Как подготовить недвижимость к продаже в Греции: документы, Кадастр и проверка права собственности
- Автор Павел Онойко
449
Подготовку недвижимости к продаже лучше начинать с проверки права собственности и данных Кадастра, ещё до появления покупателя и аванса.
Кратко о главном
- Проверьте титул собственности, вид права и долю продавца.
- Сопоставьте документы с данными Κτηματολόγιο и ΚΑΕΚ.
- Заранее выясните наличие ипотеки, ареста и других обременений.
- Проверьте правильность E9 и возможность получения сертификата ENFIA.
- Ошибки лучше исправлять до объявления о продаже, а не когда покупатель уже назначил нотариуса.
1. Начните с собственного титула
Первый документ, который должен найти продавец, — основание приобретения недвижимости.
Это может быть:
- договор купли-продажи;
- дарение;
- родительское дарение;
- наследство;
- раздел имущества;
- судебное решение;
- иной документ, на основании которого возникло вещное право.
Нужно проверить не только наличие документа, но и то, было ли право надлежащим образом зарегистрировано.
Основное правило передачи собственности установлено ст. 1033 Гражданского кодекса Греции: переход права собственности на недвижимость требует нотариального соглашения и регистрации.
2. Что именно принадлежит продавцу
Слово «собственник» может скрывать разные правовые ситуации.
Нужно определить:
- полная ли это собственность;
- принадлежит ли продавцу 100% или только доля;
- существует ли узуфрукт;
- нет ли нескольких совладельцев;
- относятся ли парковка и кладовая к тому же праву;
- какие вспомогательные помещения включены в титул.
3. Проверка Κτηματολόγιο
Правовой режим Национального кадастра регулируется Ν. 2664/1998 «Εθνικό Κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις».
Перед продажей нужно сопоставить:
- собственника;
- вид права;
- процент собственности;
- ΚΑΕΚ;
- описание объекта;
- кадастровые сведения;
- зарегистрированные обременения.
Если титул говорит одно, E9 второе, а Κτηματολόγιο третье, выставление квартиры на продажу проблему не исправит. Зато обеспечит продавцу увлекательную переписку с покупателем, юристом и нотариусом.
4. Ипотека не всегда запрещает продажу
Наличие ипотеки или другого обременения не обязательно означает, что объект невозможно продать.
Но до сделки нужно понимать:
- кто является кредитором;
- какая сумма остаётся непогашенной;
- каким способом будет снято обременение;
- будет ли часть цены перечислена непосредственно кредитору;
- какие документы потребуются для снятия записи.
5. Арест и задолженность
Если на недвижимость наложен арест или существуют значительные налоговые долги, порядок сделки может отличаться от обычного.
В зависимости от ситуации продавцу может понадобиться αποδεικτικό ενημερότητας либо βεβαίωση οφειλής.
Актуальные правила выдачи таких документов при передаче недвижимости регулируются Налоговым процедурным кодексом Ν. 5104/2024 и решениями AADE. В 2026 году ΑΑΔΕ дополнительно разъяснила применение этих правил в Ε.2028/2026.
Поэтому при долгах продавцу следует обсуждать механизм продажи с нотариусом и бухгалтером заранее.
6. Проверьте E9
Налоговые сведения продавца должны соответствовать объекту, который готовится к продаже.
Следует проверить:
- адрес;
- площадь;
- этаж;
- процент собственности;
- вид права;
- вспомогательные помещения.
Эти сведения имеют прямое значение для выдачи сертификата ENFIA.
7. Сертификат ENFIA
AADE прямо указывает, что для продажи недвижимости собственнику необходимо получить Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Действующее регулирование сертификата содержится в ст. 60 Ν. 5104/2024. В 2026 году AADE продолжает контролировать правильность его применения нотариусами и кадастровыми службами, что отражено, в частности, в Α.1159/2026.
Сертификат подтверждает предусмотренную законом историю декларирования конкретного объекта и выполнение соответствующих обязательств по ENFIA.
