До 11 сентября: кто может выкупить государственную землю

В греческих СМИ для таких объектов часто используется слово καταπατημένα. Его нередко переводят как «самозахваченные земли», но юридически это слишком грубо и не всегда точно.

Официальная процедура называется «Εξαγορά δημόσιων διακατεχόμενων ακινήτων» — выкуп государственных объектов недвижимости, находящихся во владении частных лиц.

Это значит, что речь может идти как о старом фактическом самозахвате государственной земли, так и о значительно более сложных ситуациях: многолетнем наследуемом владении, старом титуле, споре с государством о собственности, ошибочных кадастровых записях или объектах, которые когда-то были предоставлены либо сдавались государством.

Именно поэтому закон не называет всех заявителей «захватчиками», а требует доказать конкретную историю владения. Основные правила установлены законом №5024/2023, ΦΕΚ A' 41, а затем существенно изменены законом №5113/2024, ΦΕΚ A' 96. Официальная действующая процедура собрана также в реестре MITOS.

Кто вообще может подать заявление

Ключевое условие установлено статьёй 4 закона №5024/2023.

Заявитель или его правопредшественники должны непрерывно владеть государственным объектом:

• не менее 30 лет — при наличии титула;
• не менее 40 лет — без титула, если объект используется как основное жильё, вспомогательное помещение при нём либо для туристической, ремесленной, промышленной, коммерческой или сельскохозяйственной деятельности.

Кроме того, объект должен быть указан в декларации E9 как минимум за пять лет, предшествующих заявлению. Причём законодатель специально ограничил возможность задним числом «создать» такую историю: объект не считается соответствующим требованию, если впервые появился в старом E9 после исправительной декларации, поданной позднее 1 мая 2024 года.

Даже аренда у государства не всегда мешает

Закон предусматривает довольно необычную ситуацию: право на заявление не исключается автоматически даже для тех, кому объект в определённый период сдавало или предоставляло государство либо ETAD.

Но для этого действуют отдельные временные условия, а пятилетняя история E9 должна относиться к периоду, когда договора аренды или предоставления уже не было. Это ещё раз показывает, почему термин «самозахват» подходит далеко не ко всем таким объектам.

Какие именно земли можно выкупать

Процедура касается не любой собственности государства.

Согласно статье 4 закона №5024/2023 и официальному описанию MITOS, речь идёт о зарегистрированной недвижимости, относящейся к частной собственности государства и находящейся в ведении Министерства национальной экономики и финансов.

Это могут быть как обычные государственные участки, так и так называемые обменные земли.

При этом процедура, как правило, не распространяется на имущество муниципалитетов и регионов, объекты Министерства сельского развития или Министерства обороны, за исключением отдельных объектов Фонда национальной обороны.

Какие объекты выкупить нельзя

Здесь находится одна из главных причин, почему заявление может оказаться бесперспективным даже при десятилетиях владения.

Статья 5 закона №5024/2023 исключает из процедуры, в частности:

• землю, подпадающую под обязательное или градостроительное отчуждение;
• часть земель, регулируемых лесным законодательством;
• участки внутри определённых русел водотоков или в предусмотренной законом зоне рядом с ними;
• землю в установленной береговой и пляжной зоне;
• территории сухопутной зоны порта;
• часть объектов культурного наследия и имущества, изъятого из гражданского оборота;
• некоторые объекты, уже переданные ETAD;
• объекты, которые государству необходимы по причинам обороны, безопасности, здравоохранения, градостроительного планирования или иной обоснованной государственной необходимости.

Сколько земли разрешают оформить

Для участков внутри плана города или населённого пункта действуют ограничения, связанные с минимальной площадью полноценного и застраиваемого участка.

Для объектов вне плана общее правило позволяет выкупить до 10 στρέμματα — 10.000 кв. м одного объекта.

В отдельных случаях один заявитель может приобрести несколько объектов общей площадью до 20 στρέμματα, а при наличии зданий, инфраструктуры или действующей хозяйственной деятельности предусмотрены специальные исключения вплоть до значительно большей площади.

Почему заявлений только около 12 тысяч

Несмотря на достаточно привлекательные на бумаге скидки и беспроцентные платежи, интерес оказался значительно ниже ожидаемого.

Из примерно 90 тысяч объектов, которые относятся к этой проблемной категории, в цифровой системе находится около 12 тысяч заявлений, и часть из них пока даже не завершена окончательной подачей.

Причины вполне понятны.

Во-первых, заявителю может потребоваться от 9 до более чем 20 документов. Среди них — топографический план, данные кадастра, документы о владении, сведения E1 и E9, подтверждение назначения и использования объекта, строительные документы и другие доказательства.

Во-вторых, сама проверка непростая: дело проходит через Дирекцию государственной собственности, соответствующую Кτηματική Υπηρεσία и специальную комиссию по выкупу.

И наконец, часть владельцев считает свою правовую позицию достаточно сильной и вместо покупки у государства предпочитает продолжать спор о том, кому имущество принадлежит изначально.

