Menu
Login
  •  

Налоговые аспекты покупки недвижимости иностранцами – нерезидентами Греции

  • Автор  Полина Руденко
  • Просмотров 9087
Налоговые аспекты покупки недвижимости иностранцами – нерезидентами Греции

 

В данной статье речь пойдет об источнике происхождения средств при покупке недвижимости в Греции налоговыми нерезидентами.

Теоретическая часть. В отношении данного аспекта существует совершенно разный подход к налоговым резидентам и нерезидентам Греции. Источник происхождения денежных средств должны показать обе категории налогоплательщиков, но существуют большие различия. В Греции это напрямую связано с понятием вмененного дохода при осуществлении крупных покупок (недвижимость, машины, яхты и т.д.) и называется по- гречески «τεκμήρια απόκτησης» / «текмирия приобретения». Простыми словами и для понимания сути это термина можно сказать следующее: если лицо (налогоплательщик) расходует средства на покупку чего-либо, то налоговые органы считают, что он эти деньги должен был заработать ( в текущем году, или в предыдущие годы) или получил эти деньги каким-либо другим официальным образом (дарение, кредит, продажа недвижимости или автомобиля и т.д.). Если сумма, необходимая для покупки, может быть объяснена официальными источниками происхождения средств (как текущего года, так и предыдущих лет), то никакого дополнительного налогообложения не возникает. Однако, если суммы из  официальных источников происхождения в общей сложности меньше, чем сумма покупки, то разница облагается налогом. При обложении налогом данной разницы возможны совершенно различные ситуации, результатом которых является применение или не применение налогового вычета, который может быть применен только для резидентов и только в определенных случаях, зависящих от наличия и суммы других «текмириев», как приобретения, так и «образа жизни», стоимости покупаемой недвижимости и суммы разницы, которую невозможно оправдать и т.д. Для правильного налогового планирования покупки необходимо рассматривать каждый конкретный случай в отдельности, т.к. вариантов может быть множество.

Вмененный доход (т.е. «текмирия приобретения»), или по-другому «сумма, происхождение которой надо объяснить», в случае покупки недвижимости включает в себя реальную (не кадастровую) сумму покупки недвижимости плюс все связанные расходы, такие как расходы на налог на переход права собственности, расходы на нотариуса, адвоката, перерегистрацию в кадастровой палате, риэлтера.

Для справки налоговые ставки следующие (без налогового вычета):

До 20.000 евро – 22%

Следующие 10.000 евро – 29%

Следующие 10.000 евро – 37%

Свыше 40.000  евро – 45%

Практическая часть. В отношении налоговых нерезидентов также применяется понятие вмененного дохода при приобретении недвижимости (τεκμήρια απόκτησης / «текмирия приобретения»), и они должны обосновывать источник происхождения денежных средств на покупку недвижимости. При этом подход значительно отличается от подхода для налоговых резидентов. Для налоговых нерезидентов источником происхождения средств в Греции является перечисление денег на банковский счет в Греции из-за границы. Деньги должны быть переведены со счета именно этого лица за границей (не родственника, не посреднической компании, а именно со счета этого налогоплательщика) на его счет в Греции. Провоз денег через таможенную границу, даже в случае их официального декларирования на таможне, не является перечислением на банковским счет и не принимается налоговыми органами в качестве источника происхождения средств.  При этом во многих банках существует правило о том, что перечисления денег принимаются без объяснения конкретного источника их возникновения за границей в случае, если они находились на иностранном счету данного лица более 6 месяцев.  В случае, если деньги находились на счету за границей менее 6 месяцев, то банки в большинстве случаев  требуют документы, подтверждающие  источник происхождения этих денег за границей, даже у нерезидента (например, договор о продаже недвижимости за границей, договор дарения, кредита и т.д.).

В случае, если налоговый нерезидент по каким-либо причинам не хочет открывать банковский счет в Греции (который, однако, может быть очень удобным инструментом для оплаты электричества, воды, коммунальных услуг, налогов и других расходов на территории Греции), то в настоящее время он может этого не делать для покупки недвижимости, т.к. при отсутствии какого-либо дохода на территории Греции вмененного дохода в отношении приобретения недвижимости («текмирия приобретения») у налогового резидента не возникает. НО надо понимать, что вмененного дохода в отношении приобретения недвижимости/машин/ катеров («текмирия приобретения») не возникает только тогда, когда на территории Греции нет именно никакого дохода, в независимости от суммы. При этом даже 1 цент считается доходом.

Важные налоговые моменты для налоговых нерезидентов

1). Следовательно, с налоговой точки зрения, если налоговый нерезидент собирается начать сдавать недвижимость в аренду в год покупки и получать доход от аренды, то необходимо обязательно открывать банковский счет в Греции до покупки и перечислить на этот счет всю необходимую сумму для покупки со своего счета за границей на свой счет в Греции (реальная цена покупки плюс связанные расходы). В противном случае разница между расходами на покупку и доходами от аренды по законодательству будет обложена налогом по шкале для предпринимателей (с первого евро этой разницы).  Советую очень внимательно отнестись к этому моменту.

2). Также бывают случаи, когда человек сначала покупает недвижимость, оплачивая за нее со своего счета за границей напрямую в Грецию (без перечисления на счет в Греции, которого нет), а потом решает открыть счет в Греции, т.к. во многих случаях при наличии недвижимости это очень удобно. В таких случаях с налоговой точки зрения очень нежелательно открывать счет в году  покупки. Лучше это делать уже на следующий год, т.к. банк начислит хотя бы 1 цент и это будет считаться доходом. При этом банк передает автоматически всю информацию о начисленных процентах в налоговую. И по законодательству в году покупки вся сумма на покупку должна быть обложена налогом по шкале для предпринимателей. Это происходит в виду того, что в декларации рассматриваются все цифры, касающиеся определенного года (года покупки, в данном случае).

3). Если у налогового нерезидента уже есть банковский счет в Греции (например, был открыт при осуществлении предыдущей крупной покупки), то при осуществлении очередной крупной покупки  (недвижимость/машины/катера и т.д.) нужно обязательно сначала перечислять деньги на свой банковский счет в Греции со своего счета за границей.  В противном случае в соответствии с законодательством сумма покупки опять же должна быть обложена налогом по ставкам для предпринимательского дохода. Это связано с тем же моментом возникновения дохода от процентов в банке хотя бы 1 цент.

Полина Руденко

Лицензированный бухгалтер Полина Руденко, предлагает профессиональные бухгалтерские услуги для физических, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.  Опыт в сфере бухгалтерии и налогообложения – 14 лет. Обслуживание осуществляется как в офисе, так и полностью дистанционно по всем регионам Греции с использованием телефона, skype, электронной почты  и других удобных для вас способов. 
Подробнее 

Контактные данные

Телефон +30 241 400 2594

Моб: +30 694 770 0745

E-mail Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Свои вопросы в раздел Советы бухгалтеру вы можете задать по ссылке.

Система Orphus

Не пропусти другие интересные статьи, подпишись:

Поделиться ссылкой:

О том, как поделиться
Правила комментирования (комментарии премодерируются)
Последнее изменениеЧетверг, 15 марта 2018 21:30
Комментарии для сайта Cackle
Наверх

Новости по Email

Мобильные приложения

 

Новостные ленты

Партнеры сайта