8. Если недвижимость получена по наследству
Для наследственной недвижимости особенно важно убедиться, что:
- наследство оформлено;
- право зарегистрировано;
- E9 обновлён;
- Кадастр отражает актуального собственника;
- доли наследников определены.
Если собственников несколько, участие всех необходимых лиц должно быть организовано заранее.
9. Если продавец живёт за границей
Продажа может проводиться через представителя, однако доверенность должна содержать достаточные полномочия для конкретных действий.
Для документов, оформленных за границей, могут потребоваться легализация или Apostille и официальный перевод в зависимости от страны и документа.
10. Когда подключать инженера
После первичной юридической проверки начинается второй большой блок подготовки: технический.
Юрист отвечает на вопрос «кому и что принадлежит», инженер — «совпадает ли реальный объект с тем, который существует в строительных документах».
Подробно: «Техническая подготовка недвижимости к продаже в Греции».
Перед выходом на рынок
- титул найден и проверен;
- право зарегистрировано;
- ΚΑΕΚ известен;
- Кадастр соответствует документам;
- обременения известны;
- E9 проверен;
- сертификат ENFIA может быть получен;
- проблемные вопросы переданы юристу, нотариусу или бухгалтеру.
Цикл «Продажа недвижимости в Греции»
- Продажа недвижимости в Греции: полная дорожная карта собственника
- Как подготовить недвижимость к продаже в Греции: документы, Кадастр и проверка права собственности
- Техническая подготовка недвижимости к продаже в Греции: инженер, планы, незаконные изменения и электронная идентичность здания
- Как определить цену недвижимости в Греции и выставить объект на продажу: самостоятельно или через риэлтора
- Аванс, задаток и предварительное соглашение при продаже недвижимости в Греции: что подписывать и когда получать деньги
- Какие документы нужны продавцу недвижимости в Греции: собственник, объект, налоги и технические справки
- Сколько стоит продать недвижимость в Греции: налоги, нотариус, инженер, юрист, Кадастр и комиссия
- myPROPERTY и электронный файл недвижимости: как готовится продажа объекта в Греции
- Подписание договора продажи недвижимости в Греции: оплата, нотариус, передача объекта и регистрация сделки
- Главные ловушки при продаже недвижимости в Греции: долги, незаконные изменения, аванс, покупатель, налоги и мошенничество
Теги: подготовка недвижимости к продаже в греции, документы собственника, кадастр греции, κτηματολογιο, каек, титулы собственности, обременения недвижимости, проверка права собственности, продажа квартиры,
Афинские Новости просят вашей поддержки!
Уважаемые читатели, до начала военных действий в Украине наше издание существовало в основном за счет рекламы, в основном от Google. Однако из-за войны в Украине и санкций, введенных против России, Google отключил монетизацию для пользователей из РФ, в результате чего мы потеряли более 50% доходов, что поставило нас в довольно сложную ситуацию.
Просим по возможности пожертвовать нашему изданию любую посильную для вас сумму.
Для этого мы создали специальный аккаунт в PayPal.
Оплатить подписку можно по QR code:
Или нажав на эту кнопку:
Для жителей РФ, где недоступен PAYPAL мы предлагаем оформить оплату через Юмани (можно пополнить через Сбербанк / любые карты РФ / Счет телефона Билайн, МТС, Tele2)
Также вы можете перевести свои пожертвования на наши банковские счета указанием в назначении платежа "Οικονομική βοήθεια"(Financial help)
- Eurobank: (IBAN GR38 0260 2000 0004 3010 6055 945 SWIFT EFGBGRAA)
- Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος-(IBAN GR67 0110 1550 0000 0155 6770 5924 swift trapesas bic ethngraa)
- Τράπεζα Πειραιώς - (IBAN GR82 0172 1260 0051 2603 5164 032 PIRBGRAA)
Или через систему IRIS на телефон +306972288719
Спасибо за помощь.
