Суд ограничил Airbnb в многоквартирных домах: когда краткосрочную аренду могут запретить

Афинский суд первой инстанции в составе одного судьи удовлетворил заявление об обеспечительных мерах, поданное управляющей и совладелицей многоквартирного дома против компании, использовавшей одну из квартир как туристическое жильё через интернет-платформу.

Речь идёт о решении ΜΠΑ 2937/2026. Афинского суда первой инстанции в составе одного судьи.

Почему суд запретил краткосрочную аренду

Устав многоквартирного дома предусматривал, что отдельные объекты недвижимости предназначены исключительно для проживания. Суд указал, что такой документ регулирует отношения между совладельцами и фактически имеет для них обязательную силу.

Компания, против которой было подано заявление, превратила квартиру в объект краткосрочного размещения туристов. По утверждению управляющей, это нарушило нормальную жизнь дома и создало дополнительные проблемы для постоянных жильцов.

В заявлении упоминались:

• регулярный шум, в том числе в часы тишины;
• интенсивное использование общих помещений;
• повреждения и ускоренный износ имущества дома;
• постоянное передвижение незнакомых людей;
• опасения жильцов по поводу безопасности.

Суд принял во внимание не только буквальный текст старого устава, но и реальную волю совладельцев на момент его составления.

Старый устав может распространяться и на Airbnb

Многие уставы многоквартирных домов были приняты задолго до появления цифровых платформ и поэтому прямо не упоминают Airbnb или краткосрочную аренду.

Однако суд постановил, что запрет на использование квартир в качестве гостиниц, пансионатов или помещений, привлекающих большое количество посетителей, может распространяться и на современную краткосрочную аренду.

По оценке суда, профессиональная сдача квартиры постоянно сменяющимся постояльцам создаёт условия, сходные с гостиничной деятельностью, и отличается от обычного проживания собственника или долгосрочного арендатора.

Компании было предписано прекратить использование квартиры как профессионального туристического объекта и не возобновлять эту деятельность. За нарушение судебного запрета предусмотрена денежная санкция.

Означает ли это запрет Airbnb во всех домах

Нет. Решение не устанавливает автоматического запрета краткосрочной аренды во всех многоквартирных домах Греции.

Юридическое значение имеют конкретные положения устава дома: разрешённое назначение квартир, запрет гостиничной или профессиональной деятельности, а также ограничения на использование помещений, нарушающее покой и безопасность остальных жильцов.

Следовательно, собственникам и управляющим необходимо изучать не только общие нормы законодательства о краткосрочной аренде, но и:

• акт учреждения горизонтальной собственности;
• устав многоквартирного дома;
• условия, касающиеся назначения квартир;
• запреты на профессиональную или гостиничную деятельность;
• судебную практику по аналогичным спорам.

При этом речь идёт о решении по заявлению об обеспечительных мерах. Его не следует представлять как окончательный закон или всеобщий судебный запрет Airbnb. Однако оно показывает, что суды готовы учитывать ограничения, добровольно принятые совладельцами дома.

Закон 1929 года собираются заменить

Решение принято на фоне подготовки масштабной реформы законодательства о совместной собственности. Основной греческий закон о горизонтальной собственности — закон 3741/1929 — действует почти сто лет и был принят, когда многоквартирные дома ещё не являлись основной формой городской застройки.

Министерство юстиции создало специальную комиссию, которая должна подготовить новый Кодекс собственности. Власти намерены объединить разрозненные нормы, упростить принятие решений совладельцами, обновить уставы домов и урегулировать современные формы использования недвижимости, включая краткосрочную аренду.

По заявленному графику работа комиссии должна завершиться осенью 2026 года, а принятие нового законодательства намечено до конца года.

Что решение означает на практике

Для владельца регистрация жилья в реестре краткосрочной аренды и соблюдение налоговых требований сами по себе не отменяют обязательства соблюдать устав дома.

Для остальных жильцов одного недовольства присутствием туристов недостаточно. Необходимо доказать существование конкретных ограничений, нарушение устава либо серьёзное вмешательство в нормальное использование общих помещений.

Таким образом, основным вопросом становится не само наличие объявления на Airbnb, а то, совместима ли фактическая эксплуатация квартиры с назначением здания и правилами, обязательными для всех совладельцев.