Участки в Аттике на пике десятилетия: земля дорожает седьмой год подряд

Цены на земельные участки в Аттике поднялись до самого высокого уровня за последние десять лет. Рынок растёт уже седьмой год подряд, хотя темпы повышения начинают замедляться.

Согласно новому Παρατηρητήριο Αξιών (Мониторингу рыночных цен) компании Geoaxis за второй квартал 2026 года, медианные запрашиваемые цены на участки в пяти отслеживаемых районах Аттики выросли в среднем на 4,21% по сравнению с тем же периодом 2025 года. Годом ранее рост составлял 5,60%, то есть рынок всё ещё идёт вверх, но уже не так резко.

За десятилетие общий рост цен на участки достиг 48,08%. По оценке Geoaxis, рынок находится в восходящей фазе цикла и, возможно, приближается к новому пику. Прекрасная новость для владельцев земли и очередное напоминание всем остальным, что в Аттике дорожает уже не только квартира, но и сама возможность когда-нибудь построить квартиру.

Где участки дорожают сильнее всего

Самый заметный годовой рост зафиксирован в Палео Фалиро. Там медианная цена участка достигла €1 703 за кв.м. против €1 621 годом ранее, что означает рост на 5,07%.

Самой дорогой зоной в выборке остаются Амбелокипи. Там медианная цена составляет €2 727 за кв.м., увеличившись на 4,68% за год. Это неудивительно: плотная городская застройка, высокий коэффициент застройки и дефицит свободной земли превращают каждый участок почти в строительный билет в ограниченном тираже.

В Холаргосе цены выросли на 4,17%, до €1 350 за кв.м. В Маруси рост составил 3,96%, а медианная цена достигла €972 за кв.м. Это самая низкая цена среди пяти районов исследования. В Перистери рост оказался самым умеренным — 3,21%, до €998 за кв.м. Данные опубликованы Geoaxis в исследовании рынка участков Аттики за второй квартал 2026 года. Исследование Geoaxis.

Рост за десять лет: почти плюс 50%

В десятилетнем разрезе сильнее всего выросли Амбелокипи: цены там выше уровня 2017 года на 54,34%. Самый умеренный рост показал Перистери — 41,60%.

Geoaxis отмечает, что рынок участков оказался более устойчивым, чем некоторые другие категории недвижимости. Он меньше проседал в период спада и уверенно вырос в последующую фазу восстановления.

Эта устойчивость объяснима. Готовые квартиры можно перепродавать, ремонтировать, сдавать или держать пустыми. Но участки под застройку в плотной Аттике не появляются из воздуха. Земля ограничена, спрос на новое жильё высокий, старый жилой фонд требует обновления, а строительные компании продолжают искать площадки для новых проектов.

«Афинские новости» ранее писали, что греческий рынок жилья в целом остаётся перегретым для местных покупателей: по данным МВФ, жильё в Греции подорожало примерно на 85% с 2016 года. МВФ: жильё в Греции подорожало на 85% с 2016 года.

Почему спрос на землю сохраняется

Главный фактор — дисбаланс между спросом на новое жильё и ограниченным предложением. В Аттике не хватает современных квартир, особенно в районах с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурой и устойчивым спросом со стороны покупателей и арендаторов.

Вторая причина — старение жилого фонда. Большая часть сделок в Греции всё ещё приходится на старые квартиры, но спрос на новые дома растёт. «Афинские новости» уже разбирали, что греки в основном покупают старое жильё, а рынок земли в Аттике при этом продолжает расти на фоне дефицита качественного нового предложения. Греки покупают в основном старое жильё.

Третий фактор — инвестиционный спрос. Новое жильё остаётся привлекательным для покупателей с капиталом, иностранных инвесторов и девелоперов, особенно в районах, где можно продавать квартиры дороже среднего уровня по рынку.

Но рост цены земли всё сильнее сталкивается с другой проблемой — ростом стоимости строительства. Geoaxis указывает, что строительные расходы за последние месяцы увеличились примерно на 10%, в том числе из-за геополитических факторов и нарушений логистики. Чем дороже строить, тем сложнее девелоперу соглашаться на высокую цену участка и одновременно сохранять прибыльность проекта.

Антипарохи: старый механизм под новым давлением

Отдельный вопрос — αντιπαροχή, традиционная греческая схема, при которой владелец участка передаёт землю застройщику, а взамен получает часть будущих квартир или площадей.

По данным Geoaxis, самый высокий диапазон доли собственника участка фиксируется в Палео Фалиро — от 33% до 40%. В Маруси речь идёт о 30–37%, в Перистери — до 37%, в Амбелокипи — 32–36%, в Холаргосе — 30–36%.

Но чем выше стоимость строительства и финансирования, тем сложнее переговоры. Собственники участков хотят большую долю, потому что земля дорожает. Застройщики хотят удержать маржу, потому что материалы, рабочая сила и кредиты стоят дороже. В итоге рынок получает классический греческий конфликт: все понимают, что проект выгоден, но каждый уверен, что именно другой должен уступить.

Фузыри или новый пик?

Geoaxis подчёркивает: признаков классической «фузыри», то есть пузыря, на рынке участков сейчас не видно. Рост поддерживается реальным спросом на новое жильё и ограниченностью земли.

Однако замедление темпов повышения показывает, что рынок входит в более осторожную фазу. Если стоимость строительства продолжит расти, кредиты останутся дорогими, а покупательная способность населения не поспеет за ценами, часть проектов может стать менее привлекательной.

Это не обязательно означает падение цен на землю. Но это может означать более долгие переговоры, перенос проектов, пересмотр долей в αντιπαροχή и более избирательный интерес девелоперов.

Похожую логику видно и на рынке жилых проектов вдоль Афинской Ривьеры: спрос со стороны инвесторов остаётся сильным, но новые объекты всё чаще ориентированы не на средний греческий доход, а на покупателей с заметно более высоким бюджетом. Недвижимость на Афинской Ривьере скупают ещё на стадии проекта.

Главный вывод

Рост цен на участки в Аттике показывает, что жилищный кризис начинается не с витрины агентства недвижимости, а с земли. Если земля под застройку дорожает, строительство становится дороже, новые квартиры выходят на рынок по более высоким ценам, а доступность жилья для обычных покупателей снижается ещё сильнее.

Рынок пока не выглядит пузырём, но он уже находится рядом с верхней точкой десятилетнего цикла. Для владельцев участков это момент силы. Для застройщиков — момент расчёта. Для покупателей жилья — ещё один сигнал, что дешёвых новостроек в Аттике ждать всё труднее. Видимо, единственная недвижимость, которая пока не дорожает, — это воздушные замки. Но и за них, честно говоря, скоро введут кадастровую оценку.