Студенческое жильё в Греции: как снять квартиру и не потерять деньги

Высокие арендные ставки, дефицит небольших квартир и давление со стороны посредников нередко заставляют родителей соглашаться на первый попавшийся вариант.

Всегреческая федерация владельцев недвижимости ΠΟΜΙΔΑ рекомендует студентам и их родителям прежде всего сохранять спокойствие, сравнивать предложения и не передавать деньги, пока не проверены квартира, собственник и условия договора.

Главная ошибка семей заключается не только в выборе слишком дорогого жилья. Гораздо серьёзнее последствия могут быть у договора с неясными условиями, скрытых коммунальных расходов, сырости, проблем с отоплением или перевода «брони» человеку, который вообще не имеет отношения к квартире.

Не соглашайтесь на первую квартиру

В первые дни после объявления результатов спрос резко возрастает, а объявления о наиболее привлекательных квартирах быстро исчезают. Этим активно пользуются владельцы и посредники, убеждающие родителей, что решение необходимо принять «прямо сейчас».

Однако спешка часто приводит к тому, что семья соглашается на жильё, которое:

• не соответствует реальному бюджету;
• находится в плохом состоянии;
• имеет высокие коммунальные расходы;
• неудобно связано с университетом;
• предлагается на невыгодных договорных условиях.

ΠΟΜΙΔΑ советует посмотреть несколько вариантов и сравнить не только размер арендной платы, но и полную ежемесячную стоимость проживания.

Не ограничивайтесь районом рядом с университетом

Квартиры в непосредственной близости от популярных факультетов обычно стоят дороже. Поэтому поиск стоит расширять на соседние районы, имеющие удобное сообщение с университетом на метро, автобусе, троллейбусе или пригородной железной дороге.

Иногда дополнительные 15–25 минут в дороге позволяют найти более просторную и качественную квартиру со значительно меньшей арендной платой.

При этом расстояние следует измерять не по карте, а по реальному маршруту. Квартира может находиться сравнительно близко к учебному заведению, но требовать двух пересадок или длительного подъёма пешком.

Посетите квартиру несколько раз

Перед заключением договора квартиру желательно осмотреть не менее двух раз и в разное время суток. Днём легче оценить естественное освещение и состояние помещения, а вечером — уровень шума, безопасность района и работу освещения в подъезде.

Во время осмотра необходимо проверить:

• следы сырости и плесени на стенах и потолке;
• состояние окон, дверей и замков;
• работу водопровода, бойлера и электропроводки;
• тип отопления и его реальную стоимость;
• наличие кондиционера и его исправность;
• состояние бытовой техники и мебели;
• уровень шума с улицы и из соседних квартир;
• работу лифта и состояние общих помещений;
• наличие мобильной связи и стабильного интернета.

Если обнаружены повреждения, их необходимо сфотографировать до заселения и перечислить в приложении к договору или акте передачи квартиры. Иначе при выезде владелец может попытаться удержать залог за дефекты, существовавшие ещё до появления студента.

Узнайте размер всех дополнительных расходов

До подписания договора следует попросить последние квитанции за общедомовые расходы — κοινόχρηστα, электроэнергию и отопление.

Особенно важно выяснить:

• есть ли центральное или автономное отопление;
• на каком топливе оно работает;
• есть ли фиксированная доля расходов даже при отключённых радиаторах;
• входит ли вода в κοινόχρηστα;
• кто оплачивает обслуживание бойлера и кондиционера;
• нет ли задолженности по коммунальным услугам;
• какие расходы несёт арендатор, а какие обязан оплачивать владелец.

Полезно также запросить энергетический сертификат — Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Низкая энергетическая категория обычно означает более высокие расходы на отопление зимой и охлаждение летом.

Не переводите залог неизвестному человеку

Одной из наиболее опасных схем остаются объявления о несуществующих квартирах. Мошенник публикует привлекательные фотографии, назначает цену ниже рыночной и требует срочно перевести деньги для «бронирования».

