Как выбрать недвижимость в Греции и что проверить до переговоров о цене

1. Сначала определите цель покупки

Одна и та же квартира может быть удачной покупкой для постоянного проживания и слабой инвестицией, либо наоборот.

Перед поиском полезно определить:

• жильё для себя или инвестиция;
• новостройка или вторичный рынок;
• максимальный общий бюджет, а не только цену объекта;
• необходимость парковки;
• допустимый этаж;
• нужен ли лифт;
• допустимый объём ремонта;
• планируется ли сдача недвижимости.

После этого объявления начинают выглядеть значительно трезвее. Квартира за €180 000 и квартира за €155 000 с ремонтом на €40 000 уже перестают быть очевидными конкурентами.

2. Проверяйте сам дом, а не только квартиру

Покупатель приобретает помещение внутри конкретного здания, поэтому состояние многоквартирного дома напрямую влияет на стоимость владения.

При первом просмотре обратите внимание на:

• год постройки;
• фасад и балконы;
• крышу, если это верхний этаж;
• лифт;
• подвал;
• следы влажности;
• состояние общих коммуникаций;
• отопление;
• накопившиеся работы по дому;
• размер κοινόχρηστα — общедомовых расходов.

3. Энергетический сертификат

Ν. 4122/2013 регулирует энергетическую эффективность зданий. При продаже здания или самостоятельной части здания собственник должен в предусмотренных законом случаях показать потенциальному покупателю Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) и передать его новому владельцу.

Энергокласс не расскажет всего о квартире, но помогает оценить будущие расходы на отопление и охлаждение. Особенно это важно для старого жилого фонда Афин, где внешне похожие квартиры могут очень сильно отличаться по энергоэффективности.

4. Что входит в цену

Не предполагайте автоматически, что вместе с квартирой продаются парковочное место, кладовая или участок во дворе.

Нужно выяснить:

• является ли парковка самостоятельной собственностью;
• закреплено ли исключительное право пользования;
• зарегистрирована ли кладовая;
• совпадает ли заявленная площадь с документами.

Окончательно это проверяет юрист в рамках юридической проверки недвижимости.

5. Если объект показывает агент

Работа риэлторов регулируется статьями 197–204 Ν. 4072/2012.

Согласно ст. 200, договор посредничества заключается письменно и должен, среди прочего, определять объект посредничества и размер либо процент комиссии. При этом размер комиссии свободно согласовывается сторонами и не имеет установленного законом минимального тарифа.

Ст. 201 Ν. 4072/2012 обязывает риэлтора сообщать клиентам и потенциальным контрагентам известные ему фактические недостатки недвижимости.

Поэтому фразу «комиссия стандартная» разумно переводить на человеческий язык как «покажите, пожалуйста, что именно я подписываю и сколько это стоит».

6. Проверьте район несколько раз

Не ограничивайтесь одним просмотром в удобное для продавца время.

Стоит приехать:

• утром;
• вечером;
• в рабочий день;
• по возможности в выходной.

Так обнаруживаются шумные заведения, сложная парковка, пробки, школа под окнами, ночной поток транспорта и прочие особенности, которых удивительным образом не бывает на фотографиях агентства.

7. Первичный фильтр до переговоров

После этого имеет смысл обсуждать цену и запускать две ключевые проверки: юридическую и техническую.

Цикл «Покупка недвижимости в Греции»

1. Покупка недвижимости в Греции: полная дорожная карта покупателя
2. Как выбрать недвижимость в Греции и что проверить до переговоров о цене
3. Юридическая проверка недвижимости перед покупкой в Греции: собственник, титулы, Кадастр и обременения
4. Техническая проверка недвижимости перед покупкой в Греции: инженер, площадь, планы и незаконные изменения
5. Аванс, задаток и предварительное соглашение при покупке недвижимости в Греции: когда и кому платить
6. Какие документы нужны для покупки недвижимости в Греции: покупатель, продавец и объект
7. Сколько реально стоит покупка недвижимости в Греции: налог, нотариус, Кадастр, юрист, инженер и комиссия
8. myPROPERTY и электронный файл недвижимости: как готовится сделка купли-продажи в Греции
9. Подписание договора купли-продажи недвижимости в Греции: оплата, нотариус и регистрация собственности
10. Главные ловушки при покупке недвижимости в Греции: долги, незаконные постройки, арендаторы, Кадастр и мошенничество