ΑΑΔΕ проверит 5 900 сделок с недвижимостью

Независимая налоговая служба Греции зафиксировала резкий рост доходов от налогов на передачу недвижимости в первом квартале 2026 года. На фоне ограниченного предложения жилья и сохраняющихся высоких цен поступления от таких сделок выросли на 14%, а теперь налоговая служба готовит проверки 5 900 дел, связанных с передачей недвижимости, дарениями, родительскими передачами, наследствами и корректировочными декларациями Ε9.

По данным Οικονομικός Ταχυδρόμος, за период январь–март 2026 года общий налог на передачу недвижимости, включая здания, земельные участки и сельскохозяйственные земли, составил 149,37 млн евро. За тот же период 2025 года поступления составляли 130,86 млн евро.

Основную долю дали сделки со зданиями. По ним были начислены налоги на сумму 125,53 млн евро против 109,84 млн евро в первом квартале прошлого года. Рост составил 14,28%. По земельным участкам и сельскохозяйственным землям поступления выросли на 13,42% и достигли 23,84 млн евро.

Март показал ещё более резкий рост

Особенно заметной динамика стала в марте 2026 года. Только за этот месяц налоговые поступления от передач недвижимости выросли на 20,2% по сравнению с мартом 2025 года.

Налог на передачу при купле-продаже зданий составил 44,29 млн евро против 36,97 млн евро годом ранее, то есть вырос на 19,8%. По земельным участкам и сельскохозяйственным землям поступления увеличились на 22,44% — до 8,57 млн евро против 7 млн евро в марте прошлого года.

В целом мартовские доходы от налога на передачу недвижимости достигли 52,85 млн евро против 43,97 млн евро годом ранее. Рынок недвижимости, как видим, продолжает кормить бюджет даже тогда, когда обычный покупатель смотрит на цены с выражением человека, которому предложили купить не квартиру, а небольшой кусок Луны.

Наследства, дарения и родительские передачи тоже растут

Рост затронул не только классические сделки купли-продажи. В первом квартале 2026 года вверх пошли и поступления, связанные с наследствами, дарениями и родительскими передачами.

В марте налоги и сборы по наследствам составили 16,73 млн евро против 14,65 млн евро в марте прошлого года, показав рост на 14,21%. Одновременно налоги и сборы по дарениям, родительским и прочим передачам выросли на 34,9% — до 5,32 млн евро против 3,94 млн евро годом ранее.

Всего за первый квартал 2026 года налоги и сборы от наследств, дарений, родительских и прочих передач составили около 60,4 млн евро против 56,95 млн евро за аналогичный период 2025 года. Это происходит несмотря на высокий необлагаемый лимит в 800 000 евро, который продолжает стимулировать передачу имущества внутри семей.

Кого проверит ΑΑΔΕ

На фоне высокой активности рынка недвижимости ΑΑΔΕ усиливает контроль. Как сообщает ERT, на 2026 год запланированы проверки 5 900 дел по налогообложению передач недвижимости, дарений, родительских передач, наследств и корректировочных деклараций Ε9.

В первую очередь под проверку попадут:

• 2 000 случаев, когда налогоплательщики были освобождены от налога на передачу недвижимости из-за покупки первого жилья;
• 1 080 дел по необлагаемым родительским передачам и денежным дарениям, где использовался высокий лимит в 800 000 евро;
• 320 дел по корректировочным декларациям Ε9, из-за которых возникли кредитовые остатки по ΕΝΦΙΑ;
• 2 500 случаев по передачам, дарениям, родительским передачам и наследствам для объектов в районах вне системы объективного определения налоговой стоимости недвижимости.

Фактически налоговая служба проверяет не только сами сделки, но и то, насколько добросовестно использовались льготы. Особенно это касается первого жилья, семейных передач и тех объектов, где налоговая стоимость определяется сложнее из-за отсутствия объективной системы оценки.

«Треугольные» сделки под микроскопом

Особое внимание ΑΑΔΕ уделит так называемым «треугольным» сделкам. Речь идёт о схемах, при которых крупные денежные суммы фактически передаются родственникам, не относящимся к первой категории родства, но через промежуточных лиц. Цель такой конструкции — избежать налога на дарение, который для других категорий родственников может составлять 20% или 40%.

Например, деньги могут формально пройти через близкого родственника, который имеет право на высокий необлагаемый лимит, а затем оказаться у другого лица, для которого такая льгота уже не предусмотрена. Именно такие маршруты денег теперь интересуют налоговых инспекторов. Человеческая изобретательность в обходе налогов, как обычно, идёт на шаг впереди здравого смысла, но налоговая иногда тоже просыпается.

Официальный сайт ΑΑΔΕ напоминает, что при купле-продаже недвижимости в Греции налог на передачу составляет 3% от налоговой стоимости объекта, а обязанность по уплате налога лежит на покупателе. Дополнительно на основной налог начисляется сбор в пользу муниципалитетов и общин. ΑΑΔΕ

Почему рынок недвижимости снова кормит бюджет

Рост поступлений от передач недвижимости отражает не только оживление сделок, но и продолжающееся давление цен. Ограниченное предложение жилья, активность инвесторов, семейные передачи имущества и высокий спрос в отдельных районах поддерживают рынок на уровнях, которые всё меньше похожи на реальность обычных зарплат.

Для государства это выглядит выгодно: чем дороже недвижимость и чем активнее сделки, тем больше налогов поступает в бюджет. Для покупателей и семей, которые пытаются передать или приобрести жильё, картина менее радостная. Они сталкиваются с высокой стоимостью объектов, налоговыми формальностями, проверками и риском попасть в поле зрения ΑΑΔΕ, если схема передачи покажется подозрительной.

Редакционный комментарий

Рост доходов ΑΑΔΕ от недвижимости — это не просто хорошая новость для бюджета. Это ещё и симптом рынка, где жильё продолжает дорожать, предложение остаётся ограниченным, а государство получает всё больше денег с каждой передачи собственности.

Проблема в том, что для бюджета рост цен — это дополнительные миллионы, а для граждан — всё более недоступное жильё. Молодые семьи, арендаторы и покупатели первого жилья видят не «динамичный рынок», а стену из цен, налогов, банковских требований и бюрократии.

Проверки ΑΑΔΕ могут быть оправданы, если речь идёт о реальном выявлении злоупотреблений, фиктивных схем и обхода налога через «треугольные» передачи. Но если система ограничится очередным фискальным сафари, не решая главную проблему доступности жилья, государство снова сделает то, что умеет лучше всего: соберёт деньги с кризиса, который само же не смогло остановить.