сон на долгие годы, стресс сказывается на его здоровье, и, кроме того, финансовые затраты оказываются непосильными. Тем не менее речь идет о восстановлении справедливости.
В результате судебного разбирательства последние два с половиной года квартиру невозможно сдать в аренду из-за ее плачевного состояния, так как совладелец теперь отказывается участвовать в расходах на ремонт.
"Он предложил купить его долю по цене ее рыночной стоимости. Я согласилась, хотя знала, что ее рыночная стоимость намного ниже. Но когда мы начали процедуру передачи доли, в последний момент он добавил условие, чтобы я отозвала иск, поданный в 2018 году на суммы, которые он удерживал с меня за расходы на ремонт. Я отказалась, и в октябре 2022 года он передал свою долю своему адвокату - не только по более низкой цене, чем предлагал мне, но и не уведомив меня и не дав мне возможности приобрести ее в качестве совладельца по этой цене, как это обязаны сделать совладельцы в других штатах через процедуру "первого отказа"".
В Греции таких процедур, дающих обязательный приоритет совладельцам на покупку доли других, не существует, уточняет Хатзифотис. "Владелец процентной доли собственности не может быть обязан передать собственность другому владельцу, равно как и не может быть обязан купить долю другого. Точно так же не существует возможности предпочтения в пользу других совладельцев, если один из них захочет передать свою долю. Во всех этих случаях закон предусматривает единственный способ силового решения проблемы - судебное разбирательство, со всеми вытекающими отсюда затратами времени и средств, в городских центрах".
Споры о долгосрочной или краткосрочной аренде
Залы суда - это также место, где оказываются те, кто не согласен с тем, как управлять имуществом, находящимся в их совместной собственности. Что происходит, например, если один владелец хочет перевести его в долгосрочную аренду, а другой - в краткосрочную? "Решение о том, как эксплуатировать недвижимость принимается большинством собственников в зависимости от размера их долей, - подчеркивает Хатзифотис. - Если способ управления и использования не был определен общим соглашением или большинством, то каждый из собственников имеет право обратиться в суд, чтобы решить этот вопрос наиболее подходящим способом".
Бюрократия и расходы затрудняют развитие собственности
Даже если все собственники решат продать свою собственность - либо потому, что не могут договориться о ее использовании, либо потому, что не в состоянии ее содержать - ряд бюрократических и дорогостоящих процедур часто служат сдерживающим фактором для ее продажи.
"Составление договора о передаче собственности у нотариуса с годами становится все более сложным, - говорит Хатзифотис. - Для передачи недвижимости необходим минимум налоговой и страховой информации, электронное удостоверение личности собственности, справка об отсутствии самовольных действий или их урегулировании, сертификат энергоэффективности, справка об отсутствии обязательств по уплате налога на имущество, в зависимости от случая, и т. д.". Например справка о лесном или нелесном характере недвижимости, если речь идет о недвижимости вне плана, или исправление акта о создании разделенной недвижимости, если речь идет о разделенной недвижимости. Он добавляет, что процесс составления договора купли-продажи недвижимости постепенно становится больше похожим на процесс получения экологического разрешения, чем на гражданско-правовой договор.
"В этом контексте очень распространена ситуация, когда владельцам небольших долей собственности совершенно безразлична судьба их недвижимости, поскольку в результате с ними невыгодно иметь дело", - заключает он.
P.S. Есть еще одна причина, почему подобная недвижимость находится в плачевном состоянии, или о чем не говорят адвокаты - деньги, потраченные на многолетние суды и адвокатов, зачастую буквально опустошают кошельки спорщиков, загоняя их в долги, в результате чего у сторон не остаётся денег даже на то, чтобы хоть как-то привести в порядок сами объекты недвижимости.
