Недвижимость под цифровым контролем: AADE запускает первую фазу ΜΙΔΑ

Новая система объединит сведения, которые сегодня находятся в разных государственных базах: налоговой декларации E9, Национальном кадастре, реестрах аренды, энергетических и строительных системах.

В результате налоговая администрация сможет автоматически выявлять несовпадения в площади, назначении, собственниках и фактическом использовании недвижимости.

Однако формулировка о том, что AADE уже начала «тотальные проверки», пока несколько опережает события. По состоянию на середину июля платформа ещё готовится к открытию, а её полноценное использование планируется вводить поэтапно.

Первыми через ΜΙΔΑ предполагается проверить сельскохозяйственные земли, поскольку сведения о них будут связаны с новой системой расчёта и выплаты аграрных субсидий.

Что представляет собой ΜΙΔΑ

Название ΜΙΔΑ расшифровывается как Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων — Реестр собственности и управления недвижимостью.

В своём операционном плане на 2026 год AADE определяет ΜΙΔΑ как единую платформу для сбора и управления данными о собственности, использовании и аренде недвижимости.

Для каждого объекта будет сформирован отдельный цифровой файл, в который войдут сведения из различных государственных источников.

Как ранее писали «Афинские новости», речь идёт не просто о новом интерфейсе для владельцев, а о создании единой системы контроля всей частной недвижимости в Греции.

Какие данные соберут в одном досье

В электронном профиле объекта предполагается объединить:

• вид недвижимости;
• площадь и географическое положение;
• этаж и технические характеристики;
• назначение и фактическое использование;
• статус электроснабжения;
• сведения о том, является ли объект пустующим, сдаваемым, используемым владельцем или переданным бесплатно;
• налоговый номер объекта АТАК;
• кадастровый код КАЕК;
• данные об аренде и арендаторах;
• информацию из строительных разрешений и Электронного паспорта здания;
• сведения энергетической сети и страховых компаний.

Перечень будет расширяться по мере подключения к системе новых государственных и частных баз.

Основной технической задачей станет сопоставление одного и того же объекта по различным идентификаторам. В E9 используется АТАК, в Кадастре — КАЕК, а у энергетических компаний — номер подключения.

Именно трудности с синхронизацией этих систем уже привели к переносу первоначальных сроков запуска ΜΙΔΑ, о чём сообщали «Афинские новости».

Почему система начинает с аграрных участков

Первый этап предполагается связать с сельскохозяйственными землями и системой ОСДЕ, через которую оформляются заявления на аграрные субсидии.

Фермеры и собственники должны будут подтвердить, какие участки им принадлежат, какие они арендуют, а какие получили во временное или безвозмездное пользование.

AADE планирует сверять эти сведения с E9, Кадастром, договорами аренды и географическими данными. В дальнейшем к проверкам добавят спутниковые снимки и инструменты искусственного интеллекта для определения фактически используемых и пригодных для субсидирования площадей.

В операционном плане AADE прямо указано, что ΜΙΔΑ должен помочь определять собственников и пользователей земель, а также выявлять неправомерное получение национальных и европейских выплат.

Правительство рассчитывает использовать новые данные уже при выплате части сельскохозяйственных субсидий, запланированных на октябрь 2026 года.

Что выявили пробные сверки

Тестовое соединение баз показало значительное количество расхождений между налоговыми декларациями E9 и данными Национального кадастра.

На практике возможны ситуации, когда:

• в E9 и Кадастре указана разная площадь;
• АТАК не удаётся автоматически сопоставить с КАЕК;
• объект записан на другого собственника;
• участок используется частным лицом, но отображается как государственный;
• отсутствуют окончательные правоустанавливающие документы;
• границы участка пересекаются с лесной картой;
• фактическое использование отличается от заявленного.

Особенно сложная ситуация ожидается в районах, где кадастровая регистрация ещё не завершена или продолжаются споры о границах и правах собственности.

Автоматическая система, в отличие от человека, не склонна разбираться в семейной истории участка, которым дед пользовался сорок лет. Она видит несовпадение кодов и добросовестно создаёт проблему. Бюрократия наконец научилась работать круглосуточно.

Переходный период вместо немедленных санкций

Из-за большого числа расхождений власти рассматривают переходный период продолжительностью около восьми-десяти месяцев.

За это время владельцам и пользователям недвижимости должны предоставить возможность проверить сведения и исправить ошибки до полномасштабного запуска автоматических сверок и санкций.

Окончательные сроки и техническая процедура должны быть закреплены решениями AADE. Поэтому владельцам не следует воспринимать каждую публикацию о запуске ΜΙΔΑ как объявление немедленной налоговой облавы.

