Как определить цену недвижимости в Греции и выставить объект на продажу: самостоятельно или через риэлтора

1. Цена объявления и рыночная цена

Цена, которую собственник хотел бы получить, и цена, которую рынок готов заплатить, могут заметно отличаться.

При сравнении учитываются:

• район;
• улица и конкретное местоположение;
• площадь;
• этаж;
• год строительства;
• состояние;
• вид;
• лифт;
• парковка;
• отопление;
• энергетический класс;
• состояние документов.

2. Цена за квадратный метр не решает всё

Средняя цена района полезна как ориентир, но две квартиры одинаковой площади могут иметь совершенно разную стоимость.

Особенно сильно влияют:

• полный ремонт;
• этаж и освещение;
• парковочное место;
• вид;
• качество здания;
• необходимость капитального ремонта.

3. Цена должна учитывать расходы продавца

До выставления объекта полезно приблизительно рассчитать:

• инженера;
• технические документы;
• юриста;
• риэлторскую комиссию;
• необходимые исправления;
• возможные банковские расходы;
• иные затраты конкретной сделки.

Подробнее: «Сколько стоит продать недвижимость в Греции».

4. Продажа самостоятельно

При самостоятельной продаже собственник сам отвечает за:

• фотографии;
• объявление;
• звонки;
• отбор покупателей;
• просмотры;
• переговоры;
• координацию специалистов.

Плюс очевиден: отсутствует агентская комиссия продавца, если посредник не участвует.

Минус: собственнику приходится самостоятельно фильтровать множество людей, среди которых реальный покупатель иногда встречается примерно с той же частотой, что свободное парковочное место в центре Афин.

5. Продажа через риэлтора

Правила деятельности посредников установлены статьями 197–204 Ν. 4072/2012.

Ст. 200 Ν. 4072/2012 предусматривает письменную форму договора посредничества.

В нём должны быть определены, среди прочего:

• стороны;
• объект посредничества;
• размер или процент комиссии.

Закон также прямо предусматривает, что комиссия свободно согласовывается сторонами.

6. Эксклюзивный договор

Если агент предлагает эксклюзивное поручение, продавцу нужно внимательно проверить:

• срок;
• возможность расторжения;
• комиссию;
• право собственника искать покупателя самостоятельно;
• условия выплаты комиссии.

Подписывать эксклюзивность только потому, что «это стандартная форма агентства», не обязательно. Формы удивительно стандартны ровно до момента спора.

7. Что обязан сообщить агент

Ст. 201 Ν. 4072/2012 регулирует обязанности риэлтора и вопросы информирования сторон.

Продавцу также выгодно сообщать агенту существенные особенности объекта заранее, а не заставлять посредника и покупателя обнаруживать их на финальном этапе.

8. Как подготовить объявление

Хорошее объявление должно ясно указывать:

• реальную площадь;
• этаж;
• год строительства;
• состояние;
• отопление;
• парковку;
• кладовую;
• энергетический класс;
• ключевые особенности.

Не следует рекламировать как часть квартиры то, что юридически ей не принадлежит.

9. ΠΕΑ и объявление

Требования к энергетической эффективности зданий регулируются Ν. 4122/2013.

Для объектов, где требуется энергетический сертификат, соответствующие сведения должны учитываться уже на стадии предложения недвижимости на рынке.

10. Когда снижать цену

Если объект получает много просмотров, но серьёзных предложений нет, причина может быть в:

• цене;
• состоянии;
• плохом объявлении;
• неудобных условиях просмотра;
• технических или юридических проблемах.

Снижать цену автоматически после недели размещения столь же бессмысленно, как держать завышенную цену полгода только потому, что «сосед продал дороже».

Цикл «Продажа недвижимости в Греции»

1. Продажа недвижимости в Греции: полная дорожная карта собственника
2. Как подготовить недвижимость к продаже в Греции: документы, Кадастр и проверка права собственности
3. Техническая подготовка недвижимости к продаже в Греции: инженер, планы, незаконные изменения и электронная идентичность здания
4. Как определить цену недвижимости в Греции и выставить объект на продажу: самостоятельно или через риэлтора
5. Аванс, задаток и предварительное соглашение при продаже недвижимости в Греции: что подписывать и когда получать деньги
6. Какие документы нужны продавцу недвижимости в Греции: собственник, объект, налоги и технические справки
7. Сколько стоит продать недвижимость в Греции: налоги, нотариус, инженер, юрист, Кадастр и комиссия
8. myPROPERTY и электронный файл недвижимости: как готовится продажа объекта в Греции
9. Подписание договора продажи недвижимости в Греции: оплата, нотариус, передача объекта и регистрация сделки
10. Главные ловушки при продаже недвижимости в Греции: долги, незаконные изменения, аванс, покупатель, налоги и мошенничество