Заявление стоит €300

При подаче заявления оплачивается электронная пошлина €300, код e-παράβολο 3730.

Этот платёж засчитывается в цену выкупа, если сделка состоится.

Но вопрос возврата зависит от причины отказа. Официальная процедура предусматривает возврат, если заявление отклонено из-за определённых юридических препятствий статьи 5 закона №5024/2023; в других случаях отказа или закрытия дела пошлина может перейти государству.

Как рассчитывается цена

Базово цена выкупа соответствует 100% объективной стоимости участка на момент вступления в силу закона №5024/2023.

Если система объективной оценки в районе не действует, стоимость определяет налоговая администрация по сравнительным данным.

Есть и важная особенность: если находящееся на участке здание было построено самим заявителем либо его правопредшественниками, базовая цена земли по общему правилу увеличивается на 25%.

Откуда берётся скидка до 80%

Фраза «скидка до 80%» действительно соответствует закону, однако она не означает, что любой заявитель платит только 20% стоимости.

Закон предусматривает несколько разных механизмов уменьшения цены.

Например, если заявитель уже был признан собственником объекта решением суда первой инстанции в споре с государством, цена выкупа может рассчитываться как 50% объективной стоимости. Аналогичный уровень предусмотрен в некоторых случаях, когда частное лицо было записано собственником в первых кадастровых записях, а государство оспаривает эту запись.

Если до 31 декабря 2022 года заявитель обжаловал решение суда по спору о праве собственности, базовая цена в предусмотренном законом случае составляет 70% объективной стоимости.

А наиболее крупное снижение фактически до 20% объективной стоимости предусмотрено для специфической исторической категории: когда государственная недвижимость используется как жильё вследствие массового размещения населения до 1965 года по указанию государственных органов и это подтверждается документами.

Кроме того, статья 7 закона №5024/2023 предусматривает дополнительные социальные и экономические скидки для определённых категорий: людей с инвалидностью при установленных доходных критериях, многодетных и семей с тремя детьми, одиноких родителей, длительно безработных, получателей минимального гарантированного дохода, некоторых репатриантов и жителей приграничных районов, а также в случаях, когда здание является основной резиденцией заявителя.

60 беспроцентных платежей

После определения окончательной цены заявитель может выбрать:

• единовременную оплату со скидкой ещё 10%;
• либо до 60 равных беспроцентных ежемесячных платежей.

Минимальный ежемесячный платёж составляет €100.

Не заплатил — право собственности не выдадут

Даже после одобрения заявления человек не становится собственником немедленно.

Решение о выкупе выдаётся после выполнения финансовых и иных обязательств. При оплате частями право оформляется после полного погашения стоимости.

Кроме того, если на объекте есть незаконные постройки, могут потребоваться урегулирование по закону №4495/2017, уплата соответствующего штрафа и оформление электронной идентификации здания.

До какого числа можно подать заявление

Действующая крайняя дата — 11 сентября 2026 года.

Срок установлен нормативным продлением, опубликованным в ΦΕΚ B' 4950/2025.

Заявление подаётся исключительно онлайн через государственную платформу:

https://aeda.apps.gov.gr

Вход осуществляется через Taxisnet. Правила работы информационной системы утверждены совместным министерским решением №125935/2024, ΦΕΚ B' 5131.

Что происходит после подачи

После окончательной подачи создаётся электронное дело.

Документы проверяет компетентная Кτηματική Υπηρεσία, затем дело рассматривает комиссия по выкупу.

Если комиссия рекомендует удовлетворить заявление, уполномоченный орган Министерства национальной экономики и финансов должен выдать сертификат одобрения, в котором указываются площадь и границы объекта, заявитель, цена выкупа и условия оплаты.

После полного выполнения условий издаётся окончательное решение о выкупе, которое затем регистрируется в ипотечном реестре или Кадастре за счёт покупателя.

Почему термин «самозахват» может ввести в заблуждение

У этой программы есть важный человеческий аспект.

За сухим словом καταπατημένα далеко не всегда стоит человек, который однажды просто поставил забор на государственной земле.

Нередко речь идёт о семьях, которые десятилетиями считали участок своим, получали его от родителей и дедов, строили дом, указывали недвижимость в налоговых декларациях, а спустя много лет выясняли, что государство считает себя собственником земли.

Есть и прямо противоположные случаи — старый фактический самозахват государственной собственности, который передавался из поколения в поколение.

Поэтому сама процедура является попыткой государства закрыть огромный пласт старых земельных споров: там, где закон позволяет, получить деньги и выдать частнику полноценный титул; там, где объект нужен обществу или относится к защищённой категории, сохранить его за государством.

Основная нормативная база: закон №5024/2023; закон №5113/2024; совместное министерское решение №125935/2024, ΦΕΚ B' 5131; продление срока до 11 сентября 2026 года — ΦΕΚ B' 4950/2025; актуальная государственная процедура — MITOS.