Продажа недвижимости в Греции: полная дорожная карта собственника

Эта статья — дорожная карта всего цикла «Продажа недвижимости в Греции». Здесь собран порядок действий продавца от первой проверки документов до получения денег и окончательной передачи объекта.

1. Полный путь продавца

Главная ошибка продавца — начинать собирать документы после того, как уже найден покупатель и согласована дата сделки. Именно тогда выясняется, что в Кадастре ошибка, площадь не совпадает с планом, требуется инженер или отсутствует нужный налоговый документ.

Базовая правовая конструкция передачи собственности установлена ст. 1033 Гражданского кодекса Греции: передача права собственности на недвижимость требует нотариального документа и последующей регистрации.

Ст. 1192 Гражданского кодекса определяет сделки с вещными правами, которые подлежат регистрации.

2. Сначала проверяется право собственности

Продавцу необходимо заранее убедиться, что его собственные документы позволяют без проблем выйти на сделку.

Проверяются:

• титул собственности;
• вид права;
• процент собственности;
• ΚΑΕΚ;
• кадастровая запись;
• ипотеки;
• аресты;
• другие зарегистрированные обременения;
• ошибки в данных собственника или объекта.

Работа Национального кадастра регулируется Ν. 2664/1998.

Если в Κτηματολόγιο указана неправильная площадь, доля, имя собственника или другой объект, исправлением лучше заняться до того, как покупатель начнёт собственную юридическую проверку.

Подробно этот этап будет разобран в статье «Как подготовить недвижимость к продаже в Греции: документы, Кадастр и проверка права собственности».

3. Затем объект проверяет инженер

Право собственности и техническое состояние — две разные проверки.

Инженер сопоставляет:

• фактическую площадь;
• утверждённые планы;
• строительное разрешение;
• существующую планировку;
• самовольные изменения;
• закрытые балконы и веранды;
• вспомогательные помещения;
• электронную идентичность здания или самостоятельной собственности.

В 2026 году существенное значение имеет не только прежний Ν. 4495/2017, но и новый Ν. 5306/2026 — Кодекс пространственного и градостроительного законодательства. В частности, его ст. 367 касается запрета сделок с объектами, имеющими незаконные постройки или градостроительные нарушения, если они не приведены в предусмотренное законом состояние.

Поэтому продавцу желательно решить технические проблемы до размещения объекта на рынке.

Подробно: «Техническая подготовка недвижимости к продаже в Греции».

4. После проверки можно определять цену

Рыночная цена зависит не только от района и квадратных метров.

Учитываются:

• местоположение;
• этаж;
• возраст здания;
• состояние квартиры;
• парковка;
• энергетический класс;
• вид;
• расходы дома;
• необходимость ремонта;
• состояние документов.

Продавать можно самостоятельно либо через риэлтора.

Деятельность посредников регулируется статьями 197–204 Ν. 4072/2012. Согласно ст. 200, договор посредничества заключается письменно и должен определять, среди прочего, размер или процент комиссии. Вознаграждение свободно согласовывается сторонами.

Подробнее: как определить цену недвижимости и выбрать способ продажи.

5. Аванс: не просто деньги, а условия

После появления серьёзного покупателя стороны могут договориться о бронировании объекта, авансе, задатке или предварительном соглашении.

Продавцу важно письменно определить:

• точную цену;
• размер платежа;
• срок основной сделки;
• условия юридической проверки;
• условия технической проверки;
• последствия отказа покупателя;
• последствия отказа продавца;
• условия возврата или удержания денег.

Греческий Гражданский кодекс отдельно регулирует αρραβώνας — задаток, в статьях 402–403.

Если стороны заключают настоящий προσύμφωνο — предварительный договор, необходимо учитывать ст. 166 Гражданского кодекса: такой договор должен соблюдать форму, установленную для будущей основной сделки.

6. Деньги за недвижимость — через банк

С конца 2023 года для продавца особенно важна ст. 3 Ν. 5073/2023.

