Покупка недвижимости в Греции: полная дорожная карта покупателя

Это главная дорожная карта цикла «Покупка недвижимости в Греции». Здесь собран весь путь покупателя, а каждый сложный этап вынесен в отдельный подробный материал.

1. Путь покупателя от поиска до собственности

Часть этих действий может идти параллельно, однако один принцип лучше не нарушать: значительные деньги не должны входить в сделку раньше проверки недвижимости и условий их возврата.

Основная правовая конструкция покупки закреплена в ст. 1033 Гражданского кодекса Греции. Для передачи права собственности требуется соглашение собственника и приобретателя, оформленное нотариальным документом, после чего оно подлежит регистрации.

Ст. 1192 Гражданского кодекса отдельно перечисляет сделки с вещными правами на недвижимость, которые подлежат регистрации.

Если недвижимость приобретается не по обычной добровольной сделке, а на принудительных торгах, применяется другая процедура. Для неё существует отдельная дорожная карта покупки недвижимости с электронных аукционов в Греции.

2. Сначала выбираем объект, а не красивое объявление

Первичный отбор недвижимости начинается ещё до юриста и нотариуса.

Покупателю стоит проверить:

• район и транспорт;
• состояние здания;
• этаж и наличие лифта;
• парковку;
• отопление и кондиционирование;
• энергетический класс;
• общедомовые расходы;
• шум и окружение;
• реальное состояние квартиры;
• возможность её дальнейшей сдачи или продажи.

Если объект продаёт агентство, заранее выясняются размер комиссии и условия работы посредника. На rua.gr уже существует справочный материал о комиссии риэлтора и договорных отношениях с агентством.

Этому этапу посвящена статья «Как выбрать недвижимость в Греции и что проверить до переговоров о цене».

3. Юридическая проверка: кому принадлежит недвижимость

До покупки необходимо установить не только личность продавца, но и объём его права.

Проверяются:

• титул собственности;
• история приобретения объекта;
• вид права;
• доля продавца;
• КΑΕΚ;
• кадастровая запись;
• ипотеки;
• аресты;
• иные зарегистрированные обременения;
• судебные споры и претензии.

Правовую основу работы Национального кадастра составляет Ν. 2664/1998 «Εθνικό Κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις». Закон определяет Κτηματολόγιο как систему юридической и технической информации о недвижимости и предусматривает регистрацию прав и обременений.

Особенно важен ΚΑΕΚ — уникальный кадастровый идентификатор объекта. Нужно убедиться, что кадастровая запись действительно относится к той квартире, дому или участку, который показывает продавец.

На rua.gr уже разбирались типичные кадастровые ошибки в материале «Кадастр: финальная проверка, чтобы не потерять недвижимость… из-за соседа».

Отдельно этот этап раскрывается здесь: «Юридическая проверка недвижимости перед покупкой в Греции».

4. Инженер проверяет законность самого объекта

Юридически существующая квартира не обязательно полностью совпадает с квартирой, которую покупатель видит перед собой.

Проверяются:

• утверждённые планы;
• разрешение на строительство;
• фактическая площадь;
• закрытые балконы и веранды;
• перенос стен;
• объединение помещений;
• самовольные пристройки;
• изменение назначения помещений;
• техническое состояние здания.

Важнейшая правовая норма содержится в ст. 83 Ν. 4495/2017. Она предусматривает при сделках с недвижимостью декларацию собственника и подтверждение инженера относительно отсутствия незаконных построек либо их правомерного урегулирования.

При соответствующих объектах существенную роль играет также Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας — электронная идентичность здания или самостоятельной собственности.

Подробно: «Техническая проверка недвижимости перед покупкой в Греции».

5. Аванс: только с понятными условиями

После согласования цены стороны могут договориться о бронировании, авансе, задатке или предварительном договоре.

До перевода денег необходимо письменно определить:

• точный объект;
• согласованную цену;
• сумму платежа;
• кому перечисляются деньги;
• срок окончательной сделки;
• что происходит, если объект не проходит юридическую проверку;
• что происходит при технической проблеме;
• условия возврата денег;
• последствия отказа продавца или покупателя.

С конца 2023 года особенно важно учитывать ст. 3 Ν. 5073/2023. Закон установил обязательное использование банковских средств платежа при оплате цены в возмездных сделках с недвижимостью, включая платежи, отражённые в предварительных и окончательных документах.

Документ, в котором указана оплата цены наличными либо не подтверждён банковский способ платежа в случаях, подпадающих под эту норму, может иметь крайне серьёзные последствия для действительности и регистрации сделки.

Подробнее: «Аванс, задаток и предварительное соглашение при покупке недвижимости в Греции».

6. Что требуется от покупателя

По официальным инструкциям ΑΑΔΕ, для покупки недвижимости в Греции покупателю необходим Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ).

В зависимости от ситуации также могут понадобиться:

• паспорт или удостоверение личности;
• налоговые данные;
• доверенность, если покупатель действует через представителя;
• банковские документы;
• документы, подтверждающие право на налоговое освобождение, если оно заявляется.

Основной массив документов относится не столько к покупателю, сколько к продавцу и самой недвижимости: титулы, кадастровые данные, технические документы, налоговые подтверждения и другие материалы, необходимые нотариусу.

Полный список вынесен в отдельную статью: «Какие документы нужны для покупки недвижимости в Греции».

7. Налог на передачу недвижимости

Налоговый режим обычной покупки регулируется прежде всего положениями α.ν. 1521/1950, утверждённого Ν. 1587/1950, с последующими изменениями.

