Хозяин требует больше денег за аренду квартиры: обязан ли арендатор соглашаться?

Повышение аренды стало одной из самых болезненных тем для тысяч семей в Греции. Договор подходит к концу, владелец сообщает новую сумму, а арендатор пытается понять, это законное изменение условий или обычная попытка выжать из человека больше денег, пока рынок жилья окончательно не добил здравый смысл.

Главное правило для аренды основного жилья в Греции остаётся прежним: минимальный срок договора составляет три года. Это действует даже в том случае, если в электронном договоре или бумажном соглашении указан более короткий период.

Трёхлетний срок обязателен и для арендатора, и для владельца. Он предусмотрен законом №1703/1987 в редакции последующих изменений. POMIDA также напоминает: обычная аренда основного жилья не может быть сведена к одному году только потому, что так удобнее владельцу.

Может ли владелец повысить аренду в течение трёх лет

Сам по себе рост цен на рынке не даёт владельцу права в одностороннем порядке изменить арендную плату во время обязательной трёхлетней аренды.

Повышение возможно, если в договоре заранее есть конкретная и действующая оговорка об индексации. Например, ежегодное увеличение на 2% или 3%, либо привязка к индексу потребительских цен.

Если такой оговорки нет, арендодатель не может просто позвонить и сказать: «С января платите на €150 больше, потому что таковы цены в районе». Рынок может быть каким угодно нервным, но договор всё ещё существует.

Юридическая практика также исходит из того, что размер аренды определяется соглашением сторон, а пересмотр требует либо договорной оговорки, либо отдельного основания. Решение Ареопага №592/2018 отдельно рассматривает порядок пересмотра аренды при отсутствии согласованного механизма.

Когда требование о повышении можно оспорить

Арендатор вправе не принимать новую сумму, если:

• владелец требует увеличить аренду до окончания трёхлетнего срока, хотя в договоре нет условия об индексации;
• повышение объявлено в одностороннем порядке без нового соглашения;
• оговорка об изменении цены сформулирована расплывчато или не позволяет понять размер и порядок повышения;
• арендодатель пытается заменить действующий договор новым без согласия арендатора.

Практически важно не ограничиваться устными разговорами. Если возникает спор, лучше сохранить сообщения, электронные письма, объявленные новые суммы и копию действующего договора. В греческой арендной реальности память внезапно становится очень избирательной именно у той стороны, которая решила поднять цену.

Что происходит после окончания трёх лет

После завершения обязательного трёхлетнего срока закон не устанавливает общего максимального процента повышения. Владелец может предложить новую цену, ориентируясь на рынок. Но он не может заставить арендатора принять её одним сообщением в Viber.

После трёх лет стороны должны договориться: либо продлить аренду на новых условиях, либо сохранить прежние, либо прекратить отношения в соответствии с правилами договора и закона.

Если арендатор продолжает жить в квартире после завершения срока, а владелец принимает оплату без письменного нового соглашения, аренда может перейти в бессрочный режим. Судебная практика признаёт такую ситуацию и связывает её с правилами статьи 611 Гражданского кодекса. Решение Ареопага №971/2022.

Оговорка об индексации: маленькая строка с большими последствиями

Самый важный пункт в договоре аренды часто выглядит скучно: «αναπροσαρμογή μισθώματος». Именно он определяет, может ли сумма меняться автоматически и по какой формуле.

Обычно встречаются три варианта:

• фиксированное ежегодное повышение, например на 2% или 3%;
• привязка к инфляции или индексу потребительских цен;
• изменение по отдельному соглашению сторон.

Например, при аренде €700 и закреплённом росте на 3% новая сумма через год составит €721. Но только если это прямо записано в договоре. Без такой записи владелец не может превратить собственное желание заработать больше в обязательство арендатора платить больше.

Рынок давит не только в центре Афин

Проблема давно вышла за пределы дорогих районов Афин. Когда арендаторы пытаются уйти из центра в более доступные районы, спрос переезжает вместе с ними. И те районы, которые вчера считались «дешёвыми», начинают догонять остальных.

По данным индекса Spitogatos, в первом квартале 2026 года средние запрашиваемые цены аренды жилья по стране выросли на 4,2% по сравнению с тем же периодом 2025 года. В Аттике рост составил 3,9%, в Салониках 6,6%. Данные Spitogatos.

Это именно запрашиваемые цены, а не обязательно итоговые суммы в подписанных договорах. Но для арендатора разница невелика: когда объявлений мало, а спрос высокий, владелец получает возможность ставить новую цену почти без переговоров.

Что делать арендатору

Перед тем как соглашаться на повышение, стоит сделать несколько простых вещей:

• внимательно перечитать договор, особенно пункт об индексации;
• проверить дату начала аренды и реальный срок обязательной трёхлетней защиты;
• сравнить цену с похожими объектами в районе;
• попросить владельца изложить новое предложение письменно;
• не подписывать новый договор или изменение условий под давлением;
• при серьёзном споре обратиться к адвокату или в организацию защиты арендаторов.

Нередко владельцу выгоднее сохранить аккуратного арендатора, который вовремя платит и не создаёт проблем, чем поднять цену слишком резко, потом искать нового жильца, терять месяцы аренды и снова начинать весь ритуал с объявлениями, просмотрами и обещаниями «только надёжным людям».

Главное

До окончания трёх лет арендатор защищён от произвольного повышения, если договор не предусматривает конкретную индексацию. После трёх лет потолка по проценту роста нет, но и автоматического права владельца навязать новую сумму тоже нет: требуется договорённость или прекращение аренды по установленной процедуре.

В условиях, когда жильё дорожает быстрее, чем зарплаты успевают хотя бы сделать вид, что догоняют рынок, знание договора становится для арендатора не формальностью, а элементарной защитой кошелька.