При возмездной передаче недвижимости цена должна оплачиваться банковскими средствами, а способ её оплаты указывается в нотариальном документе.

Это означает, что схема «часть по договору, часть наличными» создаёт не удобство, а серьёзный юридический и налоговый риск.

Отдельно авансу посвящена статья «Аванс, задаток и предварительное соглашение при продаже недвижимости в Греции».

7. Какие документы готовит продавец

Точный пакет зависит от объекта и конкретной сделки, однако обычно в подготовке участвуют три группы документов.

Документы собственника:

• паспорт или ID;
• ΑΦΜ;
• титул собственности;
• документы о представительстве, если действует доверенное лицо.

Налоговые документы:

• данные E9;
• сертификат ENFIA;
• необходимые сведения для myPROPERTY;
• при определённых обстоятельствах подтверждение налоговой благонадёжности либо справка о задолженности.

Актуальная норма о сертификате ENFIA содержится в ст. 60 Ν. 5104/2024. AADE в 2026 году продолжает отдельно контролировать соблюдение этих требований нотариусами и кадастровыми службами.

По действующей информации AADE, при продаже сертификат ENFIA подтверждает, что конкретный объект был правильно отражён в имущественных декларациях за требуемый законом период.

Технические документы:

• планы;
• документы инженера;
• электронная идентичность, если требуется;
• ΠΕΑ в предусмотренных законом случаях;
• топографический материал для соответствующих объектов.

Полный пакет будет разобран в статье «Какие документы нужны продавцу недвижимости в Греции».

8. Что с налогами продавца в 2026 году

Налог на передачу недвижимости ΦΜΑ при обычной купле-продаже уплачивает покупатель.

При этом до нотариального договора продавец и покупатель подают совместную декларацию ΦΜΑ. Это прямо указывает AADE.

Для продавца особенно важен другой вопрос — налог на прирост стоимости недвижимости по ст. 41 Ν. 4172/2013.

Его действие в отношении недвижимости приостановлено до 31 декабря 2026 года. Продление установлено законом Ν. 5162/2024, которым соответствующая дата в переходных положениях была перенесена с 31 декабря 2024 года на 31 декабря 2026 года.

Однако налоговая ситуация может отличаться для профессиональной деятельности, юридических лиц, застройщиков и специальных случаев.

Кроме налогов продавцу могут понадобиться расходы на инженера, юриста, нотариальные действия, документы и агентскую комиссию. Этому посвящена статья «Сколько стоит продать недвижимость в Греции».

9. myPROPERTY и Электронный файл передачи

Для стандартных сделок налоговая декларация ΦΜΑ подаётся через myPROPERTY.

AADE указывает, что цифровая подача регулируется, в частности, решениями Α.1110/2022 и Α.1065/2023. С 5 января 2026 года функциональность системы была дополнительно расширена решениями Α.1191/2025 и Α.1192/2025.

Одновременно действует Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου.

По официальной процедуре продавец выбирает объект, который передаётся, принимает приглашение и предоставляет нотариусу полномочия на автоматизированный сбор документов и информации.

После того как обе стороны подтверждают участие, создаётся электронный файл сделки. Нотариус получает необходимые документы через межведомственный обмен, а после уплаты ΦΜΑ покупателем система получает соответствующие данные из myPROPERTY.

Подробно: «myPROPERTY и электронный файл недвижимости: как готовится продажа объекта в Греции».

10. Что изменилось с бумажными справками

Цифровой файл существенно сократил набор документов, которые раньше продавец собирал вручную.

При использовании Электронного файла передачи недвижимости были отменены как отдельные документы, среди прочего:

• справка об отсутствии задолженности по ΤΑΠ;
• Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος;
• отдельное заявление на регистрацию;
• краткое изложение договора.

При этом в других процедурах или вне цифрового маршрута требования могут отличаться. Например, административная процедура выдачи муниципальной справки ΤΑΠ продолжает существовать, поэтому нельзя механически переносить правило об её отмене на любую возможную сделку.

