Суд в Афинах запретил Airbnb в доме с правилом «только для проживания»

Решение № 2937/2026, принятое Судом первой инстанции Афин в порядке обеспечительных мер, обязало собственницу прекратить использование квартиры для краткосрочной аренды и не возобновлять его в будущем. За каждое нарушение судебного предписания предусмотрен штраф в размере €1 000.

Что стало причиной спора

В суд обратилась управляющая многоквартирным домом, которая одновременно является собственницей одной из квартир. По её словам, летом прошлого года другая владелица разместила свою квартиру на Airbnb, Booking и других платформах как объект краткосрочного туристического проживания.

Заявительница утверждала, что постояльцы регулярно нарушали тишину как внутри квартиры, так и в общих помещениях, в том числе в установленные часы отдыха. Частая смена гостей, по её словам, привела к более интенсивному использованию входа, лестницы, лифта и других общих частей здания.

Кроме того, управляющая указала на возможные проблемы с безопасностью: ключи от центрального входа передавались постоянно сменяющимся посторонним людям, которые не знали правил дома и не имели устойчивой связи с его жильцами.

Какие требования были заявлены

Управляющая просила суд обязать собственницу удалить объявления со всех платформ краткосрочной аренды, убрать установленный возле входа кодовый ящик для ключей и прекратить использование квартиры как туристического жилья.

Она также потребовала установить денежную санкцию и возможность применения других предусмотренных законом мер за каждое последующее нарушение судебного запрета.

Почему суд поддержал управляющую

В регламенте дома содержалась однозначная формулировка: квартиры предназначены для использования в качестве жилья, а любое иное использование запрещается. Эта часть регламента ранее не изменялась.

Суд пришёл к выводу, что регулярное размещение туристов на несколько дней по своему фактическому характеру отличается от обычной долгосрочной аренды. Такая квартира перестаёт выполнять функцию постоянного или относительно устойчивого места проживания и фактически превращается в туристический объект гостиничного типа.

Подобное разграничение между жильём и туристическим объектом уже стало предметом другого крупного спора: в историческом районе Плака Государственный совет Греции рассматривает вопрос о том, где заканчивается жилое использование недвижимости и начинается туристическая деятельность.

Почему отсутствие слова Airbnb не помогло

В регламенте дома не было буквального запрета на Airbnb. Однако суд отметил, что при составлении документа современные платформы краткосрочной аренды ещё не существовали, поэтому собственники не могли прямо упомянуть такую модель использования квартир.

Суд восполнил этот пробел, исходя из принципов добросовестности и предполагаемой воли собственников на момент принятия регламента. По его оценке, запрет гостиничного и иного профессионального использования охватывает и современную краткосрочную аренду со сменой постояльцев через каждые несколько дней.

Определяющим оказалось не название платформы, а реальный характер деятельности. Поэтому переход с Airbnb на Booking, Vrbo, собственный сайт или услуги управляющей компании сам по себе не устраняет нарушение.

Что именно постановил суд

Что решение означает для владельцев квартир

Решение не создаёт автоматического запрета на краткосрочную аренду во всех домах страны. Судебный акт первой инстанции не становится обязательным правилом для каждого последующего дела, хотя приведённая в нём аргументация может использоваться собственниками и судами при рассмотрении аналогичных споров.

Для владельца определяющим документом остаётся регламент конкретного многоквартирного дома. Если в нём прямо разрешена только жилая функция либо запрещены гостиничная, коммерческая или иная профессиональная деятельность, краткосрочную аренду могут оспорить другие собственники.

При этом одного решения собрания жильцов не всегда достаточно для введения нового запрета. Если действующий нотариальный регламент не содержит соответствующего ограничения, необходимо проверить предусмотренный порядок его изменения и требуемое число голосов. Существенное ограничение права использования квартиры нельзя автоматически вводить обычным большинством, если регламент не предоставляет собранию таких полномочий.

Можно ли обойти запрет

Формальная смена платформы обходом не является. Если квартира продолжит использоваться для постоянного размещения сменяющихся туристов, суд может признать, что собственник нарушает запрет независимо от способа бронирования, получения оплаты и передачи ключей.

Законными вариантами остаются использование квартиры для собственного проживания, обычная долгосрочная аренда либо изменение регламента дома в установленном порядке. Для владельцев, переводящих бывшие Airbnb-объекты на долгосрочный рынок, в Греции при определённых условиях действует трёхлетнее освобождение дохода от аренды от налогообложения.

Собственник также вправе защищать свои интересы предусмотренными законом процессуальными средствами, однако это будет не обход запрета, а судебное оспаривание его оснований, содержания регламента или установленных обстоятельств.

Другие ограничения никто не отменял

Даже если регламент конкретного дома не препятствует краткосрочной аренде, собственник должен соблюдать государственные требования. С 1 октября 2025 года в Греции действуют обязательные стандарты безопасности для объектов краткосрочного размещения, включая страхование, противопожарное оснащение и соблюдение санитарных условий.

Налоговая служба также усилила проверки объявлений на Airbnb, Booking и других платформах. Поэтому наличие регистрационного номера и выполнение налоговых требований не заменяют проверку регламента дома — это два самостоятельных уровня контроля.

Одновременно власти продолжают вводить территориальные ограничения. В отдельных центральных районах Афин и Салоник приостановлена регистрация новых объектов краткосрочной аренды, а статус ранее зарегистрированного объекта при некоторых формах передачи недвижимости может быть утрачен.

Что проверить перед покупкой квартиры

Проверять нужно не только возможность физически использовать квартиру, но и соответствие её документов реальному состоянию. Этот вопрос приобретает дополнительное значение на фоне предложения разрешить раздел и объединение квартир вопреки некоторым положениям старых регламентов домов.

Покупка недвижимости без изучения регламента может привести к ситуации, когда квартира технически подходит для туристической аренды, но юридически её разрешается использовать только для проживания. В таком случае собственнику придётся перейти на долгосрочную аренду, использовать объект самостоятельно, добиваться изменения регламента или продавать недвижимость.

Юридическое пояснение редакции

Запрет краткосрочной аренды зависит прежде всего от регламента конкретного многоквартирного дома, а не от названия платформы. Если регламент прямо допускает только использование квартир в качестве жилья, размещение туристов на несколько дней может быть признано нарушением даже без буквального упоминания Airbnb.

Однако решение собрания жильцов и нотариально оформленный регламент — не одно и то же. Если действующий регламент не запрещает краткосрочную аренду, простого голосования большинства может оказаться недостаточно для введения нового постоянного ограничения права собственности. Необходимо изучать содержание документа, полномочия собрания и установленный порядок внесения изменений.

Практический вывод для покупателя: до подписания договора следует передать регламент дома и документы о горизонтальной собственности греческому адвокату и нотариусу. Проверка только налоговой регистрации объекта не гарантирует, что его разрешено использовать для краткосрочного туристического размещения.

Источники: LawNet — решение № 2937/2026; Proto Thema.