1. Что такое программа ипотечного кредитования, и в чем выгода для молодых пар, присоединившихся к ней?
На практике те, кто присоединится к этой схеме, будут выплачивать ипотечный взнос, который будет намного меньше, чем арендная плата за выбранное ими жилье, поскольку процентная ставка будет составлять четверть от коммерческой. А для семей с тремя и более детьми она будет нулевой. Самое главное, что после погашения кредита они получат право собственности на дом. Кроме того кредит покрывает более высокий процент рыночной стоимости недвижимости (90%), это больше, чем ипотечные кредиты банков, которые обычно покрывают до 80%. Это означает, что первый взнос, который должны внести молодые люди, снижается до 10% от стоимости нового жилья вместо 20%, предусмотренных в банковских ипотечных договорах. Схема также предоставляет доступ к банковскому кредитованию домохозяйствам, которым обычно трудно соответствовать критериям банковского финансирования.
2. Каковы новые элементы в программе молодежного жилищного кредитования?
По сравнению с первоначальными объявлениями, был добавлен ряд новых элементов, чтобы ускорить внедрение схемы и оградить ее от возможных попыток злоупотребления:
- На стоимость дома, который могут приобрести бенефициары, установлен потолок в 200 000 евро. Это препятствует приобретению элитных построек за счет субсидированного кредита в рамках программы.
- Покупка недвижимости родственником первой степени родства заемщика запрещена.
- Уточняется, что поручителей по кредиту не будет.
- От момента предварительного одобрения кредита до подписания кредитного договора проходит 8 месяцев (6 месяцев первоначально, с возможностью продления на 2 месяца). Это позволяет избежать задержек, которые могли бы связать кредитные средства в ущерб другим бенефициарам, заключившим договор о покупке недвижимости.
3. Схема ипотечного кредитования предусматривает верхний предел суммы кредита в размере 150 000 евро. Считаете ли вы этот предел реалистичным? Есть ли дома по этой цене?
В десятках городских районов и на периферии есть недвижимость в этом диапазоне размером, который может удовлетворить жилищные потребности молодых людей. Ориентировочно: стоимость недвижимости в Агия Параскеви составляет 1500-2050 евро за квадратный метр, в Марусси 1500-2300 евро, в Пефки 1300-2250 евро, в 4-м муниципальном округе Салоников (Тумба) 1250-1550 евро. Следует напомнить, что стоимость недвижимости относится к вновь построенным объектам, в то время как программа жилищного кредитования касается объектов, построенных до 2007 года, стоимость которых явно ниже, чем вновь построенных объектов.
Очевидно, что есть гораздо более дорогие объекты, но не стоит забывать, что мы имеем дело с социальной программой содействия приобретению жилья, которая призвана избавить молодых людей от значительных затрат, неопределенности и проблем. Порог в 150 000 евро, а также предельная стоимость недвижимости в 200 000 евро являются золотой серединой между ограничениями, установленными рынком, и необходимостью включить в программу как можно больше бенефициаров.
4.Что дает программа "Покрытие"(Κάλυψη) и кто может стать ее участником?
Программа "Покрытие" основана на свободной недвижимости, которая будет освобождена от программы "Эстия" (общежитие), в рамках которой более 1000 частных домов были арендованы государством и предоставлены мигрантам на переходный период. Программа "Эстия" заканчивается 31 декабря. Сразу после этого эти дома будут, при необходимости, отремонтированы (при условии согласия их владельцев) за счет государства и предоставлены бесплатно или по очень низкой арендной плате уязвимым молодым людям в возрасте 25-39 лет, получателям минимального гарантированного дохода (Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος). Приоритет будет отдаваться многодетным семьям, семьям с тремя детьми и неполным семьям на основе объективных критериев (приоритизация). Программа будет осуществляться Генеральным секретариатом по социальной солидарности и борьбе с бедностью Министерства труда и социальных дел.
5. Как будет работать партнерство между государственным сектором и техническими компаниями в рамках "социального аналога"?
Основная философия, как было объявлено, заключается в том, что государственные организации (DYPA и другие) будут предоставлять незастроенные и малоиспользуемые земли, на которых технические компании, после проведения тендера, обязуются построить дома и магазины в соответствии со спецификациями, изложенными в тендерном объявлении. Компании будут получать прибыль от эксплуатации недвижимости, но обязаны предоставлять часть домов по низкой арендной плате бенефициарам программы контроля социальной аренды. Государственная организация также сохранит право собственности на эти объекты. Срок действия концессии будет определен в конкурсном объявлении, поскольку он не может быть единым для всех районов и стоимости земли. Целью является размещение бенефициаров в качественной недвижимости, а также обеспечении того, чтобы программа привлекла интерес частного сектора.
6. Оппозиция обвиняет вас в том, что вы отдаете государственную собственность крупным застройщикам по социальному признаку. Какова ваша реакция?
