Недвижимость на Афинской Ривьере скупают ещё на стадии проекта

В районе Афин, от северных пригородов до Суниона и вдоль всей Афинской Ривьеры, одно за другим открываются новые строительные проекты. Речь идёт как о жилых комплексах, так и о туристических объектах, причём рынок продолжает получать инвестиции на десятки и сотни миллионов евро.

Спрос, по данным исследований, публичных заявлений компаний и участников рынка, концентрируется прежде всего на современных и дорогих жилых объектах. Особенно заметен интерес со стороны иностранных инвесторов. Однако рынок не ограничивается только сегментом элитного жилья: по заявлениям девелоперов, строятся и проекты, ориентированные на покупателей со средним уровнем дохода. Теоретически. Практически же в Греции слово «средний» на рынке жилья всё чаще звучит как издевательство с нотариальным заверением.

Эллинико: спрос ещё до завершения строительства

Самый заметный пример — масштабная городская реконструкция в Эллинико, которую называют крупнейшим проектом такого типа не только в Греции, но и в Европе. После того как первые 500 квартир и домов, выставленных на продажу, были практически полностью раскуплены, причём в основном греческими покупателями, на рынок выходит следующий этап — более 1100 объектов в рамках района Little Athens.

Little Athens заявлен как новая зелёная и «умная» городская среда в Эллинико. По информации Lamda Development, цены должны соответствовать уровню рынка района и быть рассчитаны не только на покупателей с очень высокими доходами, но и на средний сегмент. При этом интерес уже заметен: компания сообщала о значительном числе предварительных бронирований.

До конца лета семь новых жилых зданий в Эллинико должны стать видимыми с прибрежной дороги, параллельно со строительством небоскрёба. Как сообщал Bloomberg, к концу года высота небоскрёба должна достичь 100 метров, а число прибрежных жилых зданий, находящихся в стадии строительства, увеличится до 15.

От Маруси до Вулы: новые проекты

Среди новых проектов последних дней — начало строительства Apollo Hills в Вуле. Объём инвестиций оценивается в 200 млн евро. Проект объявили Henderson Park и Hines в сотрудничестве с Greece Sotheby’s International Realty, которая займётся продажей жилья в новом элитном комплексе.

По словам Савваса Савваидиса, президента и генерального директора Greece Sotheby’s International Realty, уже фиксируется значительное число предварительных заявок, а официальный старт продаж, как ожидается, усилит интерес покупателей.

Ещё один крупный проект — Project VORIA в Маруси, инвестиция на 250 млн евро. Это многофункциональный комплекс, который должен включать пятизвёздочный отель, пространства для мероприятий и конференций, рестораны, зоны развлечений и казино.

Комплекс планируется построить на территории бывшего участка Дилавери в Маруси. Его называют первой стратегической инвестицией такого масштаба в районе за многие годы. Проект должен вывести северные пригороды Афин в центр туристического и делового интереса.

Важной частью проекта заявлена передача 25 стремм из общей площади 50 стремм муниципалитету Маруси для создания общественных пространств свободного доступа. Цель — рекреация жителей и улучшение качества жизни в районе. Исполнителем крупной туристической инвестиции выступает North Star Entertainment AE, а ключевым частным акционером и управляющей структурой является Regency Entertainment, работающая в сфере развлечений, гостеприимства и культуры.

Кто покупает элитную недвижимость

По оценке Корины Саиа, управляющего директора консалтинговой компании Premier-Realt, показатели греческой экономики и восстановление инвестиционного рейтинга создали благоприятный климат для вложений в качественную недвижимость в Греции. По данным исследования Henley & Partners, число инвесторов с высокими доходами, которые в 2024 году готовы покупать элитные дома, может стать рекордным. Многие из них используют программы инвестиционной миграции.

Иностранные инвесторы и греки диаспоры, ищущие жильё в Греции, чаще всего приезжают из европейских стран, включая Германию, Швейцарию и Великобританию, а также из США и Австралии.

Рост спроса со стороны иностранцев объясняется и стремлением диверсифицировать капитал на фоне неопределённости на других рынках. В Греции, по оценкам участников рынка, инвесторы всё ещё могут получить более привлекательную доходность, чем в своих странах. Несмотря на сильный рост цен последних лет, греческая недвижимость по-прежнему выглядит дешевле, чем сопоставимые объекты в Испании, Италии, на юге Франции и в Португалии.

Наибольший интерес у покупателей с очень крупным капиталом вызывают Крит, Афинская Ривьера с центром в проекте Эллинико, центр Афин с видом на Акрополь, Киклады, Порто-Хели и Корфу.

Особенно высоким остаётся спрос на новые элитные дома площадью от 150 кв. м, связанные с образом жизни высокого уровня. Средняя цена продажи в этом сегменте достигает около 8000 евро за кв. м. В целом цены на элитные объекты, обладающие инвестиционным потенциалом, варьируются в среднем от 6000 до 12 500 евро за кв. м, хотя на рынке фиксировались и более дорогие сделки.

Покупатели элитного жилья ищут приватность, спортивные зоны, бассейны, благоустроенные внешние пространства, видовые характеристики, энергоэффективные камины, зарядные станции для электромобилей, биоклиматическую архитектуру, системы безопасности и технологии smart home. Новые европейские требования по энергоэффективности зданий также делают устойчивость и экологичность важными факторами при продаже.

Одновременно из-за высоких процентных ставок и инфляции растёт интерес к более компактным, но качественным «зелёным» объектам стоимостью от 300 000 до 500 000 евро. Среди таких направлений называются Маруси, центр Афин, южные пригороды и Пирей.

