Главные ловушки при покупке недвижимости в Греции: долги, незаконные постройки, арендаторы, Кадастр и мошенничество

1. Продавец владеет не тем, что показывает

Возможны ситуации, когда:

• продавцу принадлежит только доля;
• у него ψιλή κυριότητα, а узуфрукт принадлежит другому лицу;
• парковочное место не входит в квартиру;
• кладовая юридически является отдельным объектом;
• фактическая площадь не совпадает с титулом.

Это выявляется через юридическую проверку.

2. Ошибка в Κτηματολόγιο

Национальный кадастр действует на основании Ν. 2664/1998.

Ошибки могут касаться:

• собственника;
• доли;
• границ;
• площади;
• ΚΑΕΚ;
• геометрических данных.

Исправлять их после покупки обычно менее приятно, чем потребовать исправления до неё.

3. Ипотека или арест

Обременение не всегда делает продажу невозможной, но схема его снятия должна быть юридически подготовлена.

Покупатель должен знать:

• какое обременение зарегистрировано;
• кто кредитор;
• какая сумма требуется;
• как оно будет снято;
• какая часть цены, если необходимо, направится кредитору.

4. Незаконная перепланировка

Ν. 4495/2017 устанавливает правила, связанные с самовольными постройками и технической законностью недвижимости.

Типичные проблемы:

• закрытый балкон;
• присоединённое общее помещение;
• самовольная пристройка;
• изменение назначения;
• несовпадение планировки.

5. Красивый ремонт скрывает плохую основу

Свежая краска не заменяет проверку:

• электрики;
• сантехники;
• влажности;
• изоляции;
• окон;
• общих коммуникаций дома.

Именно поэтому техническая проверка нужна даже при очень привлекательном интерьере.

6. В квартире живёт арендатор

Покупатель должен заранее знать фактический статус объекта.

Если существует действующая аренда, её нельзя игнорировать только потому, что собственник поменялся. Условия договора и применимые нормы нужно проверить до покупки, особенно если покупатель планирует немедленно заселиться.

7. Аванс без условий

Передача денег до проверки — одна из самых распространённых ловушек.

Если объект затем оказывается проблемным, покупателю приходится спорить уже не только о недвижимости, но и о возврате собственных денег.

Поэтому условия платежа подробно разбираются в статье об авансе, задатке и предварительном соглашении.

8. Наличные вместо банковского платежа

Ст. 3 Ν. 5073/2023 требует банковского способа оплаты цены при возмездной передаче недвижимости.

9. Неясная комиссия риэлтора

Ст. 200 Ν. 4072/2012 требует письменного договора посредничества, где указывается сумма или процент комиссии.

Комиссия свободно согласовывается. Поэтому выяснять её после того, как объект найден и договор почти подписан, поздновато.

10. Цена оказалась не итоговой

К цене добавляются:

• ΦΜΑ;
• нотариус;
• Κτηματολόγιο;
• юрист;
• инженер;
• агент;
• ремонт.

Подробный расчёт приведён в статье «Сколько реально стоит покупка недвижимости в Греции».

11. Ошибка в договоре

Перед подписью нужно сверить объект, ΚΑΕΚ, площадь, право, процент, цену и способ платежа.

Основные требования нотариальной формы и регистрации следуют из ст. 1033 и ст. 1192 Гражданского кодекса.

12. Мошенничество

Красные флаги:

• давление «платить сегодня»;
• отказ показать титул;
• деньги третьему лицу без понятных полномочий;
• подозрительно низкая цена;
• просьба скрыть часть цены;
• отказ от нотариуса или официальной банковской оплаты;
• несовпадение имени продавца с документами.

13. Безопасная схема

Цикл «Покупка недвижимости в Греции»

1. Покупка недвижимости в Греции: полная дорожная карта покупателя
2. Как выбрать недвижимость в Греции и что проверить до переговоров о цене
3. Юридическая проверка недвижимости перед покупкой в Греции: собственник, титулы, Кадастр и обременения
4. Техническая проверка недвижимости перед покупкой в Греции: инженер, площадь, планы и незаконные изменения
5. Аванс, задаток и предварительное соглашение при покупке недвижимости в Греции: когда и кому платить
6. Какие документы нужны для покупки недвижимости в Греции: покупатель, продавец и объект
7. Сколько реально стоит покупка недвижимости в Греции: налог, нотариус, Кадастр, юрист, инженер и комиссия
8. myPROPERTY и электронный файл недвижимости: как готовится сделка купли-продажи в Греции
9. Подписание договора купли-продажи недвижимости в Греции: оплата, нотариус и регистрация собственности
10. Главные ловушки при покупке недвижимости в Греции: долги, незаконные постройки, арендаторы, Кадастр и мошенничество