Нельзя передавать залог, аванс или комиссию, пока не подтверждено, что получатель действительно является владельцем квартиры либо законно представляет его интересы.

Следует проверить удостоверение личности владельца, его налоговый номер ΑΦΜ и соответствие данных сведениям, которые будут указаны в договоре аренды.

Если договор подписывает представитель, у него должна быть соответствующая доверенность.

Осторожно с «информационными бюро»

ΠΟΜΙΔΑ отдельно предупреждает о так называемых «бюро информации», которые за предварительную плату предлагают списки квартир.

На практике часть таких объявлений может быть устаревшей, уже сданной или вообще не соответствовать действительности. Получив деньги за список, посредник формально считает услугу оказанной, даже если ни одну квартиру снять невозможно.

Работать следует с официально действующими агентствами недвижимости. Комиссия, её размер и момент оплаты должны быть согласованы заранее и зафиксированы письменно.

Как правило, вознаграждение посредника выплачивается после заключения сделки, а не за обещание когда-нибудь найти подходящий вариант.

Что должно быть указано в договоре

Устной договорённости недостаточно, даже если владелец производит впечатление исключительно порядочного человека. Именно такое впечатление почему-то чаще всего исчезает при первом споре о деньгах.

В письменном договоре необходимо указать:

• полные данные владельца и арендатора;
• точный адрес и описание квартиры;
• размер ежемесячной арендной платы;
• срок и способ оплаты;
• размер залога;
• срок действия договора;
• условия возможного повышения платы;
• перечень мебели и бытовой техники;
• распределение расходов на ремонт;
• условия досрочного расторжения;
• правила возврата залога;
• показания счётчиков при заселении.

ΠΟΜΙΔΑ рекомендует, чтобы договор подписывал не только студент, но при необходимости и его родитель, особенно если именно родитель фактически оплачивает жильё или выступает гарантом исполнения обязательств.

Электронный договор нужно проверить в AADE

После заключения соглашения владелец должен подать электронную декларацию сведений об аренде недвижимости через систему AADE.

В декларации указываются налоговые номера сторон, адрес объекта, срок аренды и размер ежемесячной платы. Арендатор получает уведомление в своём аккаунте myAADE и должен проверить внесённые данные, после чего принять или отклонить декларацию.

До подтверждения следует убедиться, что:

• сумма аренды указана правильно;
• срок соответствует договорённости;
• внесён правильный адрес;
• арендатором записан нужный человек;
• жильё обозначено как основное или студенческое в соответствии с реальной ситуацией.

Официальный сервис электронных договоров доступен на сайте Независимого управления государственных доходов AADE.

На кого оформлять студенческую аренду

Вопрос о том, на кого оформлять договор — на студента или родителя, — лучше обсудить заранее с бухгалтером.

Это может иметь значение при подаче налоговой декларации, оформлении студенческого жилищного пособия и определении того, считается ли студент финансово зависимым членом семьи.

Простая бытовая логика «платит отец, значит договор оформляем на отца» не всегда совпадает с требованиями налоговой системы. Государственные системы, как водится, питаются не логикой, а правильно заполненными полями.

Сколько составляет залог

Обычно владелец требует сумму, равную одной или двум месячным арендным платам. Назначение денег должно быть чётко указано в договоре: это залог за возможный ущерб или авансовая оплата последних месяцев проживания.

Эти понятия нельзя смешивать. Если деньги переданы именно как гарантийный залог, арендатор не вправе автоматически считать их оплатой последнего месяца, если стороны письменно не договорились об обратном.

Передача денег должна подтверждаться банковским переводом или письменной распиской с указанием суммы и назначения платежа.

Оплата наличными без расписки оставляет семье удивительно мало аргументов, когда владелец внезапно забывает о полученной сумме.

