Новый кодекс для многоквартирных домов в Греции: что хотят изменить в общих расходах и квартирах

Речь пока идёт не о новом действующем законе, а о работе специальной комиссии. Окончательный текст законопроекта ещё не опубликован, поэтому многие детали могут измениться. Но направление реформы уже обозначено: государство хочет упростить отношения между совладельцами, сократить число конфликтов в поликатойкий и облегчить использование недвижимости.

Почему старый закон решили менять

Основой для правил горизонтальной собственности до сих пор остаётся закон 3741/1929. Он регулирует право собственности на этажи и квартиры, общие части здания, права совладельцев и их участие в расходах.

За почти сто лет вокруг него накопились сотни дополнительных норм, судебных решений и специальных правил. В результате для обычного владельца квартиры вопрос вроде «можно ли объединить два помещения», «кто обязан платить за ремонт крыши» или «как взыскать долги по κοινοχρηστα» часто превращается в юридический лабиринт с несколькими выходами, ни один из которых не выглядит особенно весёлым.

Согласно действующему закону, владельцы квартир имеют отдельное право собственности на свою квартиру и одновременно долю в общих частях дома. К ним обычно относятся фундамент, крыша, лестницы, лифты, фасад, трубы, двор и другие элементы, предназначенные для общего пользования. Основные положения закона опубликованы в кодифицированной версии закона 3741/1929.

Что обсуждается в новой реформе

Министр юстиции Йоргос Флоридис заявил, что цель инициативы — создать современную систему для вопросов собственности и совместного владения недвижимостью. По его словам, сначала необходимо кодифицировать более тысячи разрозненных положений, а затем подготовить новый, более понятный правовой каркас.

Среди направлений, которые обсуждаются в рамках реформы, называют:

• раздел и объединение квартир, включая случаи, когда старые правила или внутренний регламент дома создают препятствия;
• уточнение прав на общие и находящиеся в исключительном пользовании зоны, например двор, террасу, парковочное место или кладовую;
• более быстрые механизмы взыскания долгов по κοινοχρηστα;
• обязательный резервный фонд для расходов на серьёзный ремонт;
• страхование здания и более чёткие правила ответственности;
• усиление роли управляющего, но одновременно и его обязанностей;
• облегчение решений по ремонту и энергетической модернизации.

Важно: ни одно из этих положений пока не стало законом. До публикации проекта нельзя утверждать, что владельцы уже получили право делить или объединять квартиры вопреки действующему регламенту дома. Сейчас это лишь один из вариантов, который рассматривается в ходе подготовки реформы.

Что может измениться для оροφοδιαμερίσματα

Один из самых чувствительных вопросов — возможность разделить большую квартиру занимающую весь этаж (оροφοδιαμερίσματα) на несколько объектов или, наоборот, объединить соседние помещения в одно жильё. В старых домах такие сделки часто упираются в регламент поликатойкии, согласие других собственников, строительные нормы, изменения в таблице тысячных долей и оформление новых правоустанавливающих документов.

Возможная цель реформы — создать более понятную процедуру для тех случаев, когда изменение квартиры не нарушает безопасность здания, не затрагивает несущие конструкции и не ущемляет права других владельцев. Но конкретные условия будут зависеть от окончательной редакции законопроекта.

Отдельно придётся учитывать градостроительные правила, разрешения инженера, данные Кадастра и требования к изменению состава горизонтальных собственностей. Новый кодекс, даже если он будет принят, не отменит автоматически технические ограничения или необходимость нотариального оформления.

Долги по κοινοχρηστα могут взыскивать быстрее

Ещё одна важная тема — неоплаченные комунальные (общие) расходы. Сегодня долги по κοινοχρηστα часто становятся хронической проблемой: управляющий не может собрать деньги на лифт, отопление, ремонт крыши или обслуживание здания, а остальные жильцы вынуждены либо платить больше, либо жить с постоянно отложенным ремонтом.

