Через несколько недель после агрессивной корректировки ключевой ставки ЕЦБ на 75 базисных пунктов до 1,25%, он продолжил повышать на 50 базисных пунктов свои фиксированные ставки на срок от 5 лет, на самые популярные программы в этой категории в последние годы.
Вмешательства
В то же время, однако, были предприняты еще два вмешательства:
- Во-первых, 3-летняя фиксированная ставка была повышена всего на 20 пунктов, оставаясь в диапазоне 3%.
- Во-вторых, спред по программам с плавающей ставкой был сужен с диапазона 1,70% - 3,70% до 1,35% - 3,10%.
Это пилотный проект, которому в ближайшем будущем последуют другие банки в рамках планируемых ими изменений.
По словам источника в банковской сфере, эти изменения были необходимы по двум основным причинам. С одной стороны, доступность ипотечных кредитов при тех процентных ставках, которые действуют на сегодняшний день, нерентабельна. "По сути, мы выдавали кредиты по себестоимости, а в некоторых случаях даже ниже себестоимости, из-за условий на финансовых рынках", - утверждает он в этой связи.
С другой стороны, необходимо было найти решение, чтобы некоторые продукты оставались привлекательными, и чтобы спрос на новые кредиты не был серьезно нарушен.
В этом контексте рост стоимости 3-летней фиксированной ставки был сдержан, чтобы у заемщиков был надежный вариант фиксированных платежей на разумный срок. "Логика заключается в том, что в течение следующих трех лет кризис утихнет и процентные ставки в еврозоне вернутся к разумным уровням", - говорит генеральный менеджер по розничным банковским операциям в системной банковской группе.
В то же время, по его словам, "мы снизили стоимость плавающих ставок так, что они представляют собой альтернативный вариант для тех, кто предпочитает их с самого начала, в то время как они также выгодны для тех, кто выбирает фиксированную ставку в начале кредита".
Как он отмечает, "этими шагами мы хотим сохранить движущие силы этого рынка, который, несмотря на нарушения, наблюдавшиеся в последнем квартале, по-прежнему движется высокими темпами".
В частности предполагается, что 2022 год будет закрыт новыми кредитами на сумму более 1,2 млрд. евро, что является основной целью на этот год, и этот показатель ежегодно увеличивается примерно на 35%.
Увеличение траншей
В то же время, впервые за многие годы, у тех, кто уже получил ипотечный кредит, увеличиваются ежемесячные платежи. По словам источника в отрасли, большая часть старых кредитов приходится на продукты с переменной ставкой, привязанные к ставке ЕЦБ и индексам euribor.
После двух интервенций Евробанка ставки euribor перешли на положительную территорию. В частности одномесячный индекс сейчас составляет 0,68%, а трехмесячный - 1,19% с отрицательных уровней только в августе прошлого года. И это еще не все, поскольку ЕЦБ намерен в этом месяце снова повысить процентные ставки, которые, по мнению некоторых аналитиков, могут вырасти до 75 базисных пунктов. Это означает, что база для расчета окончательной процентной ставки по существующим ипотечным кредитам может вырасти в ноябре на целых 2%.
Данные ЦБГ
Данные Банка Греции за август отражают импульс, развившийся после первого повышения ставки ЕЦБ в середине лета. По их данным, для ипотечных кредитов сроком более 5 лет средняя процентная ставка выросла с 1,99% в июне до 2,15% в следующем месяце, чтобы подняться до 2,30% в августе. И если прогнозы относительно дальнейших действий ЕЦБ сбудутся, ожидается, что к концу года ставка превысит 3,50%.
Но что это означает для заемщиков? Прежде всего те, кто близок к окончанию срока погашения кредита, не будут существенно затронуты, так как платеж, который они платят сейчас, в основном включает основную сумму долга, а не проценты. Однако если до полного погашения кредита остается достаточно много лет, то бремя становится значительным.
Например для кредита в размере 100 000 евро с 15-летним сроком погашения и процентной ставкой, равной квартальной ставке euribor плюс маржа в 2%, динамика платежей выглядит следующим образом:
- в июле окончательная процентная ставка составила 2,15 %, а взнос - 650 евро
- В августе процентная ставка составляла 2,60%, а сумма взноса - 670 евро.
- При 3-месячной ставке эврибор на уровне 1% ставка составляла 690 евро.
- Если он достигнет 2%, взнос составит 740 евро.
- Наконец, при ставке euribor 3%, что не исключено в 2023 году, платеж достигнет 790 евро. Это на 140 евро или 20% выше, чем в июле 2022 года.
По факту последняя цифра близка к показателю реальной инфляции в Греции, а не показатель в 12,1%, который выдает Элстат.
