Главные ловушки при продаже недвижимости в Греции: долги, незаконные изменения, аванс, покупатель, налоги и мошенничество
- Автор Павел Онойко
458
Большинство серьёзных проблем продавца возникает не у нотариуса, а раньше: из-за неподготовленных документов, неправильного аванса или непрозрачной оплаты.
Кратко о главном
- Проверьте Κτηματολόγιο до покупателя.
- Урегулируйте незаконные изменения до финальной сделки.
- Не принимайте значительный аванс без письменных условий.
- Цена недвижимости должна проходить через банковскую систему.
- Не передавайте владение по одному скриншоту банковского перевода.
- Проверьте реальные расходы и задолженности до согласования чистой цены.
1. Ошибка в Κτηματολόγιο
Одной из самых неприятных задержек становится ошибка, которую обнаруживает юрист покупателя.
Например:
- неправильный собственник;
- неверная доля;
- ошибка в ΚΑΕΚ;
- проблема границ;
- неверные геометрические данные.
Правовая база Κτηματολόγιο — Ν. 2664/1998.
2. Незаконная перепланировка
Изменения, сделанные много лет назад, могут обнаружиться только при подготовке технического файла.
Регулирование самовольных изменений и технической законности объекта связано прежде всего с Ν. 4495/2017 и последующим законодательством.
Типичные случаи:
- закрытый балкон;
- присоединённая веранда;
- изменённое назначение;
- самовольная пристройка;
- присоединённое общее помещение.
3. Ипотека всплывает слишком поздно
Ипотека не обязательно блокирует продажу, но её снятие должно быть организовано заранее.
Ошибка продавца — сообщить о ней покупателю после аванса, когда стороны уже договорились о свободном объекте.
4. Налоговая задолженность
Наличие долгов может повлиять на способ завершения сделки и на сумму, которую продавец реально получит.
Может потребоваться βεβαίωση οφειλής с удержанием части цены.
Поэтому продавцу нужно проверить налоговую ситуацию заранее, а не считать всю цену будущими свободными деньгами.
5. Сертификат ENFIA не выдаётся
AADE требует сертификат ENFIA для продажи недвижимости. :contentReference[oaicite:5]{index=5}
Проблема может возникнуть, если сведения E9 за соответствующий период содержат ошибки.
Тогда сначала приходится исправлять налоговую историю объекта.
6. Аванс без нормального соглашения
Получив деньги «за бронь», продавец может считать, что ничем не связан. Покупатель может считать ровно противоположное.
В документе должны быть определены:
- цена;
- сумма;
- срок;
- условия проверки;
- последствия отказа;
- возврат денег.
7. Продавец одновременно обещал квартиру двум покупателям
Такое может произойти при работе с несколькими агентами или параллельных переговорах.
До принятия денег нужно проверить, не возникло ли уже обязательство перед другим лицом.
8. Эксклюзивный договор с агентством
Продавец может самостоятельно найти покупателя, а затем внезапно обнаружить, что подписанный им договор с агентством всё равно предусматривает комиссию.
Условия посредничества регулируются ст. 200 Ν. 4072/2012.
Эксклюзивность, срок и условия вознаграждения нужно читать до подписи.
9. «Часть цены наличными»
Это одна из наиболее опасных схем.
Ст. 3 Ν. 5073/2023 требует банковского способа оплаты цены при возмездной передаче недвижимости.
10. Поддельное подтверждение перевода
Продавцу нельзя полагаться только на:
- скриншот;
- PDF покупателя;
- SMS на его телефоне;
- устное заверение банка покупателя.
Способ подтверждения окончательного платежа нужно согласовать со своим банком и нотариусом.
11. Ключи переданы слишком рано
Покупатель просит начать ремонт «за несколько дней до договора», и продавец соглашается.
Так возникает целый набор вопросов:
- кто отвечает за ущерб;
- на каком основании покупатель находится в объекте;
- что происходит, если сделка срывается.
До завершения сделки передавать фактическое владение без специального юридического оформления рискованно.
12. В квартире остаётся арендатор
Если объект сдан, покупатель должен знать об этом.
Скрывать арендатора до дня договора особенно бессмысленно: жильцы, вопреки мечтам некоторых собственников, не являются незаметным элементом интерьера.
