Новый резерв жилья: Старые здания в Греции можно переоборудовать в квартиры

Парламент одобрил новые правила, которые упрощают изменение назначения законно существующих объектов и позволяют использовать уже построенные здания для расширения жилищного фонда.

Поправки были включены в закон Министерства социальной сплочённости и семьи. Ведомство представляет их как часть жилищной политики, направленной на увеличение предложения квартир без дополнительного массового строительства на свободных землях.

Новое регулирование распространяется на старые промышленные, ремесленные, профессиональные, туристические и складские здания, которые больше не используются по первоначальному назначению. Многие из них годами стоят закрытыми, постепенно разрушаются и в отдельных случаях представляют опасность для окружающих.

Министерство подтвердило, что закон предусматривает ускорение изменения назначения земель и зданий, а также прямой запрет на использование созданного жилья для краткосрочной аренды. Подробное разъяснение опубликовано на официальном сайте Министерства социальной сплочённости и семьи.

Какие здания можно превратить в жильё

Новый режим касается законно существующих зданий, первоначально построенных для других целей. Это могут быть:

• бывшие промышленные предприятия и фабрики;
• ремесленные и производственные помещения;
• офисные и коммерческие здания;
• закрытые гостиницы и другие туристические объекты;
• склады и логистические помещения.

Перевести в жилой фонд разрешается как всё здание, так и отдельную его часть. Однако изменение назначения возможно только в пределах уже существующего законного объёма.

Увеличивать общую площадь застройки, площадь покрытия участка или объём здания под предлогом его переоборудования нельзя. Проще говоря, старую фабрику разрешено разделить на квартиры, но достроить к ней пару этажей и ещё одно крыло, внезапно обнаружив острую любовь к жилищной политике, не получится.

Что меняется для зданий в пределах города или поселения

Для объектов, расположенных внутри утверждённого городского плана или в границах населённого пункта, разрешается перевод в жильё даже в тех случаях, когда действующие правила землепользования не предусматривают в этой зоне жилую функцию.

Исключение распространяется и на здания, построенные с официально утверждёнными отступлениями от обычных градостроительных норм. Условие состоит в том, что такое разрешение на отступление должно быть выдано не позднее 31 декабря 2025 года.

В подобных случаях до выдачи строительного разрешения потребуется положительное заключение Центрального архитектурного совета. Совет должен оценить, подходит ли объект для жилого использования и не приведёт ли переоборудование к архитектурно неприемлемому результату.

Что разрешается за пределами плана

Особенно существенные изменения касаются законных зданий, расположенных за пределами городского плана и границ поселений.

Их также можно будет переводить в жильё независимо от действующих видов использования земли, общих и специальных строительных ограничений, а также некоторых территориальных и инвестиционных режимов, распространяющихся на участок.

При этом новое жилое назначение сохраняется и в случае, если территория позднее будет включена в городской план или подвергнется новому градостроительному регулированию.

Однако возможность действует только один раз и только для существующей оболочки здания. Закон не создаёт общего права строить новые жилые комплексы на участке рядом с бывшим складом или предприятием.

Когда достаточно обновить электронный паспорт здания

Если изменение назначения не требует строительных работ, для которых необходима отдельная строительная лицензия, процедуру можно будет провести посредством обновления Электронного паспорта здания.

Однако это не означает, что любое складское помещение можно объявить квартирой после нескольких щелчков мышью. Если переоборудование затрагивает несущие конструкции, инженерные сети, противопожарную защиту, фасады, лестницы или другие существенные элементы, потребуется соответствующее разрешение и полный технический контроль.

Специальный сбор в размере 5%

Для ряда объектов, прежде всего построенных за пределами плана с разрешёнными отклонениями от стандартных условий, вводится специальный платёж.

До выдачи разрешения собственник должен единовременно перечислить в Зелёный фонд сбор в размере 5% объективной стоимости земли, относящейся к недвижимости.

Платёж не засчитывается в счёт других сборов или градостроительных взносов. Полученные средства должны использоваться для проектов климатической нейтральности и экологического улучшения.

Что происходит с узаконенными самовольными постройками

Новые положения могут применяться и к зданиям, в которых ранее имелись самовольные строительные нарушения, если собственник полностью завершил процедуру их урегулирования по законам 4178/2013 или 4495/2017.

Одной лишь подачи заявления об урегулировании недостаточно. Объект должен иметь завершённый законный статус, а все необходимые сведения и платежи должны быть оформлены.

Таким образом, закон не даёт общей амнистии незаконным объектам, но позволяет использовать здания, которые уже прошли предусмотренную законодательством процедуру легализации.

Пять лет без Airbnb

Жильё, созданное по новой процедуре, нельзя использовать для краткосрочной аренды в течение пяти лет после завершения изменения назначения.

Запрет действует как для объектов внутри городского плана, так и для зданий вне плана. Его цель состоит в том, чтобы новые квартиры действительно поступили на рынок постоянного проживания, а не были немедленно превращены в туристические апартаменты.

Официальное сообщение министерства прямо связывает ускорение изменения назначения с увеличением жилищного фонда и подчёркивает запрет краткосрочной аренды для таких объектов.

При этом пятилетнее ограничение не означает, что собственник обязан сдавать помещение по долгосрочному договору. Он сможет использовать его для собственного проживания, продать или оставить пустым. Закон ограничивает способ эксплуатации, но не гарантирует, что каждая новая квартира действительно появится на доступном арендном рынке.

Технической амнистии не будет

Градостроительные исключения не отменяют технических требований, предъявляемых к жилым помещениям.

При переоборудовании будут проверяться:

• статическая устойчивость здания;
• соответствие электрических и механических систем;
• пожарная безопасность;
• естественное освещение и вентиляция;
• санитарные условия;
• доступность для людей с ограниченной мобильностью;
• соответствие Строительному регламенту и специальным техническим нормам.

Для промышленных и складских зданий эти требования могут стать главным препятствием. Большие помещения нередко имеют недостаточное естественное освещение, неподходящую глубину корпусов, устаревшие инженерные сети и конструкции, не рассчитанные на разделение на множество отдельных квартир.

Кому выгодны новые правила

Наибольший интерес регулирование представляет для владельцев крупных пустующих объектов в Афинах, Пирее, Салониках и бывших промышленных районах других городов.

Переоборудование существующего здания иногда обходится дешевле сноса и нового строительства, особенно если объект имеет выгодное расположение, надёжный каркас и подключение к основным сетям.

В выигрыше могут оказаться и муниципалитеты: вместо заброшенного здания они получают отремонтированный объект, новых жителей и потенциальное сокращение числа опасных руин.

Однако итоговая эффективность зависит от стоимости реконструкции. Если расходы на усиление конструкции, создание окон, вентиляции, пожарных выходов и жилых инженерных систем окажутся слишком высокими, право изменить назначение останется красивой строчкой в законе, а здание продолжит вдохновенно разрушаться.