fbpx

GR EN FR DE ES CN
IL AL BG TR UA GE

Menu
Login

Аукционы недвижимости: что говорят кредитные менеджеры

Аукционы недвижимости: что говорят кредитные менеджеры

Ассоциация компаний по управлению кредитами и займами высказала свою позицию относительно последнего решения Верховного суда по аукционам и политической полемики, разгоревшейся после его утечки в прессу.

Война вокруг аукционов и закона о фондах*

В своем заявлении она дает ответы на ряд вопросов по данной проблеме:

1. Правда ли, что 700 000 домов будут выставлены на аукцион?

Правда ли, что 700 000 домов будут проданы? Реальные цифры таковы:

Α. Существует 600 000 000 объектов недвижимости, которые были отданы в качестве залога за плохие кредиты.

Б. Из всех объектов недвижимости, которые были предоставлены в качестве залога по безнадежным кредитам, только 50% - это жилая недвижимость. Остальные 50% приходятся на другие категории недвижимости (промышленная или другая коммерческая недвижимость, склады, автостоянки и т.д.).

В. Из вышеуказанной жилой недвижимости подавляющее большинство заемщиков найдут консенсуальное решение (обратите внимание, что на основании исторических данных 8 из 10 кредитов урегулируются консенсуально).

Г. Если жилая недвижимость, в конечном итоге, должна быть выставлена на аукцион, институциональные рамки гарантируют, что ни одно действительно уязвимое домохозяйство не рискует лишиться своего первого дома. Уже с января 2023 года уязвимые заемщики могут зайти на онлайн-платформу EIDH, получить сертификат уязвимости и воспользоваться возможностями, предусмотренными временной программой Закона 4916/2022.

Если заемщик прибегает к промежуточной программе, она обеспечивает, с одной стороны, немедленное приостановление аукциона, а с другой стороны выплату государственной субсидии на погашение взноса по кредиту. Наряду с промежуточной программой особенно важна защита, обеспечиваемая через (создаваемое в настоящее время) Государственное агентство по приобретению и повторному выпуску (Закон 4738/2020). Воспользовавшись решением агентства, уязвимые должники могут добиться сохранения первого жилья в течение 12 (двенадцати) лет посредством долгосрочного договора аренды, обеспечивая при этом возможность выкупа недвижимости по истечении указанного срока.

2. Говорят, что Верховный суд либерализовал проведение аукционов. Правда ли это?
Нет, ни в коем случае. Верховный суд разрешил чисто юридико-технический вопрос, в частности, разрешено ли управляющим компаниям Закона 4354/2015 (Servicers) подавать судебные иски по требованиям, которые были секьюритизированы и переданы компаниям специального назначения (Funds). Таким образом правовой вопрос, дошедший до Верховного суда, не имеет никакого отношения к тому, можно ли проводить аукционы. Вопрос заключался в том, какое лицо имеет возможность (или, в юридической терминологии, "легитимность") проводить аукцион, когда кредит был передан Фонду в рамках секьюритизации в соответствии с Законом 3156/2003.

До 2022 года суды последовательно признавали, что сервиторы имеют право на такие действия как в отношении кредитов, проданных в соответствии с более новым Законом 4354/2015, так и в отношении кредитов, секьюритизированных в соответствии с более старым Законом 3156/2003. В 2022 году по этому вопросу были приняты противоположные судебные решения. Пленум Верховного суда разрешил это разногласие, постановив, что сервиторы имеют законное право проводить аукционы или другие судебные действия также в отношении кредитов, переданных в рамках секьюритизации по Закону 3156/2003. На практике решение Верховного суда ничего не меняет для заемщиков в отношении запланированных или будущих аукционов, за исключением, возможно, сроков проведения некоторых из них.

3. Если бы Верховный суд принял иное решение, могли бы быть проведены аукционы?
Да, без каких-либо изменений в количестве дел. Даже если бы Верховный суд принял иное решение по вышеуказанному вопросу, это не означает, что заемщики не были бы должниками по кредиту, или аукционы не могли бы быть проведены.

Согласно закону, аукцион может быть проведен в любом случае, когда есть невыплаченный долг. В случае, если бы Верховный суд принял иное решение, аукцион мог бы быть проведен непосредственно Фондом, который приобрел кредит (а не сервейером). В этом случае заемщик за это время понес бы дополнительные тысячи евро в виде процентов.

4. Почему законодательство делегирует процесс сбора долгов Servicers

Servicers:

  • в обязательном порядке базируются в Греции
  • имеют лицензию Банка Греции
  • подчиняются строгим рамкам учреждения
  • их деятельность подлежит постоянному и строгому контролю, в том числе со стороны Банка Греции
  • обязаны применять специальные политики и процедуры для справедливого обращения с заемщиками
  • обязаны применять все законодательство по защите прав потребителей.