Кто оплачивает ремонт

Мелкие повреждения, возникшие по вине арендатора, как правило, оплачивает сам арендатор. Однако серьёзные неисправности, связанные с износом здания или оборудования, обычно относятся к ответственности владельца.

До подписания договора следует отдельно определить, кто оплачивает:

• ремонт водонагревателя;
• обслуживание кондиционера;
• неисправности электропроводки;
• проблемы с трубами и канализацией;
• замену старой бытовой техники;
• повреждения от сырости и протечек.

Обещание владельца «всё починить после заселения» желательно превратить в письменное обязательство со сроком выполнения.

Совместная аренда может снизить расходы

Совместное проживание двух или трёх студентов позволяет распределить арендную плату, интернет, электричество и общедомовые расходы.

Большая квартира нередко обходится каждому жильцу дешевле отдельной студии. Однако экономия работает только в том случае, если заранее согласованы бытовые и финансовые правила.

В договоре следует указать всех проживающих либо прямо разрешить совместное проживание. Между самими студентами полезно договориться:

• кто и какую часть аренды платит;
• как делятся коммунальные счета;
• что происходит, если один из жильцов уезжает;
• кто отвечает за ущерб в общей части квартиры;
• как возвращается залог.

При отсутствии таких договорённостей экономия быстро превращается в затяжной эксперимент по изучению человеческой безответственности.

Стоит ли покупать квартиру вместо аренды

Семьи, располагающие необходимыми средствами, иногда рассматривают покупку небольшой квартиры как альтернативу многолетней аренде.

Такой вариант может быть оправдан, если студенту предстоит длительное обучение, в семье есть младшие дети или объект впоследствии можно будет сдавать либо продать.

Однако сравнивать стоимость покупки только с суммой арендных платежей неправильно. Необходимо учитывать:

• налог и расходы на оформление сделки;
• услуги нотариуса, юриста и инженера;
• комиссию агентства;
• стоимость ремонта и мебели;
• ежегодный налог на недвижимость ENFIA;
• общедомовые расходы;
• возможные юридические или технические проблемы объекта;
• время и расходы при будущей продаже.

Перед покупкой необходимы юридическая и техническая проверки. Следует убедиться, что квартира зарегистрирована правильно, не имеет незаконных перепланировок, обременений и расхождений между документами и фактическим состоянием.

Советы владельцам студенческих квартир

ΠΟΜΙΔΑ обращается и к собственникам, напоминая, что максимальная арендная ставка не всегда означает наиболее выгодную сделку.

Надёжный арендатор, который своевременно платит, соблюдает договор и бережно относится к жилью, может оказаться выгоднее человека, согласившегося на более высокую цену, но переставшего платить через несколько месяцев.

Владельцам рекомендуется:

• заключать подробный письменный договор;
• проверять данные арендатора и гаранта;
• фиксировать состояние квартиры при передаче;
• предоставлять документы об оплате;
• своевременно регистрировать аренду в AADE;
• не скрывать известные дефекты квартиры;
• заранее определять правила ремонта и расторжения договора.

Краткий список перед подписанием договора

• Сравнить не менее нескольких квартир.
• Проверить транспорт до университета.
• Осмотреть жильё днём и вечером.
• Сфотографировать все повреждения.
• Запросить квитанции за κοινόχρηστα и отопление.
• Проверить личность и полномочия владельца.
• Не переводить деньги до проверки документов.
• Письменно зафиксировать размер и назначение залога.
• Внести в договор мебель, технику и условия ремонта.
• Проверить электронную декларацию аренды в myAADE.

Поиск студенческого жилья редко бывает приятным занятием, особенно когда тысячи семей одновременно охотятся за небольшими квартирами в одних и тех же районах.

Однако несколько дней спокойного поиска и тщательной проверки могут избавить семью от многомесячных расходов, конфликтов и судебных проблем. Хорошая квартира — это не та, которую удалось забронировать быстрее всех, а та, условия которой понятны ещё до передачи первого евро.