Недвижимость с долгами перед ААΔΕ: как нотариус сможет провести продажу и удержать часть цены

Важно: речь идёт не о прощении долгов и не о свободной продаже арестованной недвижимости без контроля. Государство пытается заменить тупиковую схему, при которой объект годами остаётся «замороженным», на более прагматичную: недвижимость продаётся, покупатель получает чистый титул, а ААΔΕ получает часть денег сразу.

Что меняется

Сегодня продажа недвижимости, на которую ААΔΕ наложила арест из-за просроченных долгов, часто оказывается крайне сложной. Даже если владелец нашёл покупателя, сделка может сорваться из-за налоговых ограничений, отсутствия справки о налоговой добросовестности или риска, что государство позже оспорит передачу объекта.

Новая норма должна дать ААΔΕ возможность окончательно освободить арестованную недвижимость для продажи при выполнении нескольких условий. Главный из них: часть цены сделки удерживается нотариусом и сразу перечисляется в счёт долга продавца перед государством.

Такой механизм был включён в правительственный законопроект о сокращении бюрократии и более удобных процедурах для граждан. В официальном сообщении правительства указано, что удержанная сумма не может быть ниже 25% текущего остатка долга, по которому был наложен арест. Источник.

Как будет работать продажа

Схема выглядит следующим образом:

• владелец находит покупателя и подаёт заявление на снятие ареста для продажи;
• ААΔΕ проверяет, может ли быть выдана справка о налоговой добросовестности или подтверждение долга;
• нотариус получает документы и рассчитывает сумму, которую необходимо удержать;
• часть цены сделки перечисляется напрямую ААΔΕ;
• после этого недвижимость может быть передана покупателю без прежнего ареста со стороны налоговой.

Нотариус становится ключевой фигурой сделки. Он не просто составляет договор купли-продажи, а фактически координирует часть процесса между продавцом, покупателем, ААΔΕ и Кадастром: получает электронные документы, удерживает сумму долга и направляет её государству.

Сколько удержат из цены

Размер удержания будет зависеть от налоговой дисциплины должника и от того, насколько реально взыскать оставшийся долг после продажи. Но общий принцип уже обозначен: удержание не может быть меньше 25% суммы текущего остатка задолженности.

Если цена недвижимости меньше 25% долга, ААΔΕ сможет получить всю цену сделки. Иными словами, продажа всё равно может состояться, но продавец в таком случае может не получить денег на руки: вся сумма уйдёт на частичное погашение долга.

Например, если долг составляет 100 000 евро, минимальная удерживаемая сумма будет 25 000 евро. Если квартира продаётся за 20 000 евро, налоговая может получить всю сумму сделки. Остаток долга при этом не исчезает автоматически, а сохраняется за продавцом.

Какие условия должен выполнить владелец

Чтобы ААΔΕ согласилась снять арест ради продажи, должны одновременно выполняться несколько условий:

• должник должен иметь право на получение налоговой справки или подтверждения долга;
• цена сделки не может быть ниже коммерческой стоимости объекта, установленной на момент ареста;
• если коммерческая стоимость ниже объективной налоговой стоимости, применяется объективная стоимость;
• если арест был наложен более пяти лет назад, потребуется новая оценка от независимого сертифицированного оценщика;
• из цены сделки нотариус должен удержать сумму, которую определит ААΔΕ.

Эти условия важны, чтобы избежать фиктивных продаж по искусственно заниженной цене. Иначе должник мог бы условно продать квартиру родственнику за символические деньги, а государству достались бы крошки. Налоговая, как ни странно, этот сюжет уже давно знает.

Что с ипотеками и другими обременениями

Перед завершением сделки должны учитываться и права третьих лиц: ипотека, залог, банковское требование, судебное решение или другое вещное обременение. Поэтому продажа недвижимости с долгами не станет полностью автоматической.

Если на объекте есть несколько требований разных кредиторов, нотариусу и сторонам придётся определить очередность выплат. В таких случаях особенно важны документы из Кадастра, данные об арестах, ипотечных записях и решение ААΔΕ о снятии конкретного ареста.

Что меняется для наследства и родительских дарений

Реформа также касается наследства, дарений и родительских передач недвижимости. В ряде случаев налог по наследству или передаче может быть рассчитан и перечислен не заранее отдельным платежом, а прямо из цены последующей продажи.

Это должно сократить число сделок, которые зависают из-за того, что наследник получил недвижимость, но не может завершить продажу, пока не оплатит налог, не имея для этого свободных средств.

Одновременно расширяется цифровая роль нотариуса: через электронные сервисы он сможет запрашивать справки, рассчитывать налоги, направлять данные в ААΔΕ и завершать регистрацию сделки в Кадастре. Электронный сервис передачи недвижимости уже работает через государственную платформу akinita.gov.gr.

Когда может не понадобиться новый топографический план

Отдельно предусмотрено упрощение для районов, где действует Кадастр и утверждён акт применения городского плана. В таких случаях может не потребоваться новый топографический план, что уменьшит стоимость сделки и сократит время подготовки документов.

Но это не отменяет обязанность проверить конкретный объект. Наличие Кадастра само по себе не гарантирует, что все данные о границах, площади и правах уже корректны. В греческой недвижимости бумажная проблема иногда переживает даже сам дом.

Что это означает для рынка

Реформа способна оживить сегмент недвижимости, который годами оставался заблокированным из-за долгов перед государством. Для владельца это возможность продать объект и сократить задолженность. Для покупателя — шанс приобрести недвижимость с юридически очищенным титулом. Для ААΔΕ — способ получить деньги без многолетнего ожидания аукциона.

Но это не универсальный выход для всех. Если цена объекта слишком низкая, долг огромен или на недвижимости есть ипотека и другие обременения, сделка всё равно может оказаться сложной или экономически бессмысленной для продавца.

Главное

Продажа недвижимости с налоговым арестом в Греции может стать возможной, если ААΔΕ согласится снять арест для сделки, а нотариус удержит и перечислит государству часть цены. Минимально удерживаемая сумма составит 25% остатка долга, а при слишком низкой цене сделки налоговая сможет получить всю сумму продажи.

Для владельцев это не отмена долгов, а новый способ вывести недвижимость из тупика. Для рынка это попытка заменить медленную и часто бесполезную процедуру ареста более живой системой: объект продаётся, деньги поступают в бюджет, а дело наконец перестаёт пылиться в папке с надписью «когда-нибудь».