Действующее правило предусматривает участие каждого совладельца в общих расходах пропорционально стоимости его квартиры, если регламент не устанавливает иной порядок. Об этом говорится в статье 5 закона 3741/1929.

Реформа может дать управляющим и совладельцам более быстрые юридические механизмы для взыскания долгов. Однако конкретная процедура, сроки и гарантии защиты должников пока неизвестны. До публикации текста нельзя утверждать, что появится автоматическое взыскание или новая форма штрафов.

Ремонт, утепление и решения большинства

Большая часть старых поликатойкий в Греции нуждается в ремонтах: фасады, лифты, крыши, водопровод, электрика, теплоизоляция и системы отопления. Но на практике даже очевидная работа часто застревает на спорах о стоимости и необходимом большинстве голосов.

В рамках реформы рассматривается возможность снизить порог согласия для некоторых решений, связанных с безопасностью, ремонтом и энергетической модернизацией. Это могло бы облегчить утепление фасадов, замену старых систем отопления, ремонт лифтов, установку солнечных панелей или другие работы, которые повышают энергоэффективность здания.

Но здесь особенно важен баланс: упрощение решений не должно превращаться в возможность навязать крупные расходы меньшинству владельцев без прозрачной процедуры, сметы и права оспорить решение.

Резервный фонд и страхование здания

Ещё одна обсуждаемая идея — создать обязательный резервный фонд многоквартирных домов. Это означает, что часть ежемесячных взносов могла бы откладываться не только на текущие расходы, но и на будущие крупные ремонты.

Такой механизм может быть полезен для аварийных работ после повреждений крыши, поломки лифта, проблем с трубами или необходимости усиления здания. Но он неизбежно увеличит регулярные расходы владельцев, особенно в старых домах, где накопленных средств почти нет.

Параллельно обсуждается более системный подход к страхованию зданий. В стране, где владельцы всё чаще сталкиваются с пожарами, наводнениями, землетрясениями и дорогими повреждениями общего имущества, эта тема уже давно перестала быть второстепенной.

Когда ждать закон

Министерство юстиции создало комиссию из 13 членов, которую возглавляет судья Ареопага Констанция Эммануилиду, специалист по вещному праву, Кадастру и недвижимости. Задача комиссии — подготовить системный проект реформы.

По заявлению Йоргоса Флоридиса, работа должна быть завершена к следующей осени, а затем власти рассчитывают перейти к законодательному оформлению Кодекса собственности. Но до внесения законопроекта в парламент говорить о точных сроках вступления новых правил в силу преждевременно.

Главное для владельцев квартир

Пока ничего автоматически не меняется. Регламенты многоквартирных домов, действующие правила о κοινοχρηστα, порядок принятия решений и ограничения на изменение квартир продолжают работать в нынешнем виде.

Но сама реформа может стать одной из наиболее заметных перемен для рынка недвижимости за последние годы. Если она будет принята, владельцам будет важно проверить регламент своего дома, таблицу тысячных долей, старые нотариальные акты и статус общих помещений. Именно в этих документах обычно прячется половина будущего конфликта, а вторая половина уже сидит на общем собрании и говорит, что «так было всегда».

*Справка: что такое горизонтальная собственность

Горизонтальная собственность — это форма собственности в многоквартирном доме, при которой человек владеет своей квартирой как отдельным объектом недвижимости и одновременно имеет долю в общих частях здания.

Например, собственник квартиры владеет самой квартирой, но вместе с другими жильцами также имеет долю в лестнице, лифте, крыше, фасаде, фундаменте, трубах, подъезде, дворе и других общих элементах поликатойкии.

Эта доля означает не только права, но и обязанности: владелец участвует в оплате общих расходов — κοινόχρηστα, включая уборку, электричество в подъезде, обслуживание лифта, ремонт крыши, отопление и другие нужды дома.

Термин «горизонтальная» связан с тем, что здание юридически разделено по этажам и квартирам. Каждая квартира принадлежит отдельному собственнику, но само здание и его общие части остаются совместной собственностью всех владельцев.