Юридическая проверка недвижимости перед покупкой в Греции: собственник, титулы, Кадастр и обременения
- Автор Павел Онойко
356
До покупки нужно проверить не только квартиру, но и право продавца её продать: собственника, титулы, Кадастр, ипотеки, аресты и другие обременения.
Кратко о главном
- Право собственности на недвижимость должно быть подтверждено титулом и регистрационными данными.
- Проверяются не только собственник и доля, но и ипотеки, аресты, иски и иные зарегистрированные права.
- Κτηματολόγιο показывает юридическую картину объекта, но данные необходимо сопоставлять с титулами.
- Нотариус оформляет сделку, а независимая юридическая проверка защищает прежде всего покупателя.
- Если продаётся не 100% полной собственности, это должно быть понятно до внесения денег.
1. С чего начинается юридическая проверка
Базовый вопрос звучит просто: кто является собственником и какое именно право ему принадлежит?
Продавец мог получить недвижимость:
- по договору купли-продажи;
- по наследству;
- по дарению;
- по родительскому дарению;
- в результате раздела имущества;
- по судебному решению.
Юрист изучает титул и проверяет последовательность переходов права.
2. Что говорит Гражданский кодекс
Ст. 1033 Гражданского кодекса Греции устанавливает, что передача права собственности на недвижимость происходит по соглашению собственника и приобретателя, оформленному нотариальным документом и зарегистрированному в установленном порядке.
Ст. 1192 определяет категории сделок с вещными правами на недвижимость, подлежащие регистрации.
Поэтому покупателю недостаточно увидеть старый договор. Нужно проверить, что соответствующее право было надлежащим образом зарегистрировано.
3. Κτηματολόγιο и ΚΑΕΚ
Национальный кадастр регулируется Ν. 2664/1998.
Проверяются:
- ΚΑΕΚ;
- правообладатель;
- вид права;
- процент собственности;
- описание объекта;
- зарегистрированные обременения;
- отметки о судебных и иных действиях.
При расхождении между договором, фактическим объектом и кадастровой записью проблему лучше решать до сделки.
4. Ипотеки, аресты и требования
Юридическая проверка должна выявить зарегистрированные βάρη — обременения.
Само наличие ипотеки не всегда означает, что сделка невозможна. В некоторых случаях долг погашается в рамках сделки и обременение снимается. Но механизм должен быть понятен покупателю и отражён в документах.
5. Полная собственность, доля или другое право
Проверяется не только объект, но и вид права:
- πλήρης κυριότητα — полная собственность;
- ψιλή κυριότητα — собственность без текущего права пользования при существующем узуфрукте;
- επικαρπία — узуфрукт;
- идеальная доля.
В марте 2026 года AADE отдельно выпустила Ε.2009/2026 по налоговым вопросам ψιλή κυριότητα и επικαρπία, что хорошо показывает: это не словесная тонкость, а отдельные имущественные права с отдельными последствиями.
6. Судебные споры
Проверка должна охватывать не только уже зарегистрированные обременения, но и известные споры, которые способны повлиять на право собственности либо использование объекта.
Особое внимание требуется при:
- наследственных конфликтах;
- разделе имущества;
- спорах о границах;
- оспаривании титулов;
- ошибках первоначальной кадастровой регистрации.
На rua.gr этому посвящён отдельный справочный материал о финальной проверке данных Кадастра.
7. Почему нотариуса недостаточно
Нотариус отвечает за законность нотариального оформления и собирает предусмотренные для сделки документы. Но у покупателя есть собственный экономический интерес: понять все риски до того, как деньги окончательно перейдут продавцу.
Поэтому независимый юрист покупателя может отдельно проверить титулы, кадастровые данные, обременения и условия проекта договора.
8. Что передать инженеру
Юридическая проверка должна быть состыкована с технической. Если в титуле квартира имеет одну площадь, а инженер видит другую, это уже не вопрос одного специалиста.
Следующий этап: техническая проверка недвижимости инженером.
Цикл «Покупка недвижимости в Греции»
- Покупка недвижимости в Греции: полная дорожная карта покупателя
- Как выбрать недвижимость в Греции и что проверить до переговоров о цене
- Юридическая проверка недвижимости перед покупкой в Греции: собственник, титулы, Кадастр и обременения
- Техническая проверка недвижимости перед покупкой в Греции: инженер, площадь, планы и незаконные изменения
- Аванс, задаток и предварительное соглашение при покупке недвижимости в Греции: когда и кому платить
- Какие документы нужны для покупки недвижимости в Греции: покупатель, продавец и объект
- Сколько реально стоит покупка недвижимости в Греции: налог, нотариус, Кадастр, юрист, инженер и комиссия
- myPROPERTY и электронный файл недвижимости: как готовится сделка купли-продажи в Греции
- Подписание договора купли-продажи недвижимости в Греции: оплата, нотариус и регистрация собственности
- Главные ловушки при покупке недвижимости в Греции: долги, незаконные постройки, арендаторы, Кадастр и мошенничество
Теги: юридическая проверка недвижимости в греции, кадастр греции, κτηματολογιο, титулы собственности, собственник недвижимости, обременения недвижимости, ипотека, арест недвижимости, юрист при покупке недвижимости,
Афинские Новости просят вашей поддержки!
Уважаемые читатели, до начала военных действий в Украине наше издание существовало в основном за счет рекламы, в основном от Google. Однако из-за войны в Украине и санкций, введенных против России, Google отключил монетизацию для пользователей из РФ, в результате чего мы потеряли более 50% доходов, что поставило нас в довольно сложную ситуацию.
Просим по возможности пожертвовать нашему изданию любую посильную для вас сумму.
Для этого мы создали специальный аккаунт в PayPal.
Оплатить подписку можно по QR code:
Или нажав на эту кнопку:
Для жителей РФ, где недоступен PAYPAL мы предлагаем оформить оплату через Юмани (можно пополнить через Сбербанк / любые карты РФ / Счет телефона Билайн, МТС, Tele2)
Также вы можете перевести свои пожертвования на наши банковские счета указанием в назначении платежа "Οικονομική βοήθεια"(Financial help)
- Eurobank: (IBAN GR38 0260 2000 0004 3010 6055 945 SWIFT EFGBGRAA)
- Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος-(IBAN GR67 0110 1550 0000 0155 6770 5924 swift trapesas bic ethngraa)
- Τράπεζα Πειραιώς - (IBAN GR82 0172 1260 0051 2603 5164 032 PIRBGRAA)
Или через систему IRIS на телефон +306972288719
Спасибо за помощь.
