Триллионы в бетоне: как удалённая работа и дорогие кредиты превратили офисы в проблему для банков

Но именно сейчас для многих владельцев офисных зданий наступает самый неприятный момент: старые кредиты заканчиваются, а рефинансировать их приходится при совершенно другой стоимости денег и значительно более низкой оценке недвижимости.

Проблема особенно заметна в США, где переход к гибридной работе оказался значительно устойчивее, чем многие работодатели ожидали.

По данным CBRE, во втором квартале 2026 года средняя вакантность офисов в США составляла 18,3%. Это всё ещё чрезвычайно высокий уровень, хотя за квартал показатель снизился сразу на 0,3 процентного пункта - самое сильное улучшение с 2015 года.

Другие методики дают ещё более мрачную картину. Moody's ранее оценивало долю пустующих офисов на крупнейших американских рынках примерно в 21%.

Удалённая работа осталась

Главное структурное изменение заключается в том, что офис больше не нужен компаниям в прежнем объёме.

CBRE в исследовании работодателей за 2026 год отмечает: гибридная модель фактически закрепилась. Компании всё чаще требуют от сотрудников приходить в офис три и более дней в неделю, однако реальное среднее посещение остаётся ниже корпоративных ожиданий.

Это означает, что полного возвращения к модели пятидневной офисной недели, на которой строилась экономика деловых центров до 2020 года, пока не произошло.

При этом связывать сокращение офисов исключительно с искусственным интеллектом пока преждевременно. AI действительно способен уменьшать потребность в части административных функций, однако сегодня главным доказанным фактором остаётся именно гибридная работа и сокращение площади на одного сотрудника.

Как пустой этаж превращается в банковскую проблему

Коммерческая недвижимость оценивается прежде всего по способности генерировать доход.

Если из здания уходят арендаторы, собственник вынужден снижать ставки, предоставлять бесплатные месяцы аренды и оплачивать дорогостоящую реконструкцию помещений для новых клиентов.

Доход уменьшается - вслед за ним падает и рыночная стоимость здания.

И здесь возникает главный риск.

Предположим, офисный комплекс несколько лет назад стоил 100 млн долларов и под него был выдан кредит на 65 млн. Если сегодня объект оценивается уже в 55 млн, старый кредит невозможно просто заменить новым на прежних условиях.

Банк требует от владельца внести дополнительный капитал. Если собственник не готов это делать, он может предпочесть передать объект кредитору.

Стена рефинансирования

Именно поэтому нынешняя проблема развивается значительно медленнее, чем ипотечный кризис 2008 года.

Коммерческие кредиты часто имеют срок в пять, семь или десять лет. Пока срок договора не закончился, проблемы могут оставаться почти незаметными.

Но при наступлении даты погашения необходимо получить новый кредит - уже по нынешней процентной ставке и исходя из нынешней стоимости здания.

Именно эта «стена рефинансирования» способна постепенно превращать снижение стоимости недвижимости в реальные банковские убытки.

Но цифра «70% у региональных банков» требует уточнения

Распространённое утверждение о том, что американские региональные банки держат более 70% всех кредитов коммерческой недвижимости, не совсем корректно.

Федеральная резервная система оценивает общий объём американского долга, связанного с коммерческой недвижимостью, примерно в 6 трлн долларов. Банки держат около половины этого объёма.

При этом малые и региональные банки с активами менее 100 млрд долларов действительно совокупно выдали больше CRE-кредитов, чем крупнейшие банки страны.

Именно поэтому регуляторы уделяют им особое внимание: для небольшого регионального банка несколько крупных проблемных объектов могут иметь значительно более серьёзные последствия, чем для JPMorgan или Bank of America.

Однако это ещё не означает неизбежного нового банковского кризиса. FDIC отмечает ухудшение качества отдельных портфелей коммерческой недвижимости, но банковская система в целом пока сохраняет прибыльность и капитал.

Рынок раскололся надвое

Особенность нынешнего кризиса заключается в том, что далеко не все офисы становятся ненужными.

Напротив, наиболее современные здания в хороших районах продолжают пользоваться высоким спросом.

CBRE фиксирует в США своеобразный «flight to quality»: компании сокращают общую площадь, но одновременно переезжают в более качественные офисы. В результате вакантность лучших зданий снижается быстрее рынка.

В центральном Манхэттене ситуация вообще выглядит совсем не как «пустой город»: вакантность наиболее качественных офисов в Midtown опустилась примерно до 2,2%.

Глобальная картина тоже постепенно улучшается. По данным JLL, во втором квартале 2026 года мировая вакантность офисов снизилась до 16,5%, а объём аренды за первое полугодие достиг нового постпандемийного максимума.

Поэтому точнее говорить не о смерти офисов, а о массовом обесценивании устаревшего офисного фонда.

Почему нельзя просто превратить офисы в квартиры

На первый взгляд решение очевидно: если город одновременно имеет пустующие офисы и дефицит жилья, достаточно превратить одно в другое.

На практике это далеко не всегда возможно.

Современный офисный этаж может быть слишком глубоким: помещения в его центре не имеют окон. Санузлы и коммуникации сосредоточены в нескольких технических шахтах, тогда как жилому зданию нужны кухни и ванные практически в каждой квартире.

Добавляются требования к вентиляции, пожарной безопасности, парковке и зонированию.

В результате часть офисов действительно можно реконструировать, но у других объектов стоимость переделки приближается к стоимости нового строительства.

На фоне тяжёлого жилищного кризиса в Европе вопрос таких конверсий приобретает всё большее значение. «Афинские новости» ранее рассказывали, что ЕС уже пытается сформировать новую политику борьбы с дефицитом доступного жилья.

А что происходит в Греции

И здесь картина принципиально отличается от американской.

Последние данные Банка Греции показывают, что рынок качественных офисов в Афинах пока не обваливается, а продолжает дорожать.

В 2025 году цены первоклассных офисных объектов в Афинах выросли в среднем на 7%, а арендные ставки - на 5,5%. По всей стране стоимость качественных офисов увеличилась на 5,1%.

Об этой противоположной тенденции мы уже писали в материале «Цены и аренда коммерческой недвижимости в Греции снова ползут вверх».

Причина та же самая, только с обратным знаком: современных энергоэффективных офисов в Афинах сравнительно мало, поэтому арендаторы конкурируют за качественные помещения.

Не новый 2008 год, но проблема никуда не исчезла

Главная опасность коммерческой недвижимости заключается не в том, что завтра одновременно рухнут Нью-Йорк, Лондон и Франкфурт.

Реальная угроза значительно медленнее и менее эффектна: тысячи зданий будут год за годом проходить через рефинансирование, получать новые оценки, менять владельцев и фиксировать убытки.

Часть банков эти потери поглотит. Часть сократит кредитование. Некоторые собственники потеряют здания, а наиболее слабые банки могут столкнуться с серьёзными проблемами.

Поэтому коммерческая недвижимость остаётся одной из уязвимых точек финансовой системы, но в 2026 году речь уже идёт не столько о всеобщем крахе офисного рынка, сколько о болезненном многолетнем перераспределении: современные здания дорожают и заполняются, тогда как устаревшие офисы постепенно превращаются из актива в проблему.