Заброшенные деревни или новые курорты: правительство открывает острова для застройки до 20 гектаров

Новые положения содержатся в законопроекте Министерства окружающей среды и энергетики, основная тема которого связана с афинской и салоникской водопроводными компаниями ΕΥΔΑΠ и ΕΥΑΘ.

Градостроительная норма оказалась во второй части документа после короткого общественного обсуждения. Именно это вызвало дополнительную критику: столь серьёзное изменение правил землепользования было включено в законопроект, формально посвящённый совершенно другой теме.

Материал подготовлен по данным публикации «Катимерини», которая изучила положения проекта и позиции специалистов по градостроительству и защите окружающей среды.

Что именно предлагает правительство

Возможность так называемого «возрождения заброшенных поселений» впервые появилась в Законе 4280/2014, который экологические организации называли «лесоубийственным».

Механизм позволял собственнику заброшенного поселения представить проект частного градостроительного развития. Теоретически он должен был предусматривать восстановление зданий, строительство инфраструктуры, создание дорог и общественных пространств.

Однако норма практически не применялась. Теперь правительство предлагает не только активировать её, но и значительно расширить.

Ранее механизм распространялся на материковую Грецию, Крит, Родос и Эвбею. Новый законопроект позволяет применять его на всей островной территории страны.

Проект можно будет утверждать через специальный градостроительный план. Это гибкий инструмент, который позволяет изменять действующие правила землепользования и параметры строительства для обслуживания конкретного инвестиционного проекта.

Какие деревни подпадут под норму

Законопроект охватывает две основные категории поселений.

Заброшенными могут признаваться деревни, в которых:

• по переписи 1981 года не было постоянного населения;
• в последней переписи также зафиксирован нулевой показатель.

Сокращающимися считаются поселения:

• с населением менее 150 человек;
• с ежегодным или межпереписным сокращением населения в пределах предусмотренного законом показателя.

Таким образом, механизм может затронуть не только давно покинутые руины. Под него попадает большое число ещё существующих деревень, где продолжают жить люди, но численность населения постепенно уменьшается.

Именно здесь возникает главный спор. Формально государство заявляет, что спасает исчезающие поселения. Но закон не требует, чтобы новые дома предназначались для постоянных жителей, молодых семей, фермеров или работников местной экономики.

Не запрещает он и превращение территории в комплекс второй резиденции, туристическое жильё или закрытый курорт.

Что разрешат строить

Потенциальное назначение новых проектов практически не ограничивается.

На территории «возрождённого» поселения смогут появиться:

• частные жилые дома;
• комплексы второй резиденции;
• магазины и предприятия обслуживания;
• гостиницы;
• туристические резиденции;
• инфраструктура отдыха;
• другие коммерческие и туристические объекты.

Первоначальная норма позволяла расширять поселение на соседний участок так, чтобы совокупная площадь достигала 10 гектаров.

Теперь верхний предел повышается до 20 гектаров. В границы проекта могут войти как существующая застройка, так и сельскохозяйственные земли либо другие прилегающие территории.

Отдельные возможности получают строительные кооперативы. Они смогут продолжить процедуру согласования проектов при площади территории от 4 гектаров.

При чём здесь демография

Министерство окружающей среды утверждает, что новая норма должна ответить на демографическое сокращение и запустение сельских районов.

В пояснительных материалах говорится о поддержке местной экономики, создании инфраструктуры, привлечении населения и региональном развитии.

Правительство даже связывает проекты с решением демографической проблемы, предполагая, что качественное жильё и инвестиции помогут вернуть людей в опустевшие районы.

Здесь возникает довольно очевидный вопрос: каким образом строительство курортных домов, гостиниц и резиденций для продажи должно увеличить число постоянных жителей и рождений.

История греческих островов последних лет показывает обратное. Туристическое развитие нередко повышает стоимость земли и аренды, вытесняя местных жителей и сезонных работников. Отель может увеличить число кроватей, но не обязательно число семей, школ, врачей или круглогодичных рабочих мест.

Ранее «Афинские новости» рассказывали о планах ограничить краткосрочную аренду в перегруженных туристами районах, где рост туристического жилья уже сокращает предложение домов для постоянных жителей: «Греция вводит ограничения на краткосрочную аренду в перенасыщенных туристами регионах».

Почему учёные требуют отозвать норму

Председатель Греческой ассоциации градостроителей и специалистов по территориальному планированию Лукас Триантис считает, что спорные положения должны быть полностью исключены из законопроекта.

По его оценке, правительство использует демографическую проблему как оправдание для предоставления привилегий крупным отечественным и иностранным инвесторам.

Особенно настораживает расширение механизма на малые острова, где площадь, водные ресурсы, дороги и возможности переработки отходов уже крайне ограничены.

