Техническая подготовка недвижимости к продаже в Греции: инженер, планы, незаконные изменения и электронная идентичность здания

1. Зачем продавцу собственный инженер

Покупатель почти наверняка будет проверять объект. Поэтому продавцу выгоднее провести техническую проверку заранее.

Инженер сопоставляет:

• разрешение на строительство;
• утверждённые планы;
• титул собственности;
• фактическую планировку;
• площадь;
• вспомогательные помещения.

2. Основная нормативная база

Ключевым нормативным актом в этой области остаётся Ν. 4495/2017, регулирующий контроль за застроенной средой, самовольные конструкции и связанные с ними технические процедуры.

Для сделки важно установить, существуют ли незаконные строительные изменения и могут ли они быть урегулированы в предусмотренном законом порядке.

3. Что чаще всего обнаруживает инженер

• закрытый балкон;
• присоединённую веранду;
• перенос внутренних стен;
• объединение двух помещений;
• присоединение общего пространства;
• самовольную пристройку;
• изменение назначения;
• несовпадение площади.

4. Незаконное изменение не всегда означает конец продажи

В зависимости от характера, времени и категории нарушения закон может позволять его урегулирование.

Инженер должен определить:

• что именно изменено;
• можно ли это урегулировать;
• какие документы нужны;
• возникает ли штраф;
• какой срок потребуется.

До завершения этой работы обещать покупателю точную дату нотариального договора рискованно.

5. Электронная идентичность

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου и Ηλεκτρονική Ταυτότητα Διηρημένης Ιδιοκτησίας объединяют технические сведения объекта в цифровой форме.

Для самостоятельной квартиры обычно речь идёт об идентичности соответствующей разделённой собственности.

В технический файл входят предусмотренные законодательством сведения о здании и объекте, которые инженер должен проверить и актуализировать.

6. Площадь: одна квартира, несколько цифр

Площадь может отличаться:

• в старом договоре;
• в E9;
• в Кадастре;
• в строительном плане;
• в объявлении;
• в фактическом измерении.

Не каждое расхождение имеет одинаковое юридическое значение, но его необходимо объяснить до сделки.

7. Планы горизонтальной собственности

В многоквартирном доме нужно проверить не только строительный план, но и документы, определяющие горизонтальную собственность.

Особенно это касается:

• кладовых;
• парковочных мест;
• долей общих частей;
• исключительного права пользования.

8. ΠΕΑ

Для объектов, подпадающих под требования законодательства об энергетической эффективности, при продаже требуется Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).

Основная правовая база — Ν. 4122/2013.

Энергетический класс также используется в объявлениях о продаже в случаях, предусмотренных законодательством.

9. Частный дом и участок

Для дома техническая проверка может включать:

• топографический план;
• границы участка;
• условия застройки;
• доступ к дороге;
• дополнительные строения;
• бассейн;
• навесы;
• подвалы и хозяйственные помещения.

Для земельных участков могут также возникать вопросы лесного, археологического или иного специального режима.

10. Сколько времени оставить на исправления

Техническую подготовку разумно начинать не за неделю до нотариуса, а до активного поиска покупателя.

Если обнаружится проблема, собственнику потребуется время на:

• поиск старых планов;
• измерения;
• урегулирование;
• обновление электронного файла;
• исправление связанных документов.

После этого можно обоснованно определять цену и выходить на рынок: «Как определить цену недвижимости в Греции и выставить объект на продажу».

Цикл «Продажа недвижимости в Греции»

1. Продажа недвижимости в Греции: полная дорожная карта собственника
2. Как подготовить недвижимость к продаже в Греции: документы, Кадастр и проверка права собственности
3. Техническая подготовка недвижимости к продаже в Греции: инженер, планы, незаконные изменения и электронная идентичность здания
4. Как определить цену недвижимости в Греции и выставить объект на продажу: самостоятельно или через риэлтора
5. Аванс, задаток и предварительное соглашение при продаже недвижимости в Греции: что подписывать и когда получать деньги
6. Какие документы нужны продавцу недвижимости в Греции: собственник, объект, налоги и технические справки
7. Сколько стоит продать недвижимость в Греции: налоги, нотариус, инженер, юрист, Кадастр и комиссия
8. myPROPERTY и электронный файл недвижимости: как готовится продажа объекта в Греции
9. Подписание договора продажи недвижимости в Греции: оплата, нотариус, передача объекта и регистрация сделки
10. Главные ловушки при продаже недвижимости в Греции: долги, незаконные изменения, аванс, покупатель, налоги и мошенничество