С 18 сентября ошибки в границах недвижимости можно будет исправлять онлайн

Речь идёт о так называемой διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων — исправлении геометрических данных объекта недвижимости в Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Такая ошибка на первый взгляд может выглядеть как несколько неправильно проведённых линий на карте. На практике она способна заблокировать продажу, дарение, родительскую передачу имущества, оформление наследства или получение разрешения на строительство, особенно если спорная граница затрагивает соседний участок.

С 18 сентября заявления по таким делам будут подаваться через новую электронную платформу metavoles.

Правовая основа новой процедуры была заложена ещё законом №5142/2024, ΦΕΚ A' 158/4.10.2024. Именно его статьи 7–10 регулируют новую систему исправления геометрических данных недвижимости, роль сертифицированных кадастровых инженеров, возражения и второй уровень рассмотрения.

Какие ошибки можно исправлять

Новая процедура касается ситуаций, когда кадастровая карта неправильно отображает:

• площадь объекта;
• границы участка;
• форму недвижимости;
• местоположение объекта;
• перекрытие с соседней собственностью.

Это важно отличать от обычной опечатки в имени владельца, номере документа или других очевидных ошибок кадастровой записи. Для таких случаев существует отдельная процедура исправления πρόδηλο σφάλμα — очевидной ошибки.

Геометрическая ошибка сложнее, поскольку изменение линии одного участка нередко автоматически меняет площадь или границу другого.

Почему система меняется

По данным, опубликованным в связи с запуском новой процедуры, сегодня остаётся более 11.500 незавершённых дел, связанных только с расхождениями геометрических характеристик недвижимости.

До сих пор подобные дела могли превращаться в многомесячную последовательность заявлений, технических документов, уведомлений соседей и посещений кадастровых служб.

Новая модель должна собрать практически весь процесс в один электронный файл — от первоначального заявления до окончательного решения.

Кто сможет подать заявление

Согласно статье 8 закона №5142/2024, обратиться за исправлением может физическое или юридическое лицо, имеющее законный интерес.

Заявление может подаваться:

• самим владельцем;
• другим лицом, имеющим законный интерес;
• уполномоченным представителем;
• инженером, если собственник предоставил ему соответствующее полномочие.

Вход в электронную систему будет осуществляться с использованием кодов Taxisnet.

После отправки заявление автоматически получает регистрационный номер и вносится в информационную систему Кадастра, а также связывается с кадастровыми листами объектов, которые потенциально затрагивает запрашиваемое изменение.

Без инженера во многих случаях не обойтись

Если требуется изменить реальные геометрические характеристики участка, центральную роль получает инженер.

Он составляет Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών — Диаграмму геометрических изменений, на которой технически показано, какую именно линию, площадь или положение необходимо изменить.

Электронные диаграммы уже подаются в систему Ελληνικό Κτηματολόγιο в соответствии с правилами электронного представления технических схем.

После успешной загрузки диаграммы ей присваивается уникальный Код электронной диаграммы — ΚΗΔ (Κωδικός Ηλεκτρονικού Διαγράμματος).

Именно этот код связывает технический файл инженера с заявлением владельца.

Платформа сама проверит комплектность

После подачи система должна проводить автоматические проверки комплектности и корректности переданных данных.

Это, однако, не означает, что компьютер автоматически решит земельный спор.

Технические данные и правовые последствия изменения будут проверяться человеком.

Решения должны принимать инженеры Ελληνικό Κτηματολόγιο, обладающие статусом Πιστοποιημένος Μηχανικός Κτηματολογίου — сертифицированного инженера Кадастра.

Институт таких инженеров прямо предусмотрен статьёй 7 закона №5142/2024. Ελληνικό Κτηματολόγιο уже создаёт соответствующий реестр совместно с Технической палатой Греции — ΤΕΕ.

Если изменение затрагивает соседа

Самая чувствительная часть новой процедуры начинается тогда, когда изменение границы одного объекта затрагивает соседний участок.

Например, собственник утверждает, что кадастровая линия проведена на два метра внутрь его земли. Но если эту линию передвинуть, два метра автоматически исчезнут у соседа.

В таком случае сосед должен быть официально уведомлён.

Заявитель обязан уведомить затрагиваемых собственников в течение 20 дней после подачи заявления.

