51% вместо вечного тупика: новые правила для многоквартирных домов готовят в Греции

Новость о том, что в греческих πολυκατοικίες, то есть многоквартирных домах, решения якобы скоро можно будет принимать 51% голосов и забыть о вечном единогласии, звучит почти как коммунальная революция. Особенно для тех, кто хотя бы раз пытался собрать деньги на ремонт лифта, замену труб или новую входную дверь.

Но пока это не действующий закон. Министерство юстиции Греции только готовит масштабную реформу правил совместной собственности в многоквартирных домах. Идея большинства в 51% обсуждается как возможная часть будущего нового кодекса, а не как уже утверждённая норма.

Сегодняшняя система в значительной степени опирается на закон №3741/1929 и множество более поздних норм, судебных решений, градостроительных положений и внутренних правил конкретных домов. В результате управление обычным многоквартирным домом иногда напоминает археологические раскопки: нужное правило вроде бы существует, но сначала надо понять, где оно лежит, кто его толкует и почему сосед с пятого этажа уверен, что никакого ремонта вообще не нужно.

Как сообщают Naftemporiki и SKAI, Министерство юстиции собирается сформировать специальную законодательную комиссию из 13 человек. В неё должны войти университетские преподаватели, судьи, представители адвокатского и нотариального сообщества, Технической палаты Греции, Ελληνικό Κτηματολόγιο и POMIDA.

51% пока не стали законом

Главное уточнение: правило о принятии решений большинством в 51% пока не вступило в силу. Оно рассматривается как один из вариантов для будущего регулирования.

Логика понятна. Для части вопросов, связанных с обычным содержанием дома, ремонтом, модернизацией и управлением общими помещениями, власти хотят уйти от ситуации, когда один собственник способен заблокировать решение для всех остальных.

Речь может идти о ремонте лифта, замене труб, утеплении фасада, восстановлении крыши, ремонте общих помещений, установке домофона, создании резервного фонда или инфраструктуры для зарядки электромобилей.

Но пока не определено, какие именно решения смогут приниматься простым большинством, какие будут требовать более высокого процента голосов, а где по-прежнему понадобится согласие всех собственников. Поэтому говорить, что 51% смогут «делать всё», пока рано.

Почему старые правила перестали работать

Современный многоквартирный дом давно перестал быть местом, где все владельцы живут рядом, знают друг друга и спорят только о шуме после полуночи.

Сегодня в одном доме могут одновременно быть постоянные жильцы, квартиры краткосрочной аренды, инвесторы, наследники, банки, владельцы, которые живут за границей, и управляющие компании. Один собственник отвечает на звонки мгновенно, другой появляется раз в три года, третий сдаёт квартиру через Airbnb, а четвёртый внезапно выясняет, что задолженность по κοινόχρηστα существует уже давно.

При таких условиях даже простой ремонт превращается в проблему. Нужно собрать собрание, найти владельцев, проверить доли, обсудить расходы, дождаться согласия и надеяться, что никто не исчезнет в последний момент вместе с ключами от подвала.

Что хотят включить в реформу

Судя по опубликованной информации, реформа должна охватить целый набор накопившихся вопросов:

• упрощение решений по ремонту и содержанию многоквартирных домов;
• более понятные правила по κοινόχρηστα, то есть общим расходам дома;
• создание и использование резервного фонда;
• страхование зданий;
• энергетическую модернизацию;
• установку зарядных станций для электромобилей;
• изменение внутренних правил дома;
• разделение или объединение горизонтальных собственностей;
• ускорение судебных споров между совладельцами;
• согласование старых правил с современным Кадастром.

Отдельной задачей станет кодификация разбросанных норм. Сейчас регулирование совместной собственности существует в виде законов разных эпох, положений Гражданского кодекса, градостроительных правил и судебной практики. Власти хотят собрать эту мозаику в единый, более понятный кодекс.

Закон №5142/2024 уже внёс отдельные изменения в сферу горизонтальной собственности, но полноценной реформы управления многоквартирными домами он не создал. Разъяснения Ελληνικό Κτηματολόγιο по изменениям закона 5142/2024.

Где единогласие всё равно останется

Даже в случае реформы большинство не сможет распоряжаться всем без ограничений. Вопросы, которые затрагивают имущественные права отдельных владельцев, изменение долей собственности, перераспределение прав на общие части здания или серьёзную перестройку режима собственности, вероятно, будут требовать более строгой процедуры.

Судебная практика уже подчёркивала, что большинство собственников не может произвольно менять права других совладельцев или навязывать изменения, которые затрагивают их имущественную долю. Обзор практики по изменению правил горизонтальной собственности.

Поэтому будущая система, скорее всего, будет строиться по принципу разделения решений. Обычные вопросы обслуживания и модернизации должны решаться быстрее. Но всё, что меняет фундаментальные права владельцев, останется под более жёстким контролем.

Что это может дать жильцам

Для жильцов и владельцев квартир реформа могла бы означать меньше тупиковых ситуаций. Дом сможет быстрее принимать решения о ремонте лифта, замене насосов, утеплении фасада, ремонте крыши, установке солнечных панелей или зарядок для электромобилей.

Это особенно важно для старых многоквартирных домов, где технические проблемы копятся годами. Пока собственники спорят, протекает крыша, ломается лифт и растут расходы. Потом ремонт обходится дороже, а виноватым, как всегда, оказывается тот, кто «не хотел платить лишнее» пять лет назад.

Но есть и обратная сторона. Чем проще принимать решения большинством, тем выше риск, что активная группа владельцев сможет продавить дорогие работы, с которыми не согласны остальные. Поэтому будущий закон должен будет чётко определить, где заканчивается нормальное управление домом и начинается право большинства распоряжаться чужими деньгами.

Что важно помнить уже сейчас

Пока никаких новых правил 51% не действует. Все решения принимаются по действующему закону, внутреннему регламенту конкретного многоквартирного дома и существующей судебной практике.

Если реформа будет принята, она может заметно изменить повседневную жизнь тысяч домов по всей Греции. Но до этого ещё предстоит работа комиссии, подготовка текста, общественное обсуждение и парламентская процедура.

А значит, пока многоквартирные дома продолжают жить по старым правилам: лифт снова сломался, резервного фонда нет, трое собственников не отвечают на сообщения, а собрание жильцов переносится на следующую неделю. Вероятно, уже в двадцать седьмой раз.