Греки возвращаются на рынок загородных домов

Впервые после начала экономического кризиса греки начали заметно возвращаться на рынок загородного жилья. По анализу компании Elxis – At Home in Greece, за последние шесть месяцев значительно вырос спрос и число покупок домов для отдыха со стороны греческих покупателей.

Речь идёт не только о греках диаспоры, как это часто бывало раньше, но и о постоянных жителях самой Греции. Это особенно показательно, поскольку Elxis в основном продвигает греческую недвижимость среди покупателей из стран Западной Европы — Германии, Нидерландов, где находится штаб-квартира компании, Бельгии, Великобритании, Австрии, Франции и Швейцарии.

«За последние шесть месяцев мы наблюдаем почти впечатляющий вход греков на рынок загородного жилья, причём без обращения к кредитованию. Эти покупатели выбирают дома высокой эстетики, которые продаются на стадии проекта, по ценам от 250 000 до 350 000 евро, и их главным критерием уже не является самая низкая цена», — заявил Георгиос Гаврилидис, генеральный директор Elxis.

По его словам, покупатели предпочитают развивающиеся, но ещё не перенасыщенные направления. На Крите интерес сосредоточен в районах Ретимно и Ханьи, где нет чрезмерного туристического давления. Спрос также наблюдается вдоль побережья от Игуменицы до Превезы и Палероса. На Родосе покупателей интересуют центральная и западная части острова, которые пока не так сильно развиты. Отдельная активность заметна и на островах восточной части Эгейского моря.

Греческие покупатели, по данным компании, в основном относятся к возрастной группе 45–60 лет и часто являются представителями свободных профессий, например врачами и юристами. Греки диаспоры — это обычно второе или третье поколение эмигрантов из европейских стран, таких как Германия, либо из Канады, Австралии и США.

«Это явление мы видели и в прошлом году: почти 10% наших продаж пришлось именно на покупателей из греческой диаспоры. Эти люди накопили существенные сбережения и хотят вложить часть средств в покупку дома в Греции, даже если никогда в жизни её не посещали», — отметил Гаврилидис.

Такие покупатели обычно выбирают новые небольшие отдельно стоящие дома с хорошими перспективами дохода от краткосрочной аренды. Главный мотив часто инвестиционный: объект должен приносить доход, хотя это не исключает личного использования. Поскольку покупка часто проводится без кредитования, чистая доходность оказывается выше.

Почему Греция дешевле для иностранцев, но дороже для греков

Высокий спрос из-за рубежа признаёт и Бабис Хараламбопулос, почётный председатель Греческого института оценки, бывший сертифицированный оценщик и научный советник Solum Property Solutions. По его словам, иностранцы продолжают держать Грецию в поле зрения, поскольку она остаётся дешевле других средиземноморских направлений Европы.

Однако одновременно он указывает на серьёзные вызовы для греческого рынка недвижимости. Среди причин жилищной проблемы он называет отсутствие строительства в годы десятилетнего кризиса, урбанизацию и заброшенность провинции, искажённую модель развития страны, при которой около 50% населения сосредоточено в Аттике, а также необходимость политики, способной развернуть эту ситуацию.

Отдельная проблема — закрытые квартиры, находящиеся у фондов, управляющих компаний, банков, государства, юридических лиц публичного права и других владельцев. К этому добавляется неспособность многих собственников отремонтировать старое жильё и отсутствие динамичной государственной поддержки по типу прежних программ ΟΕΚ. Да, в стране полно пустых домов в деревнях, сельской местности и увядающих городах, но рынок требует совсем не их. Вот так и рождается греческий жилищный парадокс: жильё есть, но жить людям всё равно негде.

Офисы, магазины, логистика и жильё

Оценивая отдельные категории недвижимости, Хараламбопулос отмечает, что офисный сектор рос более умеренно, причём самый сильный рост фиксировался в новых «зелёных» офисных зданиях. Магазины также дорожали, но прежде всего в центральных торговых точках городов.

В секторе logistics, где стабилен спрос на современные объекты класса Grade A, выросли арендные ставки, а доходность снизилась в зависимости от района и сейчас держится выше 7%. Гостиничный сектор на фоне сильного туризма продолжал развиваться динамично: фиксировались новые проекты и сделки. Краткосрочная аренда также показывала очень хорошие темпы.

Что касается жилого рынка, новые дома там, где они строятся, продаются дорого. Причины — резкий рост стоимости строительства из-за инфляции, требования к более качественным и «зелёным» зданиям, а также современные ожидания покупателей в отношении smart-объектов. Выросла и стоимость земли.

Иностранцы, как уже отмечалось, продолжают рассматривать Грецию как более доступный вариант по сравнению с другими европейскими средиземноморскими рынками. Но для большинства греческих домохозяйств покупка нового жилья становится всё менее простой задачей: доходы не успевают за ценами, а стоимость строительства и земли тянет рынок вверх.

В целом по жилью сохраняется восходящий тренд, хотя в следующем году возможны локальные коррекции в районах, где цены уже перегреты. Важнейшую роль продолжает играть спрос из-за рубежа. Для многих инвесторов недвижимость остаётся способом защититься от инфляции и получить доходность выше банковских ставок.

При этом для сохранения привлекательности страны, по оценке экспертов, Греции необходимо постоянно улучшать инфраструктуру: дороги, аэропорты, порты, больницы, центры здоровья, чистоту и городскую среду. Потому что покупатель высокого уровня покупает не только стены и вид на море, а всю окружающую реальность. А она, как известно, в рекламном буклете всегда выглядит лучше, чем в очереди в госслужбу.