Может ли арендодатель повысить квартплату без согласия жильца

Разъяснения опубликовал Союз работающих потребителей Греции (ΕΕΚΕ) на фоне продолжающегося роста стоимости жилья и участившихся споров между арендаторами и собственниками.

Главный принцип прост: размер аренды и порядок её изменения определяются договором. Однако на практике всё немного сложнее, поскольку необходимо учитывать обязательный срок жилой аренды, условия индексации, молчаливое продолжение договора и новые правила возврата недвижимости после истечения срока.

Когда повышение считается законным

Если договор содержит письменное условие о ежегодном повышении арендной платы, собственник вправе применить его в установленный срок.

Например, если стороны согласовали ежегодное увеличение на 3%, аренда в размере 700 евро после пересмотра составит 721 евро.

Вместо фиксированного процента договор может предусматривать привязку к индексу потребительских цен или другую формулу. В таком случае повышение рассчитывается именно по зафиксированному в соглашении механизму.

Собственник не может сначала подписать договор без индексации, а затем сослаться на рост цен, увеличение налогов или стоимость аналогичных квартир в районе и просто объявить новую сумму. Рынок может сколько угодно нервничать, но подписанный договор от этого самопроизвольно не переписывается.

Минимальный срок аренды жилья составляет три года

Для аренды основного жилья в Греции законом установлен минимальный срок в три года. Он действует даже в том случае, если в электронном или письменном договоре указан более короткий период, например один год.

Следовательно, до завершения обязательного трёхлетнего срока собственник не может в одностороннем порядке изменить размер платы, если соответствующее условие отсутствует в первоначальном договоре.

Само истечение указанного в договоре первого года также не означает, что собственник автоматически получает право потребовать новую цену или немедленного выселения арендатора.

Может ли арендатор отказаться

Если договор продолжает действовать и в нём нет условия о пересмотре платы, арендатор может отказаться от повышения и продолжать перечислять прежнюю сумму.

Желательно письменно уведомить собственника о том, что новая цена не принимается, и продолжать своевременно оплачивать установленную договором аренду банковским переводом.

При этом жилец не должен самостоятельно уменьшать плату, задерживать её или прекращать платежи из-за возникшего спора. Иначе конфликт о повышении аренды очень быстро превращается в дело о задолженности, а это уже совсем другой и гораздо менее приятный жанр.

Что происходит после окончания трёхлетнего срока

После завершения обязательного срока собственник вправе предложить новую цену для продления аренды.

Закон не устанавливает общего максимального процента повышения для обычной жилой аренды. Новая сумма определяется соглашением между сторонами.

Арендатор может принять предложение, обсудить меньшую прибавку или отказаться. Однако собственник, со своей стороны, не обязан продолжать договор на прежних условиях после его законного окончания.

Если стороны не договорятся, владелец может прекратить аренду и потребовать возврата недвижимости с соблюдением предусмотренной законом процедуры.

Что означает молчаливое продолжение аренды

Если установленный срок закончился, но арендатор продолжает жить в квартире, платить прежнюю сумму, а собственник принимает деньги без возражений, отношения могут перейти в режим молчаливого продолжения аренды.

В такой ситуации прежние условия продолжают применяться, пока стороны не договорятся об изменениях или пока одна из них законным образом не прекратит аренду.

Собственник может предложить новую цену, но не может просто объявить её обязательной без согласия жильца. Одновременно он вправе отказаться от дальнейшего продолжения аренды и начать процедуру возврата недвижимости.

Повышение могут принять молчаливо

Отдельная опасность для арендатора возникает, если он начинает платить повышенную сумму и продолжает делать это в течение нескольких месяцев без письменных возражений.

Такое поведение может быть расценено как молчаливое согласие с изменением условий аренды.

Поэтому, если жилец не согласен с требованием собственника, не следует сначала платить новую сумму «временно», а затем пытаться вернуться к прежней. В договорных отношениях временное человеческое смирение нередко приобретает неожиданно постоянные юридические последствия.

Устная договорённость создаёт риск

Союз работающих потребителей рекомендует не ограничиваться устными договорённостями по вопросам, которые изменяют финансовые условия аренды.

Любое новое соглашение о размере платы, сроке его действия и порядке дальнейшей индексации следует оформлять письменно и отражать в электронной декларации аренды.

Это защищает обе стороны. Арендатор получает подтверждение согласованной суммы, а собственник может доказать, что повышение было принято добровольно.

Может ли хозяин потребовать освобождения квартиры

Во время обязательного срока исправно платящего арендатора нельзя выселить только потому, что он отказался от не предусмотренного договором повышения.

После окончания аренды положение меняется. Собственник вправе не продлевать соглашение и потребовать возврата квартиры в установленном законом порядке.

С 1 мая 2026 года в Греции применяется ускоренная процедура выдачи распоряжения о возврате арендованной недвижимости после истечения договора. Для её использования собственник должен подтвердить окончание аренды письменно и предварительно направить арендатору внесудебное уведомление не менее чем за три месяца. Исполнение распоряжения допускается не раньше чем через два месяца после его вручения жильцу. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Иными словами, собственник не вправе самостоятельно менять замки, отключать электричество, выбрасывать вещи или физически вынуждать жильца покинуть помещение. Возврат недвижимости осуществляется через законную процедуру.

Что делать при споре

Прежде всего арендатору необходимо внимательно проверить:

• дату начала аренды;
• истёк ли обязательный трёхлетний срок;
• есть ли пункт об индексации;
• какой процент или формула там указаны;
• подписывалось ли позднее дополнительное соглашение;
• принимал ли арендатор новую цену своими платежами.

Если повышение не предусмотрено, ответ собственнику лучше направить письменно. В нём следует указать, что жилец продолжит своевременно платить сумму, зафиксированную действующим договором.

Если собственник угрожает незаконным выселением, отключением коммунальных услуг или требует освободить квартиру немедленно, рекомендуется обратиться к адвокату, потребительской организации или в компетентные органы.

Куда обратиться за консультацией

Вопрос, обращение или жалобу можно направить в Союз работающих потребителей Греции.

Телефон организации: 210 881 7730.

Электронная почта: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript..

Форма подачи обращений доступна на сайте ΕΕΚΕ.

Материал носит информационный характер. При сложном споре, получении официального уведомления или начале процедуры выселения необходима индивидуальная консультация греческого адвоката.

Комментарий редакции

Рост рыночной стоимости жилья сам по себе не даёт владельцу права переписывать действующий договор в одностороннем порядке. Но и отказ от повышения не гарантирует сохранения квартиры после завершения аренды. Поэтому наиболее разумный путь для обеих сторон заключается не в угрозах и импровизированной юриспруденции, а в письменных переговорах: надёжный жилец часто выгоднее максимальной цены, а предсказуемый собственник ценнее квартиры, из которой каждые двенадцать месяцев предлагают уйти или заплатить ещё больше.