Не Golden Visa, а налоговое резидентство: кто теперь покупает дорогую недвижимость в Греции

По данным Greece Sotheby’s International Realty, в 2025 году покупатели, воспользовавшиеся режимом non-dom, обеспечили 29% объёма сделок компании.

Ещё до 2024 года эта категория практически отсутствовала во внутренней статистике агентства. Всего за два года она превратилась в один из основных источников спроса на дорогие дома и квартиры, прежде всего на Афинской Ривьере.

Важно учитывать, что речь идёт не обо всём рынке недвижимости Греции, а о собственном реестре сделок Greece Sotheby’s International Realty. Компания специализируется на верхнем ценовом сегменте, поэтому её показатели отражают поведение богатых международных покупателей, а не обычных семей, ищущих квартиру в Афинах или Салониках.

Чем покупатели non-dom отличаются от участников Golden Visa

Покупатель по программе Golden Visa приобретает недвижимость прежде всего ради получения права на проживание. Участник режима non-dom действует иначе: он переносит в Грецию налоговое резидентство и обычно рассматривает приобретённый дом как основное или длительное место проживания.

Режим предусмотрен статьёй 5A Кодекса подоходного налогообложения. Он позволяет новому налоговому резиденту платить фиксированный налог в размере 100 000 евро в год с доходов, полученных за пределами Греции. За каждого включённого в режим родственника дополнительно уплачивается 20 000 евро.

Одним из условий является инвестиция в Греции на сумму не менее 500 000 евро. Она может быть связана не только с недвижимостью, однако на практике состоятельные семьи нередко приобретают дорогое жильё одновременно с переносом налоговой базы.

По данным агентства, совокупная стоимость сделок non-dom уже превысила стоимость сделок, связанных с Golden Visa, а медианная цена приобретения оказалась примерно вдвое выше.

Все сделки дороже 2,3 млн евро

Все покупки участников non-dom, вошедшие в статистику Greece Sotheby’s, были совершены по цене свыше 2,3 млн евро. Около 88% таких сделок пришлось на Афинскую Ривьеру.

Это объясняется профилем покупателя. Человек, который переносит в Грецию налоговое резидентство, семью и часть деловой активности, ищет не небольшой инвестиционный объект, а полноценное жильё высокого класса рядом с международным аэропортом, частными школами, маринами и деловым центром столицы.

Наиболее востребованы прибрежные районы южных пригородов Афин: Глифада, Вула, Вульягмени и расположенные рядом новые комплексы. Здесь предложение ограничено, а цены на качественные проекты давно ориентируются на международную, а не только на греческую покупательную способность.

Более половины покупателей прибыли из Великобритании

Граждане Великобритании составили 53% всех покупателей non-dom в реестре компании. Greece Sotheby’s связывает этот рост с отменой британского режима non-dom в апреле 2025 года.

После изменения британского законодательства состоятельные жители начали искать другие юрисдикции, предлагающие предсказуемое налогообложение иностранных доходов. В числе основных получателей этого потока оказались Греция, Италия, Швейцария и Объединённые Арабские Эмираты.

В первом полугодии 2026 года спрос со стороны британских покупателей элитной недвижимости в Греции увеличился на 60% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Эти данные также относятся к обращениям и сделкам через каналы самого агентства, а не к полной государственной статистике.

Что изменилось в законодательстве

Закон 5313/2026 упростил применение режима альтернативного налогообложения. Изменения затронули сроки подачи заявлений, порядок уплаты фиксированного налога и административную процедуру.

Ранее заявление было необходимо подавать до 31 марта. Теперь возможность обращения сохраняется в течение года, хотя дата переноса налогового резидентства влияет на то, с какого налогового периода будет действовать режим.

Фиксированный налог в размере 100 000 евро теперь уплачивается до последнего рабочего дня декабря. Отменено требование перечислять налог за первый год в течение 30 дней после одобрения заявления.

Новая процедура утверждена решением Α.1147/2026 Независимого управления государственных доходов. Заявления подаются в цифровом виде через myAADE, а рассмотрение находится в ведении налоговой администрации.

Почему эти деньги не влияют на весь жилищный рынок одинаково

Greece Sotheby’s подчёркивает, что новые покупатели приносят в страну дополнительные капиталы и не конкурируют напрямую с массовым рынком жилья. Формально это верно: человек, приобретающий виллу за 4–6 млн евро, обычно не отнимает квартиру у семьи, ищущей жильё за 180 000 евро.

Однако косвенное влияние всё же существует. Концентрация международного капитала повышает стоимость земли, строительных участков и качественных объектов в южных пригородах Афин. Девелоперы получают стимул ориентироваться на дорогие проекты, а не на жильё среднего класса.

Кроме того, приток состоятельных резидентов увеличивает спрос на частные школы, услуги, охрану, медицинское обслуживание, рестораны и персонал. Для местной экономики это означает новые доходы и рабочие места, но одновременно усиливает разделение рынка на два почти не пересекающихся мира.

Новая модель привлечения иностранного капитала

Появление покупателей non-dom показывает изменение государственной стратегии. В течение предыдущих лет главным инструментом привлечения иностранных покупателей была Golden Visa. Теперь всё большую роль играет перенос в Грецию не только капитала, но и налогового резидентства.

Для государства такой резидент потенциально выгоднее обычного покупателя недвижимости: он ежегодно платит фиксированный налог, инвестирует значительные средства и тратит деньги внутри страны.

Для рынка элитного жилья это означает дальнейший рост спроса на Афинской Ривьере и ограниченное число дорогих объектов в популярных островных районах. Для остального рынка эффект будет в основном косвенным, через стоимость земли, направленность новых проектов и общее усиление международного спроса.