Согласно актуальной информации ΑΑΔΕ, при купле-продаже недвижимости или вещного права на неё обязанность по уплате Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) несёт покупатель.

Базовая ставка составляет 3% налогооблагаемой стоимости. На сумму основного налога дополнительно начисляется муниципальный сбор в размере 3% от самого ΦΜΑ.

При соблюдении предусмотренных законом условий покупатель может иметь право на освобождение от ΦΜΑ, например при приобретении первого жилья.

Подробный расчёт: «Сколько реально стоит покупка недвижимости в Греции».

8. Цена оплачивается через банк

Ст. 3 Ν. 5073/2023 установила принципиальное правило: при нотариальных сделках возмездной передачи недвижимости цена оплачивается исключительно банковскими средствами.

Способ оплаты должен быть отражён в нотариальном договоре.

Это касается не только окончательного платежа. Закон затрагивает также авансы и частичную оплату, если они фиксируются в соответствующих документах сделки.

9. myPROPERTY и электронный файл сделки

Налоговая часть стандартной сделки всё больше проходит через myPROPERTY. Актуальные инструкции и формы ΑΑΔΕ для ΦΜΑ обновлялись и в 2026 году.

Через myPROPERTY оформляются электронные декларации налога на передачу недвижимости в предусмотренных системой случаях.

Отдельно работает Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου — электронный файл передачи недвижимости.

В стандартной цифровой процедуре нотариус создаёт запрос сделки, продавец и покупатель принимают приглашение и предоставляют необходимые полномочия, после чего значительная часть документов собирается через межведомственный обмен.

После уплаты налога система получает сведения из myPROPERTY, а после подписания нотариус может направить договор через платформу в Ελληνικό Κτηματολόγιο.

По информации gov.gr, после оплаты кадастровых сборов Κτηματολόγιο проверяет выполнение условий регистрации в установленном цифровой процедурой порядке, а результат становится доступен через электронный файл.

Подробнее: «myPROPERTY и электронный файл недвижимости».

10. Финальный нотариальный договор

Требование нотариальной формы непосредственно установлено ст. 1033 Гражданского кодекса.

До подписания покупатель должен проверить в проекте договора:

• личность продавца;
• описание недвижимости;
• вид приобретаемого права;
• процент собственности;
• КΑΕΚ;
• площадь;
• дополнительные помещения;
• парковочное место и кладовую;
• цену;
• способ оплаты;
• порядок фактической передачи объекта.

Если часть цены уже уплачена, в договоре должен корректно отражаться банковский способ её оплаты в соответствии с Ν. 5073/2023.

Подробно финальный этап рассматривается здесь: «Подписание договора купли-продажи недвижимости в Греции».

11. Право нужно зарегистрировать

Одной подписи нотариального договора недостаточно для завершения перехода права.

Ст. 1192 Гражданского кодекса предусматривает регистрацию сделок, которыми устанавливается или передаётся вещное право на недвижимость.

В районах действующего Национального кадастра применяется система Κτηματολόγιο, регулируемая Ν. 2664/1998.

В электронной процедуре нотариус после подписания передаёт договор в Κτηματολόγιο, покупатель оплачивает регистрационные сборы, после чего производится проверка и регистрация.

Именно после правильного завершения этого этапа покупатель должен рассматривать переход права как полностью оформленный в регистрационной системе.

12. После сделки: E9, ENFIA и фактическая передача

После покупки нужно проверить, правильно ли объект появился в налоговых данных нового владельца.

Недвижимость отражается в декларации E9, которая затем используется при расчёте ENFIA.

Для части цифровых сделок данные E9 могут формироваться автоматически, однако покупателю всё равно стоит проверить:

• КΑΕΚ;
• площадь;
• этаж;
• процент собственности;
• вид права;
• вспомогательные помещения.

Отдельно решается практическая сторона: получение ключей, изменение договоров электроэнергии и воды, доступ к общедомовым счетам и, если объект приобретён с арендатором, дальнейшие отношения по действующему договору аренды.

13. Где чаще всего ошибается покупатель

• передаёт аванс до проверки;
• не проверяет точную долю собственности;
• полагается только на документы продавца;
• не приглашает собственного инженера;
• не проверяет Κτηματολόγιο;
• не замечает незаконную перепланировку;
• не уточняет, входит ли парковка в право собственности;
• платит часть цены способом, не соответствующим закону;
• не считает все расходы до согласования окончательной цены;
• после подписания не проверяет регистрацию права и E9.

Этим рискам посвящена финальная статья цикла: «Главные ловушки при покупке недвижимости в Греции».

Цикл «Покупка недвижимости в Греции»

1. Покупка недвижимости в Греции: полная дорожная карта покупателя
2. Как выбрать недвижимость в Греции и что проверить до переговоров о цене
3. Юридическая проверка недвижимости перед покупкой в Греции: собственник, титулы, Кадастр и обременения
4. Техническая проверка недвижимости перед покупкой в Греции: инженер, площадь, планы и незаконные изменения
5. Аванс, задаток и предварительное соглашение при покупке недвижимости в Греции: когда и кому платить
6. Какие документы нужны для покупки недвижимости в Греции: покупатель, продавец и объект
7. Сколько реально стоит покупка недвижимости в Греции: налог, нотариус, Кадастр, юрист, инженер и комиссия
8. myPROPERTY и электронный файл недвижимости: как готовится сделка купли-продажи в Греции
9. Подписание договора купли-продажи недвижимости в Греции: оплата, нотариус и регистрация собственности
10. Главные ловушки при покупке недвижимости в Греции: долги, незаконные постройки, арендаторы, Кадастр и мошенничество