Штрафы до €20 000: что меняется для владельцев жилья типа Airbnb в Греции

Греция переходит к более жёсткому контролю рынка краткосрочной аренды. ΑΑΔΕ и Министерство туризма запускают первую организованную волну проверок объектов типа Airbnb, Booking и Vrbo: в пилотный список вошли около 1 500 объектов по всей стране.

Речь уже не о разовых сверках деклараций и не о случайных выборочных проверках. Власти пытаются создать постоянную систему наблюдения за рынком, где цифровые данные ΑΑΔΕ будут соединяться с выездными проверками региональных туристических служб. Да, государство наконец заметило, что тысячи квартир превратились в мини-отели. Потрясающая скорость реакции, почти как у лифта в старой πολυκατοικία.

Собственники и управляющие объектов из первой выборки уже получают электронные уведомления о новых обязанностях. Министерство туризма также направляет письма о необходимости привести документы и сами объекты в соответствие с требованиями. Эта стадия фактически является предупреждением перед проверками.

«Афинские новости» ранее уже писали, что с 1 октября 2025 года в Греции вступил в силу закон 5170/2025, установивший новые стандарты для объектов краткосрочной аренды и штрафы до €20 000. Airbnb в Греции: новые правила и штрафы с 1 октября.

Как будут проходить проверки

Проверки проводят Περιφερειακές Υπηρεσίες Τουρισμού — региональные службы туризма. В отдельных случаях будут создаваться смешанные группы с участием сотрудников ΑΑΔΕ, чтобы одновременно проверять и налоговую сторону, и соответствие объекта минимальным требованиям безопасности и эксплуатации.

Владелец или управляющий должен быть уведомлён минимум за 10 дней до проверки. После этого он обязан подготовить полный пакет документов. Если документы в порядке и признаков нарушений нет, процедура может завершиться административно, без физического визита в квартиру.

Если же документы неполные, есть сомнения или выявлены признаки нарушения, проводится выездная проверка. Инспекторы должны иметь служебные удостоверения и данные конкретного объекта, который проверяется.

Ещё в феврале «Афинские новости» предупреждали, что ΑΑΔΕ усиливает контроль за Airbnb, Booking.com и Vrbo, а проверки должны стать массовыми. Airbnb: как избежать штрафов за краткосрочную аренду.

Что должен иметь объект Airbnb

Новые требования касаются не только налоговой регистрации. Объект краткосрочной аренды должен соответствовать минимальным стандартам безопасности, гигиены и пригодности для проживания.

Среди обязательных требований:

• страхование гражданской ответственности за ущерб или несчастные случаи;
• ответственное заявление электрика-установщика;
• огнетушители и детекторы дыма;
• реле утечки или устройство защиты от поражения электрическим током;
• указатели выхода и аварийной эвакуации;
• сертификат дератизации и дезинсекции;
• аптечка первой помощи;
• памятка с полезными телефонами экстренных служб;
• естественное освещение, вентиляция и работающая система кондиционирования;
• использование помещения как пространства основного назначения, а не подвала, склада или гаража, изображающего жильё ради платформы.

Последний пункт особенно важен. На рынке краткосрочной аренды годами появлялись объекты, которые красиво выглядели на фотографиях, но в реальности были полуподвалами, бывшими кладовками или помещениями с сомнительной пригодностью для проживания. Интернет всё стерпит, турист — не всегда.

О самих требованиях к объектам краткосрочной аренды «Афинские новости» писали ещё на этапе подготовки реформы. Краткосрочная аренда в Греции: новые правила и последствия для рынка.

Какие штрафы грозят владельцам

Система санкций жёсткая и ступенчатая. Если владелец не предоставляет доступ инспекторам, не подаёт требуемые документы или объект не соответствует минимальным стандартам, назначается административный штраф €5 000.

При повторном нарушении в течение года штраф удваивается до €10 000. При следующем повторе он увеличивается до €20 000.

Отдельно стоит помнить о налоговой части. ΑΑΔΕ сопоставляет данные платформ, декларации, доходы, номера реестра недвижимости и фактические бронирования. Поэтому попытка показывать объект на платформе, а деньги получать «в стороне», всё чаще превращается из хитрости в билет на проверку.

«Афинские новости» уже рассказывали о так называемой двойной схеме, когда жильё находят через Airbnb или Booking, а оплату проводят мимо платформы и налоговой. Как в Греции сдают жильё через платформы без налогов.

Почему власти закручивают гайки

Краткосрочная аренда в Греции давно перестала быть способом «сдать комнату туристу на пару ночей». В центре Афин, на островах и в популярных курортных районах она стала отдельной индустрией, которая влияет на рынок жилья, аренду для местных жителей и доступность квартир для работников.

Власти связывают рост Airbnb с жилищным кризисом, особенно в районах высокой туристической нагрузки. Поэтому контроль за краткосрочной арендой всё больше становится частью жилищной политики, а не только налоговой охоты.

Ранее правительство уже ввело ограничения на новые объекты краткосрочной аренды в трёх центральных районах Афин. Airbnb: запрет в трёх районах Афин. Позднее обсуждалась и возможность новых ограничений для насыщенных зон. Пьерракакис: готовятся новые ограничения для Airbnb в Греции.

Что могут изменить дальше

Экономический штаб рассматривает дополнительные меры. Среди возможных шагов — расширение ограничений на новые объекты Airbnb в перегруженных районах, более строгие уведомления в ΑΑΔΕ в реальном времени, новые критерии энергоэффективности и безопасности, а также привязка права сдавать жильё к градостроительному назначению объекта.

Если эти меры будут приняты, рынок краткосрочной аренды станет намного более регулируемым. Для добросовестных владельцев это означает больше документов и расходов. Для тех, кто привык работать «на авось», — неприятное знакомство с государством, которое иногда всё-таки открывает глаза.

Главный вывод

Греция больше не рассматривает Airbnb как серую зону между туризмом, недвижимостью и налогами. Первые 1 500 проверок — это только пилотный этап. Дальше система контроля должна расширяться, а объекты краткосрочной аренды будут проверять не только по декларациям, но и по фактической пригодности для проживания.

Для владельцев это означает простую вещь: одного номера ΑΜΑ в реестре уже недостаточно. Нужны документы, безопасность, соответствие техническим требованиям и нормальная налоговая прозрачность. Иначе краткосрочная аренда может внезапно стать очень дорогим хобби.