Это происходит, несмотря на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, которые остаются высокими, усложняя положение покупателей даже с учетом программ, таких как «Мой дом II», помогающих парам до 50 лет. Нехватка предложений, вызванная неуплатой аренды в кризисные годы, приводит к росту арендных ставок.
Отсутствие строительства
На рынке отсутствуют дома, не построенные во время кризиса, когда строительная активность практически остановилась. Такие дома могли бы регулировать цены, увеличивая предложение, и сдаваться по разумным ставкам, не требуя ремонта и не будучи построенными по высоким ценам на материалы после вторжения России в Украину в 2022 году. Таким образом рынок делится на старые дома, дорогие из-за нехватки и требующие ремонта, и новостройки по астрономическим ценам.
Экономический кризис
Экономический кризис создал поколение, неспособное накопить или взять кредит для покупки жилья. Спрос был нулевым, а неуплата аренды заставила владельцев закрыть квартиры, несмотря на налог ЕНФИА (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, Единый налог на недвижимость). Закрытые старые дома теперь требуют ремонта, а новые доступны только для высоких доходов.
Городские центры
В Афинах и Салониках жилье либо старое (иногда отремонтированное), либо новое по ценам от 4000 евро за м². Жилищная проблема усугубляется, и правительство предлагает налоговую скидку до 16 000 евро для ремонта жилья в 2025 году, чтобы вывести закрытые квартиры на рынок.
В Неа Смирни квартиры младше пяти лет площадью 100 м² стоят от 400 000–500 000 евро на нижних этажах, а пентхаусы – свыше 1 000 000 евро. «Это закон рынка», говорят эксперты, отмечая, что при высоком спросе и низком предложении проигрывает покупатель.
Дефицит
Исследование Банка Пирея оценивает дефицит предложения в 212 000 домов, что повышает цены на 14% сверх оправданного уровня.
В Афинах дефицит превышает 30 000 домов, а жилье для продажи значительно превосходит жилье для аренды, сообщают в «Тема».
Около 1,5 миллиона поисков ежемесячно проводится на сайтах недвижимости. Сравнение с объявлениями показывает масштаб дефицита.
В центральном секторе Афин доступно 6217 домов для аренды. В центре Афин – 5039 для аренды против 32 268 для продажи, в южных пригородах – 8365 против 41 567, в северных – 5610 против 26 526, в Пирее – 756 против 5272, в западных пригородах – 867 против 10 358. В Салониках – 39 768 для продажи и 8893 для аренды.
Оценки
Спрос на аренду в Афинах превышает предложение, а дефицит составляет 20 000–30 000 домов. Это усиливается продажей жилья для большей доходности, ростом аренды через Airbnb и нежеланием сдавать жилье из-за рисков.
С 20 000–30 000 домов, отсутствующих в Афинах и десятками тысяч в регионах, меры правительства по снижению арендных затрат или стимулированию ремонта смягчают ситуацию, но не решают жилищную проблему.
Фонды и неиспользуемое жилье
Дефицит жилья усугубляют проблемы собственности. Более 25 000 домов принадлежат фондам с проблемными кредитами и заблокированы. Только 500 урегулированы, 10 000 могут быть проданы с оговорками. 55% – жилые, 30–35% – коммерческие, 10% – участки. 60% – в Афинах и Салониках, 20% – в других городах, 20% – в регионах.
Большинство неиспользуемого жилья – закрытые дома. Греция имеет высокий показатель пустующих домов. По данным правительства, их около 200 000. Eteron сообщает, что одна из четырех квартир в городах выведена из оборота, около 1 миллиона домов из 6,5 миллиона закрыты, включая 550 000 в Аттике и 120 000 в Салониках.
450 000 домов закрыты из-за наследственных проблем: наследники отказались от собственности из-за налогов или спорят о ее использовании.
Квартиры, нуждающиеся в ремонте, составляют 70–80% пустующих – более 170 000. Около 100 000 домов принадлежат учреждениям или государству и не используются из-за бюрократии. Остальные дома закрыты владельцами, которые не хотят или не могут их сдавать из-за плохого состояния или опыта с неплательщиками.
Меньше арендаторов
Владельцы, столкнувшиеся с неплательщиками и затратами на ремонт, оставили жилье закрытым, что ухудшило его состояние. Жилищного кризиса, как отметил Вирон Котзаманис из ИДЕМ, «при нормальных условиях бы не было, так как молодежи 30–40 лет на 1 миллион меньше. Но крах строительства на 85–90% и сокращение ипотек вызвали кризис».
В 2001–2011 годах строилось 52 000 домов ежегодно, из них 31 000 в Аттике. В 2011–2021 годах – 26 000, из них 4500 в Аттике (падение на 85%). В 2023 году выдано 14 000 ипотек против 115 000 в 2007 году.
Котзаманис отметил, что разводы и одночленные домохозяйства увеличивают спрос. Илиас Леккос из Банка Пирея подтверждает, что даже с возрождением строительства новых домов недостаточно. Градостроительный план в Аттике ограничивает использование территорий, таких как Месогия и Элеонас, что поддерживает высокие цены.
Стимулы для ремонта
Отсутствие домов среднего возраста и необходимость ремонта побуждают правительство предлагать налоговую скидку до 16 000 евро для ремонта в 2025 году, с ежегодной скидкой 3200 евро с 2026 по 2030 годы. Оплата – электронно, с чеками.
Работы включают теплоизоляцию, замену окон, модернизацию систем с возобновляемыми источниками энергии, ремонт крыш, покраску, замену полов, установку лифтов или зарядных станций.
Организация рабочего жилья
Ликвидация в 2012 году ОЕК (Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας, Организация рабочего жилья) остановила поддержку жилья для низких доходов. ОЕК построил 50 000 домов, включая 55 поселков в Аттике, но предлагал только покупку.
Агротики Эстия, Эктенепол А.Е., ДЕПОС и программы Министерства здравоохранения поддерживали жилье, но не предотвращали жилищный кризис.
Кризис в цифрах
- 4000 евро за м² – минимальная цена новостроек.
- 1 000 000 закрытых домов.
- 212 000 – дефицит предложения.
- 25 000 – дома у фондов.
- 1 из 4 квартир выведена из оборота.
- 450 000 закрыты из-за наследства.