Но и игнорировать систему было бы неразумно: после окончания переходного этапа расхождения будут выявляться автоматически, а операции с проблемной недвижимостью могут блокироваться или требовать дополнительных документов.

Что нужно будет исправлять сначала

Базовым источником для формирования профиля недвижимости останется декларация E9. Поэтому при обнаружении ошибки владельцу, как правило, сначала потребуется проверить именно её.

Если неверно указана площадь, доля собственности, этаж, назначение или иной налоговый параметр, исправление будет вноситься через E9.

Однако одной налоговой декларации окажется недостаточно, если проблема находится:

• в кадастровой записи;
• в договоре или другом титуле собственности;
• в строительном разрешении;
• в Электронном паспорте здания;
• в узаконении самовольной постройки или изменения назначения;
• в договоре аренды.

В таких случаях владельцу могут потребоваться инженер, нотариус, бухгалтер или адвокат. Единая цифровая система, как выясняется, не отменяет специалистов. Она лишь эффективнее сообщает гражданину, скольких именно специалистов ему предстоит оплатить.

Исправление площади без начислений за прошлые годы

Важное изменение предусмотрено законом 5313/2026.

Если фактическая площадь объекта превышает указанную в E9, владелец сможет заявить реальные квадратные метры через ΜΙΔΑ без штрафа и без перерасчёта ENFIA за предыдущие пять лет.

Налог на увеличенную площадь начнут рассчитывать с 2027 года.

Для увеличения заявленной площади, согласно разъяснению Федерации владельцев недвижимости ПOMIDA, наличие Электронного паспорта здания не является обязательным. Сообщённые владельцем сведения будут иметь силу ответственного заявления.

Если же владелец хочет уменьшить площадь и тем самым сократить ENFIA, потребуется подтверждение через Электронный паспорт здания.

Эта льготная возможность касается исправления площади, но не означает автоматического прощения любых нарушений градостроительного, кадастрового или налогового законодательства.

Кто находится в зоне риска

Наиболее внимательно проверить сведения придётся владельцам и пользователям, у которых:

• площадь в E9 отличается от площади в Кадастре или договоре;
• объект не имеет корректной пары АТАК–КАЕК;
• не зарегистрирована пристройка или изменение назначения;
• недвижимость указана как пустующая, но фактически сдаётся;
• доход от аренды не соответствует данным электронного договора;
• аграрный участок заявлен для получения субсидии без ясного права собственности или аренды;
• земля пересекается с государственной или лесной территорией;
• собственность получена по наследству, но изменения не внесены во все реестры;
• имеются незавершённые кадастровые или судебные споры.

Само наличие расхождения не означает мошенничества. Многие ошибки возникли из-за старых договоров, различных методов измерения, незавершённой кадастровой регистрации или несогласованности государственных служб.

Но после запуска ΜΙΔΑ владельцу придётся объяснить и исправить расхождение, даже если его создал не он, а несколько поколений греческого делопроизводства.

Не только налоги и сельскохозяйственные выплаты

ΜΙΔΑ создаётся прежде всего как инструмент налогового и имущественного контроля, но его применение будет значительно шире.

Единая база сможет использоваться при:

• расчёте ENFIA;
• проверке доходов от долгосрочной и краткосрочной аренды;
• оформлении купли-продажи, наследства и дарения;
• предоставлении жилищных пособий;
• участии в программах субсидируемого ремонта и энергомодернизации;
• проверке права на социальную помощь;
• расчёте аграрных субсидий;
• выработке государственной жилищной политики.

После полного запуска государство впервые получит постоянно обновляемую картину не только юридической принадлежности недвижимости, но и её реального использования.

Что следует сделать владельцам

До открытия личного кабинета ΜΙΔΑ владельцам имеет смысл заранее подготовить и сопоставить основные документы:

• актуальную декларацию E9;
• договор приобретения или свидетельство о наследстве;
• кадастровую выписку с КАЕК;
• план и данные о площади;
• действующие договоры аренды;
• Электронный паспорт здания, если он оформлен;
• документы об узаконении самовольных изменений;
• сведения о фактическом использовании объекта.

Особое внимание следует уделить соответствию АТАК и КАЕК, поскольку именно эта связка станет основой автоматического сопоставления данных.

ΜΙΔΑ не создаёт новые права собственности и не исправляет старые документы самостоятельно. Он лишь собирает сведения в одном месте и делает противоречия видимыми для налоговой администрации.

Именно поэтому реальное последствие реформы состоит не только в усилении контроля. Миллионам владельцев предстоит привести в соответствие данные, которые годами спокойно сосуществовали в нескольких государственных системах и никогда прежде не встречались друг с другом.