ААΔΕ разрешила продавать арестованную недвижимость без полного погашения долга

До сих пор арест, наложенный налоговой администрацией, часто фактически лишал владельца возможности распорядиться недвижимостью. Возникал замкнутый круг: человек хотел продать объект, чтобы рассчитаться с государством, но не мог завершить сделку, пока сначала не погасит долг, ради которого недвижимость и была арестована.

Теперь этот механизм становится более гибким. После рассмотрения заявления ААΔΕ может разрешить снять арест, провести продажу и получить часть задолженности непосредственно из суммы, выплачиваемой покупателем.

Правовая основа нового порядка закреплена в статье 47Α Кодекса налоговой процедуры. Практические условия применения процедуры ААΔΕ разъяснила в официальном сообщении от 30 июля 2026 года.

Как подать заявление

Процедура начинается не автоматически, а только после обращения владельца. Заявление подаётся в электронном виде через платформу myAADE.

Необходимо выбрать следующий маршрут:

myAADE → Τα Αιτήματά μου → Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές → Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.

В переводе это означает: «Мои запросы → Судебные вопросы, меры и задолженности → Снятие ареста с недвижимости в связи с её возмездной передачей».

Под возмездной передачей подразумевается прежде всего продажа недвижимости. Дарение или передача объекта без оплаты под эту процедуру не подпадают.

Какие условия необходимо выполнить

Для снятия ареста должны одновременно выполняться несколько требований.

• На момент освобождения недвижимости должник должен иметь право получить справку о налоговой благонадёжности либо специальное подтверждение задолженности.
• Цена продажи не может быть ниже коммерческой стоимости, установленной при наложении ареста.
• Если объективная налоговая стоимость недвижимости выше коммерческой, учитывается именно более высокая объективная стоимость.
• Часть стоимости сделки нотариус обязан удержать и перечислить непосредственно ААΔΕ.

Если арест был наложен более пяти лет назад, должнику потребуется представить отчёт независимого сертифицированного оценщика о текущей коммерческой стоимости объекта.

Минимальное удержание — 25%

Главное правило нового порядка состоит в том, что нотариус должен перечислить ААΔΕ сумму не менее 25% текущего остатка задолженности, обеспеченной арестом.

Однако 25% — это не фиксированная ставка для всех должников, а минимальный порог. Итоговый процент определяется с учётом двух критериев:

• налоговой дисциплины владельца;
• вероятности взыскания оставшейся после сделки задолженности.

Чем хуже должник выполнял свои обязательства и чем сложнее будет взыскать оставшуюся сумму, тем большую часть стоимости продажи может потребовать ААΔΕ.

Кроме того, если из справки о налоговой благонадёжности или подтверждения долга следует необходимость удержать более крупную сумму, нотариус перечислит налоговой именно её.

Пример с долгом 80 000 евро

ААΔΕ приводит следующий пример: на недвижимость налогоплательщика наложен арест на сумму 80 000 евро. Владелец хочет продать объект и по критериям налоговой дисциплины получает наиболее благоприятную оценку.

В этом случае применяется минимальное удержание в размере 25%:

80 000 × 25% = 20 000 евро.

Нотариус удерживает из стоимости сделки 20 000 евро и перечисляет их ААΔΕ. После выполнения условий арест снимается, а продажа завершается. Остаток задолженности — 60 000 евро — продолжает числиться за должником и подлежит взысканию или урегулированию в обычном порядке.

Если же налоговая справка предусматривает перечисление, например, 30 000 евро, будет удержана именно эта, более высокая сумма.

Что происходит после подачи заявления

ААΔΕ проверяет стоимость объекта, размер задолженности, историю платежей и возможность взыскания оставшегося долга. Если все требования выполнены, налоговая служба издаёт решение о снятии ареста и направляет его заявителю.

Вместе с решением должник получает документ с расчётом коэффициентов, на основании которых был определён процент удержания. После перечисления необходимой суммы нотариусом сделка может быть завершена.

Если рассчитанное удержание превышает всю стоимость сделки, ААΔΕ получает полную сумму продажи, а арест снимается только с передаваемого объекта. Оставшийся долг при этом не списывается.

Что реально меняется для владельцев

Новый порядок не отменяет задолженность и не освобождает владельца от ответственности перед государством. Его задача гораздо практичнее: позволить использовать стоимость арестованного объекта для частичного погашения долга, вместо того чтобы бессрочно держать недвижимость заблокированной.

Мера может оживить сделки с объектами, которые годами не могли быть проданы из-за налоговых ограничений. Она также выгодна государству: ААΔΕ получает деньги немедленно, а не ждёт завершения длительной процедуры принудительного взыскания или аукциона.

Время введения нового порядка неизбежно вызовет разговоры о предвыборных мотивах. Однако независимо от политического календаря механизм устраняет очевидную нелепость прежней системы, когда должник не мог продать имущество именно потому, что ему сначала требовались деньги от его продажи.

Материал носит информационный характер. Перед подготовкой сделки необходимо проверить конкретные условия с нотариусом, бухгалтером или налоговым консультантом.