Закон Хадзидакиса вступает в силу: что меняется для владельцев недвижимости

Положения закона 5293/2026 под названием «Меры по созданию государства, более дружественного к гражданину» начинают применяться на практике. Речь идёт о пакете изменений, затрагивающих имущественные права, Кадастр, налогообложение наследства и порядок проведения сделок.

Закон был внесён заместителем премьер-министра и государственным министром Костисом Хадзидакисом. Как подчёркивает Всегреческая федерация владельцев недвижимости ΠΟΜΙΔΑ, новые положения должны решить ряд многолетних проблем, которые затрудняли сделки и заставляли граждан годами судиться с государством.

Что уже вступило в силу

Закон был опубликован 7 апреля 2026 года. Некоторые его положения действуют непосредственно с этой даты.

• В районах, где уже проведено кадастровое картографирование, отменяется обязательное приложение топографического плана к договору с недвижимостью.
• Налог на наследство, дарение или родительское дарение теперь может быть уплачен непосредственно во время последующей передачи объекта.
• Жалобы на ненадлежащее управление можно направлять советнику по вопросам добросовестности.
• Административные жалобы должны рассматриваться единым центральным органом соответствующего ведомства.

На практике наиболее заметными для собственников станут изменения, связанные с имущественными претензиями государства, продажей арестованных объектов и введением нотариальной «службы одного окна».

Когда государство больше не сможет претендовать на объект

Статья 12 закона устанавливает общий принцип: государство не должно заявлять имущественные права, если гражданин приобрёл объект по возмездной сделке, обычно по договору купли-продажи, зарегистрированному до 5 июня 1993 года.

Для других производных способов приобретения права собственности применяется более ранний рубеж: соответствующий правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован до 11 июня 1975 года.

Учитываются не только документы нынешнего владельца, но и правоустанавливающие документы его предшественников. Таким образом, собственник может ссылаться на непрерывную цепочку законно зарегистрированных прав.

Новые нормы должны применяться как при исправлении первоначальных записей в Национальном кадастре, так и на любой стадии спора, включая судебное разбирательство.

Аграрные участки, которые государство само передало гражданам

Отдельные правила предусмотрены для сельскохозяйственной недвижимости, находящейся в ведении Министерства сельского развития и продовольствия.

Государство должно отказаться от претензий, если участок был передан гражданину на основании временного акта о предоставлении земли, процедуры распределения, аграрного надела или официального указания государственных органов.

Речь идёт в том числе о землях, распределённых в рамках:

• аграрной реформы;
• перераспределения и консолидации земель;
• размещения беженцев;
• официального предоставления государственных участков гражданам.

Проблема состояла в почти абсурдной, хотя для греческой бюрократии вполне привычной ситуации: государство сначала передавало землю гражданину, а спустя десятилетия само же начинало оспаривать его право на неё.

Министерство сельского развития уже направило региональным службам инструкции о применении закона и документах, которыми гражданин может подтвердить своё право. Официально объявлено, что соответствующие органы должны без промедления выдавать необходимые справки, исправлять ошибочные кадастровые записи и прекращать незавершённые споры по подпадающим под закон случаям.

Владение в течение десятилетий теперь может привести к признанию собственности

Одним из наиболее важных изменений ΠΟΜΙΔΑ называет возможность судебного признания права собственности за добросовестным владельцем, который десятилетиями открыто и спокойно пользовался недвижимостью.

Ранее права государства считались фактически неограниченными по сроку, а приобретательная давность против государства не применялась. Такой режим существовал с 1915 года.

Теперь гражданин может добиваться признания права собственности при соблюдении двух основных условий:

• государство не совершало действий по фактическому владению объектом после 23 февраля 1946 года;
• гражданин и его правопредшественники добросовестно владели объектом не менее 40 лет до 19 марта 2003 года.

Это не означает автоматической передачи любого спорного участка тому, кто успел поставить на нём забор. Право должно быть подтверждено в судебном порядке, а владелец обязан доказать продолжительность и добросовестность владения.

Продажа арестованных объектов

Статья 18 предусматривает возможность продажи недвижимости, на которую налоговая служба наложила арест из-за долгов собственника.

До сих пор такой арест нередко создавал тупиковую ситуацию: должник не мог продать объект, чтобы погасить задолженность, поскольку объект уже был арестован именно из-за этой задолженности. Бюрократический круг замыкался с той аккуратностью, которой государственные механизмы обычно не проявляют ни в чём другом.

По новым правилам часть выручки от сделки будет удерживаться нотариусом и перечисляться в ΑΑΔΕ. Оставшаяся сумма передаётся продавцу, а арест снимается в порядке, который должна определить налоговая администрация.

