Техническая проверка недвижимости перед покупкой в Греции: инженер, площадь, планы и незаконные изменения
- Автор Павел Онойко
378
Инженер должен проверить, совпадает ли квартира, которую видит покупатель, с квартирой, существующей в планах и документах.
Кратко о главном
- Фактическая площадь должна сопоставляться с утверждёнными планами и документами собственности.
- Закрытый балкон, перенесённая стена или присоединённая кладовая могут быть юридически значимыми изменениями.
- Ν. 4495/2017 регулирует контроль и урегулирование самовольных построек и изменений.
- Для сделок существенное значение имеет подтверждение инженера и, где требуется, электронная идентичность здания/помещения.
- Техническая проверка должна оценивать не только законность, но и будущий ремонт.
1. План и реальность должны совпадать
Обычная ситуация: продавец говорит «квартира 92 квадратных метра», объявление повторяет эту цифру, а в старом договоре, кадастровых данных и планах встречаются другие значения.
Инженер сопоставляет:
- утверждённые архитектурные планы;
- разрешение на строительство;
- состав горизонтальной собственности;
- фактическую планировку;
- площадь;
- вспомогательные помещения.
2. Что считается проблемным изменением
В греческом жилом фонде встречаются:
- закрытые балконы;
- присоединённые веранды;
- перенесённые стены;
- объединённые квартиры;
- присоединённые общие помещения;
- изменённое назначение комнаты или склада;
- самовольные пристройки.
Не каждое отличие автоматически делает сделку невозможной. Часть нарушений могла быть урегулирована по предусмотренной законом процедуре. Но покупатель должен увидеть документы, подтверждающие это.
3. Основной закон — Ν. 4495/2017
Ν. 4495/2017 регулирует вопросы контроля за застроенной средой, самовольными постройками и техническими документами.
Особенно важна ст. 83, связывающая сделки с недвижимостью с декларацией собственника и подтверждением инженера относительно незаконных строительных изменений и их правового статуса.
4. Электронная идентичность здания
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου и для самостоятельных объектов Ηλεκτρονική Ταυτότητα Διηρημένης Ιδιοκτησίας объединяют технические сведения и документы объекта в цифровой форме.
При подготовке сделки инженер проверяет актуальность соответствующего технического файла и оформляет предусмотренные системой документы.
5. Техническое состояние тоже стоит денег
Юридически законная квартира может требовать капитального ремонта.
Проверяются:
- следы влажности;
- трещины;
- электропроводка;
- сантехника;
- окна;
- отопление;
- кондиционирование;
- крыша и терраса для верхних этажей;
- подвал и фундаментные проблемы для нижних этажей.
Особенно внимательно нужно относиться к старым зданиям, где квартира внутри отремонтирована косметически, а общие инженерные сети дома остались в прошлом веке и, судя по всему, вполне довольны этим положением.
6. Проверка участка и частного дома
Для дома или земельного участка список расширяется:
- границы;
- топографический план;
- доступ к дороге;
- условия застройки;
- существующие строения;
- правовой статус пристроек;
- возможные лесные и археологические ограничения.
7. Независимый инженер покупателя
Продавец обязан подготовить необходимые для сделки технические документы, но это не мешает покупателю поручить собственному инженеру дополнительную проверку.
Задача такого специалиста отличается: не просто обеспечить возможность сделки, а ответить покупателю, какое состояние он приобретает и сколько потенциально придётся вложить.
8. Когда пересматривать цену
Если инженер обнаруживает:
- необходимость урегулирования;
- дорогой ремонт;
- проблему общих конструкций;
- несоответствие площади;
это основание либо отказаться от объекта, либо пересчитать цену до аванса и окончательного договора.
После технической и юридической проверки можно переходить к вопросу аванса и предварительного соглашения.
Цикл «Покупка недвижимости в Греции»
- Покупка недвижимости в Греции: полная дорожная карта покупателя
- Как выбрать недвижимость в Греции и что проверить до переговоров о цене
- Юридическая проверка недвижимости перед покупкой в Греции: собственник, титулы, Кадастр и обременения
- Техническая проверка недвижимости перед покупкой в Греции: инженер, площадь, планы и незаконные изменения
- Аванс, задаток и предварительное соглашение при покупке недвижимости в Греции: когда и кому платить
- Какие документы нужны для покупки недвижимости в Греции: покупатель, продавец и объект
- Сколько реально стоит покупка недвижимости в Греции: налог, нотариус, Кадастр, юрист, инженер и комиссия
- myPROPERTY и электронный файл недвижимости: как готовится сделка купли-продажи в Греции
- Подписание договора купли-продажи недвижимости в Греции: оплата, нотариус и регистрация собственности
- Главные ловушки при покупке недвижимости в Греции: долги, незаконные постройки, арендаторы, Кадастр и мошенничество
Теги: техническая проверка недвижимости в греции, инженер при покупке недвижимости, площадь квартиры, планы недвижимости, незаконные изменения, самовольные постройки в греции, проверка квартиры инженером, техническое состояние жилья,
Афинские Новости просят вашей поддержки!
Уважаемые читатели, до начала военных действий в Украине наше издание существовало в основном за счет рекламы, в основном от Google. Однако из-за войны в Украине и санкций, введенных против России, Google отключил монетизацию для пользователей из РФ, в результате чего мы потеряли более 50% доходов, что поставило нас в довольно сложную ситуацию.
Просим по возможности пожертвовать нашему изданию любую посильную для вас сумму.
Для этого мы создали специальный аккаунт в PayPal.
Оплатить подписку можно по QR code:
Или нажав на эту кнопку:
Для жителей РФ, где недоступен PAYPAL мы предлагаем оформить оплату через Юмани (можно пополнить через Сбербанк / любые карты РФ / Счет телефона Билайн, МТС, Tele2)
Также вы можете перевести свои пожертвования на наши банковские счета указанием в назначении платежа "Οικονομική βοήθεια"(Financial help)
- Eurobank: (IBAN GR38 0260 2000 0004 3010 6055 945 SWIFT EFGBGRAA)
- Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος-(IBAN GR67 0110 1550 0000 0155 6770 5924 swift trapesas bic ethngraa)
- Τράπεζα Πειραιώς - (IBAN GR82 0172 1260 0051 2603 5164 032 PIRBGRAA)
Или через систему IRIS на телефон +306972288719
Спасибо за помощь.