По мнению специалиста, реальная цель состоит не в восстановлении деревень, а в развитии:

• туристической недвижимости;
• второй резиденции;
• частных поселений;
• крупных проектов вне существующих границ застройки.

Профессор Национального технического университета Афин Никос Белавилас указывает на более широкую опасность. По его словам, рядом с сокращающейся деревней можно будет создать новый частный посёлок площадью до 20 гектаров.

Вместо восстановления существующих домов и общественной инфраструктуры государство фактически разрешает новый этап застройки вне плана.

Какие территории могут оказаться под угрозой

По оценке Никоса Белавиласа, критериям законопроекта могут соответствовать тысячи небольших поселений в горах, лесных районах и на островах.

Среди потенциально затрагиваемых территорий упоминаются:

• Ватия и Порто-Кайо в Мани;
• Хрисопиги и Кастро на Сифносе;
• поселения острова Донуса;
• Милопотамос и Авлемонас на Китире;
• деревни Загори, включая Врадето, Капесово и Негадес;
• около 21 поселения на Санторини;
• многие деревни Аграфы и Эвритании;
• поселения Сфакии и Апокорона;
• Самиопула и Полиэгос;
• малые острова Ионического моря.

Многие из этих мест возникли до 1923 года, сохранили традиционную планировку и находятся в ландшафтах с минимальной современной застройкой.

По оценкам критиков, под широкие критерии могут подпасть до 7 500 поселений. Даже если проекты будут реализованы лишь в небольшой части из них, общий эффект для островного и горного пространства окажется значительным.

Отдельную тревогу вызывает сочетание этой нормы с другими инициативами Министерства окружающей среды, которые расширяют возможности строительства в охраняемых зонах.

Ранее «Афинские новости» разбирали спор вокруг разрешения застройки части территорий сети Natura 2000: «Natura под застройку: ΥΠΕΝ не отступает».

Почему предлагается именно новая застройка

Представитель Греческого общества окружающей среды и культуры Бетти Хадзиниколау обращает внимание на фундаментальное противоречие.

Если целью является спасение заброшенных деревень, логично было бы:

• реставрировать существующие дома;
• восстанавливать дороги и водоснабжение;
• поддерживать сельское хозяйство и переработку;
• создавать школы, медицинские пункты и постоянные рабочие места;
• предоставлять жильё молодым семьям и работникам.

Вместо этого законопроект делает ставку на присоединение соседней земли и её частную урбанизацию.

Основным назначением таких проектов, по мнению критиков, станет туристическое жильё или вторая резиденция для продажи и аренды.

По оценке Бетти Хадзиниколау, речь может идти о частной застройке прилегающих участков площадью примерно от 5 до 15 гектаров, которую будут осуществлять кооперативы или частные инвесторы.

При этом в проекте специального пространственного плана туризма уже существует другая модель: так называемый «рассеянный отель», при котором гостиничные номера размещаются внутри существующих исторических зданий.

Подобный подход действительно способен восстановить заброшенный посёлок без расширения застройки на соседние поля, леса и склоны.

Что отвечает министерство

Министерство окружающей среды отвергает обвинения в открытии нового фронта хаотичной застройки.

Ведомство утверждает, что положения не расширяют бесконтрольное строительство, а переводят его в рамки:

• организованного градостроительного планирования;
• научного обоснования;
• экологических исследований;
• инфраструктурных обязательств;
• действующих правовых гарантий.

По версии министерства, специальные планы позволят контролировать плотность, дороги, общественные пространства, водоснабжение и воздействие на окружающую среду.

Это важный аргумент, но он не отвечает на основной вопрос: зачем для восстановления деревни разрешать строительство нового частного поселения площадью до 20 гектаров.

Градостроительный порядок может сделать проект более аккуратным. Он не меняет его сущности и не превращает курортную недвижимость в демографическую политику.

Возрождение или распродажа пространства

Запустение греческой провинции является реальной проблемой. Сотни деревень теряют жителей, дома разрушаются, школы закрываются, а базовые услуги концентрируются в крупных городах.

Но причина этого процесса заключается не в отсутствии гостиниц и вилл. Люди уезжают из-за нехватки работы, медицинской помощи, транспорта, образования и доступного жилья.

Новый законопроект почти не отвечает на эти проблемы. Он предлагает другой рецепт: предоставить частному капиталу больше земли и более гибкие условия строительства.

Настоящее возрождение начинается с восстановления существующего поселения и создания условий для постоянной жизни. Всё остальное слишком легко превращается в ещё одну операцию с недвижимостью, где заброшенная деревня нужна не как дом, а как удобное юридическое основание для строительства рядом.

Пока законопроект оставляет слишком широкое пространство для такого сценария. Под вывеской спасения греческой провинции государство рискует открыть новый рынок её застройки.