Размер удержания будет зависеть от суммы долга, стоимости сделки, налоговой дисциплины должника и вероятности взыскания оставшейся задолженности.

Пока это положение ещё не применяется в полном объёме: требуется решение главы ΑΑΔΕ, устанавливающее форму разрешения на снятие ареста, срок его действия и подробную процедуру.

Нотариус как «служба одного окна»

Ещё одна крупная реформа предусмотрена статьёй 15. Нотариус должен стать единым центром проведения сделки с недвижимостью, независимо от того, передаётся ли объект по договору купли-продажи, в качестве дара, родительского дарения или по наследству.

Вместо самостоятельных походов гражданина по различным ведомствам нотариус будет получать необходимые документы в электронном виде и проводить основные процедуры от начала до регистрации договора в Кадастре.

В перечень его полномочий войдут:

• получение кадастровых данных объекта;
• проверка налоговой и страховой задолженности;
• получение электронной идентификации здания, если она оформлена;
• подготовка и подача налоговых деклараций по сделке;
• взимание и перечисление налогов на передачу, наследство и дарение;
• уплата сборов за регистрацию в Кадастре;
• подготовка договора и его регистрация.

По соглашению сторон нотариус также сможет принимать стоимость сделки на специальный защищённый счёт типа escrow.

Из поступившей суммы он сможет удержать деньги для погашения долгов продавца и снятия ареста с объекта, после чего перечислить продавцу оставшуюся часть.

Для запуска этой системы необходимо совместное министерское решение. Оно должно определить дату начала работы «единого окна», технические детали и регионы, в которых механизм будет вводиться на первом этапе.

Налог на наследство можно будет заплатить из денег покупателя

Закон также устраняет распространённую проблему с унаследованной недвижимостью. Наследник мог получить объект, но не иметь средств на уплату налога на наследство. Без уплаты налога он не мог свободно распорядиться недвижимостью, а без продажи недвижимости не мог получить деньги на налог.

Теперь закон позволяет уплатить налог непосредственно из суммы, поступившей при продаже объекта. Аналогичный механизм распространяется на налог при дарении и родительском дарении.

Топографический план потребуется не всегда

В кадастровых районах отменяется обязательное приложение нового топографического плана к каждому договору.

Изменение должно уменьшить стоимость и продолжительность подготовки сделки, однако оно не отменяет необходимость топографической съёмки во всех случаях. План по-прежнему может потребоваться при расхождении границ, споре о площади, разделе участка, строительных нарушениях или недостаточности кадастровых данных.

Меньше справок, больше электронного контроля

Закон 5293/2026 содержит и более широкие изменения в работе государственного управления, которые косвенно затрагивают собственников недвижимости.

• Замена справок декларацией. Гражданин не должен самостоятельно представлять документы, которые уже имеются в государственных реестрах. Их может временно заменить ответственная декларация, а ведомство обязано самостоятельно запросить данные.
• Отслеживание дела в интернете. С 1 июня 2026 года гражданам должен присваиваться индивидуальный код, позволяющий следить за ходом административного дела.
• Обязательная публикация циркуляров. Внутренние инструкции органов власти должны размещаться на сайтах ведомств и в системе «Диавгия». Неопубликованные инструкции не могут применяться.
• Публикация графиков работы. С 7 июля государственные органы обязаны постоянно размещать на своих сайтах часы работы и приёма граждан и адвокатов.
• Исполнение судебных решений. Органы внутреннего контроля должны следить за тем, чтобы администрация исполняла вступившие в силу решения судов.

Что важно учитывать собственникам

Несмотря на оптимистичную оценку ΠΟΜΙΔΑ, часть реформ пока находится на стадии практического запуска. Для продажи арестованных объектов и полноценной работы нотариальной «службы одного окна» ещё требуются административные решения.

Кроме того, прекращение претензий государства не происходит автоматически во всех имущественных спорах. Собственнику по-прежнему потребуется представить правоустанавливающие документы, доказательства владения или административные акты о предоставлении участка.

Главное изменение состоит в том, что государство больше не должно по умолчанию оспаривать законно сложившиеся имущественные отношения, которые оно само признавало или создавало десятилетиями.

Насколько быстро новые нормы превратятся из текста закона в нормальную административную практику, станет понятно после принятия всех подзаконных актов. В Греции между этими двумя стадиями иногда успевает вырасти не только новое поколение собственников, но и вполне приличный жилой квартал.

Источник: ΠΟΜΙΔΑ, Министерство сельского развития и продовольствия Греции.