Учитывая это, привлечение лицензированного и контролируемого сервисера для управления проданными кредитами является гарантией защиты интересов заемщиков.

5. Сообщается, что фонды или сервейеры сэкономили 58 млрд евро на налогах, решив передать кредиты по старому Закону 2003 г., а не по новому Закону 2015 г. Это правда?

Нет. Прежде всего представление таких цифр противоречит здравому смыслу. Общая номинальная сумма секьюритизированных проблемных кредитов, проданных по закону 3156/2003, составляет примерно 55 млрд евро (следует уточнить, что 87 млрд евро - это общая сумма кредитов, переданных банками, а не секьюритизированных по вышеупомянутому закону 2003 года). Нельзя утверждать, что за передачу кредитов на сумму 55 млрд. евро в конечном итоге придется заплатить 58 млрд евро (т.е. сумму, превышающую даже номинальную стоимость кредитов, реальная стоимость которых, следует отметить, снижена, поскольку большинство из них не обслуживаются).

Но с технической точки зрения эти утверждения столь же необоснованны. Выбор между двумя законами не приводит к различному налогообложению, так как различия между ними минимальны. Оба закона (т.е. и Закон 3156/2003, и Закон 4354/2015) включают конкретные налоговые положения, которые облегчают передачу портфелей дебиторской задолженности. В Законе 3156/2003 налоговые положения включены в статью 14 указанного закона. В Законе 4354/2015 налоговые положения включены в статью 3А, которая не существовала в первоначальной версии законодательства, но была добавлена в 2016 году (Законом 4389/2016).

Простое прочтение этих двух законов показывает, что их налоговые положения в некоторых отношениях схожи, а в других - одинаковы, что приводит к одному и тому же результату. Оба закона предусматривают налоговые льготы в отношении гербовых сборов и сборов за регистрацию в государственных реестрах, а также одинаково облагают налогом доход от управления кредитами.

Что касается, в частности, домициля фондов в зарубежных странах, отмечается, что это стандартная практика в Европе для всех подобных сделок. Более того, новый Закон 4354/2015 прямо предусматривает, что фонды, приобретающие кредиты, могут быть домицилированы в любой третьей стране, как на территории Европейского союза, так и за его пределами (см. статью 1(b)). В свете этого несостоятельно утверждать, что Закон 3156/2003 был выбран для того, чтобы избежать уплаты налогов.

6. Теряет ли должник возможность погасить свой кредит, если для передачи кредита выбран более старый Закон 3156/2003, а не более новый Закон 4354/2015?

Ни в коем случае. Призыв должника к урегулированию всегда обеспечивается в рамках Кодекса поведения Банка Греции по управлению недействующими частными долгами, но в рамках политики, которую должны проводить управляющие компании. Вышеуказанные процедуры и политики подлежат контролю со стороны Банка Греции, который осуществляет надзор за деятельностью управляющих компаний в этих вопросах.

Более новый Закон 4354/2015 описывает процедуру привлечения должника к регулированию, которой управляющие компании уже следуют в отношении требований, секьюритизированных в соответствии с Законом 3156/2003. Однако, независимо от вышеупомянутой процедуры, на практике управляющие компании предоставляют многочисленные возможности урегулирования любому должнику, желающему погасить свой долг на приемлемых условиях.

Приверженность управляющих компаний методам урегулирования задолженности подтверждается на практике тем фактом, что они уже заключили кредитные соглашения на сумму 35 млрд евро до конца 2022 года. Поэтому, независимо от того, применяется ли Закон 3156/2003 или Закон 4354/2015, важно отметить, что на практике исполнительное производство не возбуждается, если заемщику ранее не предлагалось урегулировать задолженность путем компромисса (и даже неоднократно).

7. Почему передача неработающих кредитов осуществлялась в соответствии с Законом о секьюритизации 2003 года, а не в соответствии с Законом 2015 года?

Секьюритизация дебиторской задолженности - это финансовый институт, введенный в Греции в 2003 году. По сути она предполагает продажу дебиторской задолженности компании специального назначения в сочетании с выпуском облигаций, которые предоставляются инвесторам. Параллельно с секьюритизацией в 2015 году была введена законодательная база для продажи дебиторской задолженности по несубординированным кредитам (Закон 4354/2015).