11. Когда продавец получает деньги

Схема оплаты должна быть заранее согласована с нотариусом и покупателем.

В договоре отражаются:

• общая цена;
• ранее уплаченные суммы;
• остаток;
• банковский способ платежа;
• при необходимости распределение средств между продавцом и кредитором.

Если у продавца существуют долги перед государством, может использоваться βεβαίωση οφειλής — справка о задолженности, позволяющая при соответствующих условиях завершить продажу с удержанием суммы из цены.

В июле 2026 года AADE дополнительно изменила порядок сделок с недвижимостью, на которую налоговая администрация наложила арест: полная предварительная выплата задолженности больше не является безусловным требованием во всех таких случаях.

12. Финальный договор у нотариуса

После завершения проверок, подготовки документов и налоговой процедуры нотариус составляет окончательный договор.

Продавцу необходимо проверить:

• какое право он передаёт;
• точное описание объекта;
• ΚΑΕΚ;
• площадь;
• парковку и кладовую;
• цену;
• способ оплаты;
• момент передачи владения и ключей.

Обязательная нотариальная форма следует из ст. 1033 Гражданского кодекса.

Полная финальная процедура будет разобрана в статье «Подписание договора продажи недвижимости в Греции».

13. После подписи договор идёт в Κτηματολόγιο

При цифровой сделке нотариус через Электронный файл передаёт подписанный договор в Ελληνικό Κτηματολόγιο.

По описанию gov.gr, после оплаты соответствующих кадастровых сборов проводится проверка условий регистрации, а результат становится доступен в цифровом файле.

Правовая база регистрации — Ν. 2664/1998 и нормы Гражданского кодекса о регистрации вещных прав.

14. Что проверить продавцу после сделки

После подписания и передачи объекта продавцу стоит убедиться, что:

• деньги действительно поступили;
• ключи переданы в согласованный момент;
• регистрационная процедура запущена и завершена;
• объект корректно выбыл из его налоговой картины;
• коммунальные договоры и общедомовые расчёты урегулированы;
• сохранены копии договора и банковских подтверждений.

Отдельное внимание стоит уделить E9. При цифровых сделках часть обновления имущественных данных может выполняться автоматически, однако итоговые данные всё равно разумно проверить.

15. Главные риски продавца

• ошибка в Κτηματολόγιο;
• неурегулированная перепланировка;
• ипотека или арест;
• аванс без чётких условий;
• непонятная комиссия посредника;
• наличная часть цены;
• поддельное подтверждение банковского платежа;
• передача ключей до получения денег;
• непредвиденные расходы на исправление документов.

Все эти ситуации будут собраны отдельно в статье «Главные ловушки при продаже недвижимости в Греции».

Цикл «Продажа недвижимости в Греции»

1. Продажа недвижимости в Греции: полная дорожная карта собственника
2. Как подготовить недвижимость к продаже в Греции: документы, Кадастр и проверка права собственности
3. Техническая подготовка недвижимости к продаже в Греции: инженер, планы, незаконные изменения и электронная идентичность здания
4. Как определить цену недвижимости в Греции и выставить объект на продажу: самостоятельно или через риэлтора
5. Аванс, задаток и предварительное соглашение при продаже недвижимости в Греции: что подписывать и когда получать деньги
6. Какие документы нужны продавцу недвижимости в Греции: собственник, объект, налоги и технические справки
7. Сколько стоит продать недвижимость в Греции: налоги, нотариус, инженер, юрист, Кадастр и комиссия
8. myPROPERTY и электронный файл недвижимости: как готовится продажа объекта в Греции
9. Подписание договора продажи недвижимости в Греции: оплата, нотариус, передача объекта и регистрация сделки
10. Главные ловушки при продаже недвижимости в Греции: долги, незаконные изменения, аванс, покупатель, налоги и мошенничество