С помощью нового института "социального рассмотрения" («κοινωνικής αντιπαροχής») бездействующая государственная недвижимость предоставляется без потери права собственности на землю, в долгосрочную концессию частным лицам, которые обеспечивают договорными обязательствами строительство современного жилья, которое будет предоставляться по дешевой арендной плате. Это наиболее распространенная практика социального жилья, благодаря которой 20-25% недвижимости, например, в Австрии или Нидерландах, доступны по регулируемой низкой арендной плате. Подобные инициативы были предприняты и в социалистической Испании. Неужели те, кого легко критиковать, не знают об этом?
С учетом социальных соображений государство предоставляет имущество, которое оно не использует и которое остается неиспользованным. Частные лица, после проведения тендера, обязуются за свой счет и по государственным спецификациям построить дома с обязательством и предоставить часть из них бенефициарам по низкой арендной плате. Это обеспечивает дешевое жилье для тех, кто вступает в программу, использует собственность государства и особенно DYPA, стимулирует строительство и отказывается от практики строительства жилья для рабочей силы в "гетто". Во всех случаях государство сохраняет право собственности на недвижимость, и обеспечивается более быстрое предложение социального жилья.
7. Что такое программа "Обновить - сдать в аренду" («Ανακαινίζω – Ενοικιάζω»), и чем она отличается от программы "Я экономлю"(«Εξοικονομώ»)?
Программа "Обновить - арендовать" предоставляет гранты на переоборудование закрытых домов, чтобы их можно было сдавать в аренду. Другими словами она направлена на увеличение предложения жилья путем создания стимулов для повторного использования пустующих объектов недвижимости после приведения их в пригодное для использования состояние. Программы "Я экономлю", которыми воспользовались тысячи домов, касаются недвижимости, уже используемой в качестве первого жилья, как занимаемого владельцем, так и арендуемого. Напомним, что программа "Обновить - арендовать" предусматривает субсидии до 40% (с лимитом в 10 000 евро) на обновление домов (работы и материалы) площадью до 100 м2 в городских центрах, чтобы сделать их доступными для аренды. Владелец дома должен иметь семейный налогооблагаемый доход в размере до 40 000 евро и недвижимость стоимостью до 300 000 евро, а дом должен быть заявлен, как пустующий, в форме E2. Руководство по программе уже предварительно опубликовано.
8. Почему необходимо добавить новое специальное градостроительное назначение социального жилья?
Это гарантирует, что общественные здания, которые ранее имели другое назначение (например, гостиницы или учебные заведения и т.д.), могут быть использованы в качестве социального жилья без каких-либо препятствий для зонирования, при условии, конечно, что общее назначение, действующее в данном районе (жилой фонд, городской центр, коммунальные функции и т.д.), позволяет это сделать.
9. Что предусматривает положение об отзыве концессий на государственную недвижимость?
Было установлено, что государственные организации предоставляли свои объекты недвижимости для выполнения конкретной общественной цели (например, для размещения служб муниципалитета или для культурных целей), однако по истечении длительного периода времени эта цель не была выполнена. Введенное положение предусматривает, что все органы государственного управления должны изучить предоставленные ими имущественные концессии и, если по истечении 15 лет цель не была достигнута, приступить к отзыву концессии. Период в 15 лет считается более, чем достаточным для того, чтобы сделать вывод о наличии воли и/или способности выполнить поставленную цель. Кроме того устанавливается двухмесячный срок, в течение которого концессионер может обосновать необходимость продолжения концессии в случае необходимости. В любом случае немыслимо, чтобы государственная собственность оставалась зарезервированной и неиспользуемой, когда она может быть использована для размещения семей.
10. Каковы программы, в которых могут участвовать владельцы недвижимости?
Арендодатели имеют множество преимуществ. Например домовладельцы, участвующие в программе "Покрытие", будут иметь гарантированный доход от арендной платы, выплачиваемой государством за их дома, который будет предоставляться новым бенефициарам минимального гарантированного дохода. Государство также берет на себя заботу о ремонте.
С другой стороны, программа массового развития закрытых частных домов предусматривает, что владельцы передают их на срок не менее 5 лет государству, которое обязуется отремонтировать их и предоставить в распоряжение новых молодых пар.
В рамках программы "Обновить - сдать в аренду" владельцы закрытых домов получат субсидии на их реконструкцию при условии, что они предоставят их в аренду минимум на 3 года.
Наконец, программа "Сохранить - обновить" предусматривает сочетание субсидий и беспроцентных или низкопроцентных кредитов для молодых людей на ремонт и энергетическую модернизацию жилья, занимаемого собственниками.
11. Почему необходим новый законопроект о жилье? Является ли существующая институциональная структура недостаточной?
В ходе презентации программ уже отмечалось, что для реализации или ускорения внедрения новой жилищной стратегии правительства потребуется принятие некоторых новых положений.В конце концов в последние годы государство отсутствовало в сфере жилищной политики. Появились новые инструменты, такие как социальная аренда, которые должны быть добавлены в "инструментарий" жилищной стратегии для быстрого и прозрачного внедрения.