Однако в своем первоначальном виде Закон 4354/2015 не содержал положения о возможности предоставления облигаций инвесторам. По этой причине в более новый Закон 2015 года были внесены две поправки, предусматривающие возможность параллельного использования более старого Закона 2003 года. А именно:

- В 2016 году в Закон 4354/2015 были внесены поправки (Законом 4389/2016), прямо предусматривающие, что банки могут выбрать либо Закон 3156/2003, либо Закон 4354/2015 для урегулирования своего портфеля.

- В 2018 году в Закон 4354/2015 были внесены новые поправки (Законом 4549/2018), предусматривающие, что сервейеры - это финансовые учреждения, которые могут взять на себя управление дебиторской задолженностью, секьюритизированной в соответствии с Законом 3156/2003.

Таким образом секьюритизация кредитов по Закону 3156/2003 по сути не отличается от продажи кредитов по Закону 4354/2015. Более того, в пояснительном отчете Закона 4389/2016 (стр. 23) прямо указано, что для передачи неработающих кредитов можно свободно и без каких-либо ограничений использовать либо Закон 3156/2003, либо Закон 4354/2015.

8. Проводят ли обслуживающие организации стрижку долгов и на каких условиях?

В большинстве случаев договоренности, предлагаемые кооперативным должникам, включают списание долгов. Условия связаны с фактической способностью должника погасить долг и стоимостью его/ее активов. Например во многих случаях условия предусматривают списание долга в размере от 35% до 40% по ипотечным кредитам, от 50% до 65% по потребительским кредитам, 55% по кредитам для малого бизнеса (SB) и около 40% по кредитам для крупных корпораций (Wholesale).

Однако эти проценты являются усредненными и ни в коем случае не сводятся к каждому отдельному кредиту, поскольку финансовые возможности и активы заемщиков различны, и оцениваются в каждом конкретном случае.

9. Действительно ли сервисные службы делают упор на аукционы по продаже имущества?

Аукционы всегда являются крайним средством в процессе взыскания. Они никогда не являются инструментом первого выбора для обслуживающих организаций, поскольку это дорогостоящий и длительный процесс. В частности обычно процесс обращения взыскания занимает 2-3 года - от выдачи платежного поручения до проведения аукциона. Кроме того, если взять в качестве примера кредит на сумму 100 000 евро, то затраты на обращение взыскания составляют примерно 15 000 евро.

В целях экономии времени и затрат первым вариантом, наиболее выгодным как для кредитора, так и для должника, всегда является мирное урегулирование долга. Чтобы понять приоритет, отдаваемый консенсуальным решениям над аукционами, достаточно отметить, что в 2020-2022 годах 83% взысканий по неработающим кредитам были получены в результате консенсуальных решений, в то время как только 17% взысканий - в результате аукционов.

10. Хотят ли управляющие компании решений через внесудебный механизм?

Внесудебный механизм является одним из основных инструментов, используемых управляющими компаниями для урегулирования проблемных кредитов. Напомним, что онлайн-платформа внесудебного механизма полностью заработала примерно в январе 2022 года. За прошедший год уже были произведены расчеты по кредитам на сумму 1 миллиард евро. Усиление мер по урегулированию задолженности с помощью внесудебного механизма позволило добиться того, что процент одобрения заявок управляющими компаниями составляет в среднем 70%, с тенденцией к росту. В частности в случаях долгов на сумму менее 200 000 евро, которые в основном касаются физических лиц, процент одобрения заявок в рамках внесудебного механизма составляет более 75%.

Отмечается, что в рамках внесудебного механизма достигается универсальное урегулирование долгов заемщика как перед финансовыми учреждениями (банками, сервисерами), так и перед государством и страховыми фондами. Процедура внесудебного механизма является обязательной для всех участвующих кредиторов при условии, что минимальное большинство кредиторов (а именно 60%) согласились на соглашение.

11. Почему вопрос аукционов важен для платежной культуры?

Потому что доверие является основой лояльности банков. Если не существует функциональной структуры для принудительного взыскания долгов, то ни у одного должника не будет стимула погашать свои долги. И в этом случае ни одно финансовое учреждение не сможет ссужать деньги своих вкладчиков с перспективой того, что они никогда не будут возвращены.

* Редакция отмечает, что это точка зрения, несмотря на четкую аргументированность, происходит от стороны, заинтересованной в возврате денег,  поэтому не может иметь 100%-й уровень доверия у должников. 

Читайте Афинские новости в Google News (нажать 'Подписаться')

Поделиться ссылкой:

О том, как поделиться
В связи с массовыми нарушениями правил, все комментарии премодерируются.
Последнее изменениеЧетверг, 16 февраля 2023 21:01
Комментарии для сайта Cackle
Наверх

Новости по Email

Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:

Я согласен с Политика конфиденциальности

Новостные ленты

Партнеры сайта