После получения уведомления сосед получает 30 дней, чтобы подать мотивированное возражение.

Возражение можно будет направить через ту же электронную платформу и приложить:

• собственный топографический план;
• техническое заключение;
• титулы собственности;
• иные доказательства положения границы.

Пока без судебного исполнителя не обойдётся

Несмотря на название «цифровая процедура», с 18 сентября она ещё не станет полностью электронной.

Закон предусматривает переходный этап.

До тех пор, пока министр цифрового управления отдельным решением не подтвердит техническую готовность системы автоматических электронных уведомлений, первоначальные уведомления затрагиваемым лицам будут продолжать направляться через судебного исполнителя.

Расходы на такое уведомление несёт заявитель.

После активации полноценной цифровой системы эти действия должны перейти в электронную среду.

Как владелец узнает решение

Решение по заявлению формируется в электронном виде PDF и подписывается цифровой подписью.

При этом в системе сохраняется электронная история дела — от первоначального заявления и загрузки диаграммы до возражений и окончательного решения.

На переходном этапе уведомление о решении будет направляться по электронной почте заявителю и тем затронутым собственникам, которые участвовали в процедуре.

Что делать, если заявление отклонили

Отказ Ελληνικό Κτηματολόγιο не означает автоматического конца дела.

Закон №5142/2024 предусматривает второй уровень административного рассмотрения.

Заявитель имеет право обжаловать отказ в течение 30 дней.

Повторно дело рассматривает специальный орган Ελληνικό Κτηματολόγιο, состоящий из:

• сертифицированного кадастрового инженера;
• юриста Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Чтобы снизить риск конфликта интересов, членов такого органа выбирают посредством алгоритмической случайной жеребьёвки.

Инженер, который принимал первоначальное решение, не может рассматривать жалобу на собственное решение. Аналогичное правило действует для юриста, участвовавшего на первом этапе.

Сосед тоже может обжаловать решение

Если Кадастр удовлетворил заявление, но сосед ранее своевременно подал мотивированное возражение, он также получает право обжаловать принятое решение.

Таким образом, новая система пытается одновременно ускорить исправление очевидных геометрических проблем и сохранить право собственника соседнего участка защищать свою недвижимость.

Последний уровень — Кадастровый судья

Даже после второго административного рассмотрения спор может продолжиться.

Заинтересованное лицо может обратиться к Κτηματολογικός Δικαστής — Кадастровому судье в порядке и сроки, предусмотренные законом.

Основная законодательная конструкция исправления кадастровых записей содержится также в законе №2664/1998 о Национальном кадастре, который остаётся базовым актом системы.

После окончательного завершения разбирательства исправленные данные вносятся в цифровую пространственную базу Ελληνικό Κτηματολόγιο и отображаются на кадастровой карте.

А если одна из земель принадлежит государству?

Для объектов, принадлежащих государству или другому органу Генерального правительства, предусмотрена отдельная переходная норма.

Если государственный объект является либо объектом заявления, либо соседним участком, который затрагивается исправлением, до полного запуска предусмотренной законом электронной процедуры продолжает применяться существующий режим.

Поэтому дела, где одна из сторон — государство, могут на первом этапе проходить иначе, чем обычный спор двух частных владельцев.

Почему это действительно важно

Ошибка кадастровой карты может годами никак себя не проявлять.

Человек живёт в доме, платит ΕΝΦΙΑ и уверен, что с недвижимостью всё в порядке.

Проблема возникает в момент, когда он решает:

• продать недвижимость;
• передать её ребёнку;
• подарить;
• разделить участок;
• оформить строительное разрешение;
• провести другое юридически значимое действие.

И тогда выясняется, например, что площадь в договоре составляет 600 кв. м, инженер измеряет 615 кв. м, а кадастровая карта показывает 582 кв. м и ещё несколько метров перекрываются с соседним участком.

Пока это расхождение не устранено, нотариус, инженер или другая служба может просто не иметь возможности продолжить сделку.

Нормативная база: закон №5142/2024, ΦΕΚ A' 158/4.10.2024, прежде всего статьи 7–10; базовый закон №2664/1998 о Национальном кадастре; официальная информация и электронные услуги — Ελληνικό Κτηματολόγιο.