13. Продавец неправильно посчитал чистую сумму
Цена договора может уменьшиться на:
- комиссию;
- инженера;
- юриста;
- исправление документов;
- банковский долг;
- налоговые удержания.
Расчёт лучше сделать до принятия предложения.
14. Налог на прирост стоимости посчитан по старой статье из интернета
В 2026 году действие налога по ст. 41 Ν. 4172/2013 для рассматриваемых передач недвижимости остаётся приостановленным до 31 декабря 2026 года согласно продлению, установленному Ν. 5162/2024. :contentReference[oaicite:6]{index=6}
Поэтому старые материалы, в которых он описан как автоматически действующий налог каждой продажи физического лица, могут вводить читателя в заблуждение.
15. Не проверены данные договора
Даже если всю подготовку делали специалисты, продавцу нужно проверить финальный текст.
Особенно:
- объект;
- право;
- ΚΑΕΚ;
- цену;
- платежи;
- момент передачи.
16. Безопасная схема продажи
ТИТУЛ → Κτηματολόγιο → ИНЖЕНЕР → НАЛОГОВЫЕ ДАННЫЕ → ЦЕНА → ПОКУПАТЕЛЬ → ПИСЬМЕННЫЙ АВАНС → myPROPERTY → НОТАРИУС → БАНКОВСКАЯ ОПЛАТА → РЕГИСТРАЦИЯ → КЛЮЧИ.
Чем меньше этапов стороны пытаются «упростить», тем меньше шансов потом выяснять, почему простая продажа внезапно стала сложным судебным делом.
Цикл «Продажа недвижимости в Греции»
- Продажа недвижимости в Греции: полная дорожная карта собственника
- Как подготовить недвижимость к продаже в Греции: документы, Кадастр и проверка права собственности
- Техническая подготовка недвижимости к продаже в Греции: инженер, планы, незаконные изменения и электронная идентичность здания
- Как определить цену недвижимости в Греции и выставить объект на продажу: самостоятельно или через риэлтора
- Аванс, задаток и предварительное соглашение при продаже недвижимости в Греции: что подписывать и когда получать деньги
- Какие документы нужны продавцу недвижимости в Греции: собственник, объект, налоги и технические справки
- Сколько стоит продать недвижимость в Греции: налоги, нотариус, инженер, юрист, Кадастр и комиссия
- myPROPERTY и электронный файл недвижимости: как готовится продажа объекта в Греции
- Подписание договора продажи недвижимости в Греции: оплата, нотариус, передача объекта и регистрация сделки
- Главные ловушки при продаже недвижимости в Греции: долги, незаконные изменения, аванс, покупатель, налоги и мошенничество
Теги: ловушки при продаже недвижимости в греции, риски продавца квартиры, ошибки кадастра, незаконные изменения, аванс при продаже, мошенничество недвижимость, банковская оплата, долги недвижимости, безопасная продажа квартиры,
Афинские Новости просят вашей поддержки!
Уважаемые читатели, до начала военных действий в Украине наше издание существовало в основном за счет рекламы, в основном от Google. Однако из-за войны в Украине и санкций, введенных против России, Google отключил монетизацию для пользователей из РФ, в результате чего мы потеряли более 50% доходов, что поставило нас в довольно сложную ситуацию.
Просим по возможности пожертвовать нашему изданию любую посильную для вас сумму.
Для этого мы создали специальный аккаунт в PayPal.
Оплатить подписку можно по QR code:
Или нажав на эту кнопку:
Для жителей РФ, где недоступен PAYPAL мы предлагаем оформить оплату через Юмани (можно пополнить через Сбербанк / любые карты РФ / Счет телефона Билайн, МТС, Tele2)
Также вы можете перевести свои пожертвования на наши банковские счета указанием в назначении платежа "Οικονομική βοήθεια"(Financial help)
- Eurobank: (IBAN GR38 0260 2000 0004 3010 6055 945 SWIFT EFGBGRAA)
- Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος-(IBAN GR67 0110 1550 0000 0155 6770 5924 swift trapesas bic ethngraa)
- Τράπεζα Πειραιώς - (IBAN GR82 0172 1260 0051 2603 5164 032 PIRBGRAA)
Или через систему IRIS на телефон +306972288719
Спасибо за помощь.
